היכן בבירת גרמניה עדיין משתלם לרכוש דירה

שוק השקעות הנדל"ן בברלין נחשב לאחד החמים באירופה. בשום מקום אחר בגרמניה לא עלו המחירים בקצב כה מהיר בשנים האחרונות. מחקר חדש מראה היכן ההשקעות עדיין משתלמות. בברלין מתנהלת כבר במשך שנים מלחמה – משקיעים מקומיים ומשקיעים ממדינות אחרות מתמודדים זה עם זה על הנכסים הטובים ביותר שבירת גרמניה יכולה להציע: דירות, שמחירן יותר מהוכפל במהלך עשר השנים האחרונות. המומחים סבורים שיש לברלין פוטנציאל רב להדביק את המחירים הגבוהים בערים אחרות בגרמניה, בעיקר במערב, כגון המבורג, מינכן, או פרנקפורט. המחירים בברלין היו נמוכים במשך זמן רב – והדבר נכון במיוחד בהשוואה לערים בינלאומיות גדולות וחשובות כגון פאריס או לונדון. המגמה הזו של עלייה במחירי הנדל"ן נראית הגיונית מאד לאור המצב בשטח: ברלין פופולרית במידה עצומה. רק לאחרונה פרסמה חברת PRICE WATERHOUSE COOPERS בברלין מחקר חדש שממנו עולה כי ברלין היא העיר הטובה ביותר למשקיעי נדל"ן אירופים בשנה הקרובה.

העיר מושכת משקיעים מכל רחבי העולם, וגם מהגרים מכל רחבי העולם. מספר התושבים בה מטפס בהתמדה כבר במשך שנים רבות – וכל האנשים הללו צריכים למצוא בסופו של דבר מקום לגור בו. ואולם, מבקרים של המגמה בברלין מצביעים על כך שכלכלתה של בירת גרמניה, עדיין אינה יכולה להתחרות בגובה העיניים עם כלכלותיהן של ערים גדולות אחרות בעולם. וכך עולה גם השאלה האם הגיע השוק לעת עתה לנקודת רוויה? והאם רכישת בית או דירה למגורים בעיר עודן השקעות כדאיות? יצוין שמחירי הנכסים בחלקה המרכזי של העיר, בתוך טבעת הרכבת העירונית, עלו בשנים האחרונות במידה כה רבה, כך שלתושבים ממוצעים שמשתכרים משכורת ממוצעת, קשה יותר ויותר למצוא את הנכס שהם מבקשים לעצמם.

רובע פרנצלאואר ברג בברלין ניצב במקום גבוה   

חברת חקר הנדל"ן Dr. Lübke & Kelber – בחנה 96 נקודות ברחבי בירת גרמניה ולכל אחת מהן חישבה את רמת הסיכון הצפויה מהשקעה בנדל"ן שם, וכן את רמת ההחזר הצפויה. מהממצאים עולה בבירור שבחלקים המרכזיים של ברלין כבר קשה למצוא מציאות של ממש. מי שרוצים בכל זאת להשקיע בעיר צריכים לחפש בפינות מוכרות פחות שלה, ואלו נמצאות, לדברי המומחים, בעיקר בחלקה הצפוני של העיר וגם בחלקה המזרחי. המחקר מכוון בראש ובראשונה למשקיעים מקצועיים, גרמנים או בינלאומיים. משקיעים כאלו רוכשים דירות בברלין בעיקר כדי להשכיר אותן, אך גם מי שמחפש דירה לשימושו העצמי בעיר יוכל להפיק מידע רב שיסייע לו למצוא את הדירה הנכונה בחלק הנכון של העיר.

כדי להסיק היכן בעיר משתלם לרכוש דירה, המומחים הסתמכו על נתונים ביחס לגידול מספר התושבים ברחבי העיר וגם על פרמטרים חברתיים וכלכליים, ופרט לכך הם הביאו בחשבון גם את מגמות מחירי הרכישה של דירות ואת מגמות שכר הדירה של דירות ברחבי ברלין בשנים האחרונות. כך עלה בידם לחשב רמת רווח או סיכון צפויה לכל חלק וחלק של העיר בנפרד. השקעות בטוחות יחסית נמדדו בחלקי העיר פרנצלאור ברג, בוכהולץ או וייסנזה בצפון מזרח העיר. השקעות בטוחות פחות יחסית נמדדו על ידי המומחים, לפי הנתונים, בחלקי העיר האחרים כגון ואנזה, טמפלהוף, שונברג, צהלנדורף או גרונוואלד. בולטת לעין העובדה שרבים מאזורים אלו נמצאים בחלקה הדרום מערבי של ברלין. הרקע האפשרי לכך הוא שמחירי הנכסים באתרים אלו היו גבוהים כבר לפני הזינוק האחרון במחירי הנדל"ן בעיר, ולפיכך המומחים לא מזהים בהם פוטנציאל רב להמשך עליית המחירים, לא לגבי דירות בשכירות ולא לגבי דירות לרכישה.

מפה מפורטת שהמומחים פרסמו מציגה את דמי השכירות הממוצעים ברבע הראשון של שנת 2017, לפי נתוני אתר IMMOBILENSCOUT המרכזי. אזור גרונוואלד הוא היקר ביותר בעיר, ודמי השכירות הממוצעים בו הם 11.73 יורו למטר רבוע, עבור דירות קיימות (להבדיל מדירה חדשה). מהמפה עולה גם, כי רבעים אחרים ובהם מיטה, קרויצברג ופרנצלאור ברג אינם רחוקים מאד בטבלת יוקר דמי השכירות. המפה מציגה נתונים גם בפילוח לפי דירות קיימות לעומת דירות בבניינים חדשים (שבהן המחירים גבוהים מעט יותר, ככלל, הן ביחס לשכירות והן ביחס לרכישה). מהנתונים אפשר להסיק גם, כי המחירים של דירות קיימות בבירת גרמניה עלו בקצב תלול במיוחד בחמש השנים האחרונות. ברובע נויקלן המחיר כמעט הוכפל, ובאזור גרונוואלד שהיה יקר גם קודם לכן מדובר בעלייה של 52% "בלבד".

כדי לקבוע מהם האתרים הטובים ביותר למשקיעים, המומחים של חברת Dr. Lübke & Kelber בחנו את פרמיות הסיכון וכן את ההחזרים הצפויים בכל אחד מחלקי בירת גרמניה. במקומות שבהם רמת הסיכון אינה גבוהה מדי או ההחזר הצפוי גדול דיו יש לדעתם הזדמנות טובה למשקיעים. הם קוראים לאזורים אלו HIDDEN CHAMPIONS – האלופים הסמויים, שאותם אפשר לגלות בעזרת המחקר שלהם. הם פרסמו את ממצאיהם יחד עם מפה אינטראקטיבית שמאפשרת חיפוש מהיר. בתחום זה מוביל בבירור אזור ALT-TREPTOW ברובע TREPTOW KOEPENICK של העיר, והדבר נוגע הן לבנייה חדשה והן לנכסים קיימים. הבאים בטבלה הם חלקי עיר נוספים בצפון ברלין או במזרחה, ובהם: MAERKISCHE VIERETEL ברובע רייניקנדורף, בעיקר ברצועה, שהראפר הנודע SIDO תיאר פעם כאזור פשיעה בולט, אך כעת מצב הדברים בחלקים רבים של ברלין משתנה.

חלקים משתלמים פחות של העיר אפשר למצוא באזורים חדשים יחסית בדרום מערבה, כגון צהלנדורף, דאהלם או גרונוואלד, אך יחד עם זאת, גם חלקים שנחשבים קלאסיים יותר מאלו, ובהם שרלוטנבורג, פרידריכסהיין, וילמרסדורף, שונברג או גם קרויצברג. אפילו ברובע מיטה המרכזי והיוקרתי ההחזרים מן ההשקעה צפויים, לפי דעת המומחים, להיות נמוכים במקצת מסף הרווח הצפוי הכדאי להשקעה. מחירי הנכסים פשוט גבוהים מדי באזורים אלו. בחלקים אחדים של העיר ניכרת "מגמה לרמת מחירים גבוהה, שאינה מאפשרת יחס אופטימלי בין הסיכון להחזר הצפוי מן ההשקעה", כך אומר אולריך יאקה, מנכ"ל חברת Dr. Lübke & Kelber  – הוא מוסיף, כי הדבר נכון בעיקר לחלקי העיר הדרומיים יחסית, כגון ואנזה וצהלנדורף, אך גם לחלקים פנימיים יותר כמו פרידריכסהיין. על אף הירידה ברווח הצפוי מההשקעה, ברלין נותרה יעד מועדף ביותר בקרב משקיעי הנדל"ן המקומיים והבינ"ל.