בלוג ברלין

אוקטובר
252017
 
 

התפתחות חיובית

בברלין, כמו בעבר, נבנות מעט מדי דירות חדשות ובמקביל לכך המחירים ממשיכים לעלות, אך בקצב מתון יותר משנים עברו. תושבים ותיקים בברלין עוברים יותר ויותר לאזורים מסביב לעיר ותושבים חדשים מתיישבים בלב לבה.

מגמת העיור נמשכת, אך בגרמניה לא נבנות מספיק דירות ברחבי הערים הגדולות. הדבר נכון בעיקר לגבי בירת גרמניה, ברלין. על פי ממצאי דו"ח חדש, עד שנת 2030 יידרשו בעיר כמעט 200 אלף דירות חדשות וזאת לפי שקלול נתוני גידול האוכלוסייה הנוכחיים והמגמות הנוכחיות בברלין. הדבר מסתכם בדרישה לבניית 10,750 דירות חדשות מדי שנה. אולם, לשם השוואה, בשנת 2016 נבנו בעיר רק 8,000 דירות חדשות. קצב כזה אינו עונה על הצרכים.

הדו"ח מציין שיש לזרז את קצב העבודה בברלין כדי לענות על הביקוש הגבוה. למצב כזה יש השלכות בשטח. למשל, המחיר הממוצע של דירות בברלין הולך ועולה מאז שנת 2012. ובינתיים, המחירים החלו לעלות בקצב ניכר גם סביב לעיר ברלין, (ליתר דיוק מחוץ לתחומי מסילת הרכבת העירונית). דירת מגורים בברלין יקרה כעת בממוצע ב- 10% יותר ממחירה בשנת 2015. ואולם, המחיר למטר רבוע מתייקר בקצב מתון יחסית. אם מאז שנת 2010 העלייה במחיר זה הייתה בשיעור של כ-10%, המומחים צופים עלייה של 5% בלבד השנה.

תושבים ותיקים רבים בברלין, בעיקר אלו שהתגוררו בה בשכירות, כבר חוו על בשרם את המגמות הללו בעיר ונאלצו לעבור ממרכזה לאזורים שוליים יותר בה או אף למרחב הכפרי  אשר סביבה. בניגוד לכך, תושבים חדשים בברלין נוטים לחפש דיור בעיקר במרכז העיר, בהנחה שהפרוטה מצויה בכיסם. לא פחות מ-83% מרוכשי הדירות החדשים בברלין בשנת 2016 מצאו לעצמם נכס באזור מרכזי של העיר – ובכל זאת, ברלין הייתה ונותרה בסך הכל עיר של שוכרי דירות. רק 15% מהדירות בעיר הן דירות בבעלות הדיירים המתגוררים בהן.

מיכאל פויגטלאנדר, מומחה נדל"ן בכיר מהמכון לחקר הכלכלה הגרמנית IW, אשר מקום מושבו בעיר קלן, מעריך שהצורך בדיור נוסף בברלין הנו צורך אקוטי. הוא מציין שעד שנת 2035 יש לבנות בעיר יותר מ-30,000 דירות נוספות ודבריו מצוטטים בדו"ח שהתפרסם לאחרונה. לא רק האוכלוסייה צומחת, אלא גם הכלכלה. אף שהחברות הגדולות בגרמניה שנסחרות בבורסה עדיין לא עברו, לפחות בחלקן, לעיר, אך בעיר נרשמת צמיחה ניכרת בתחום טכנולוגית המידע והדבר מניב מקומות עבודה חדשים רבים, המציעים משרות בשכר נאה. מצב זה מושך לברלין מומחים מקצועיים מחוץ לגרמניה. כוח הקנייה של תושבי ברלין עלה ביותר מ-16% בין השנים 2010 ל-2015, והם צמצמו את הפער שהיה בינם לבין תושבי הערים הגדולות של מערב גרמניה.

ערים גדולות ברחבי העולם הופכות יותר ויותר למנועי צמיחה כלכלית גדולים לסביבתם ולמדינה שבה הן שוכנות, וגם ברלין יכולה להפיק תועלת רבה ממגמות אלו. בטווח הארוך, התחזיות עבור בירת גרמניה מעודדות. יחד עם זאת, המומחים מצביעים על סיכון מסוים בתחום: המערכת הפוליטית. "בשום מקום אחר לא נוקטת המערכת הפוליטית פעולה כה נמרצת נגד המשקיעים והיזמים בשוק הנדל"ן כמו כאן. תקנות מופרזות להגנה על זכויות הדיירים, זכויות התערבות ציבורית, חוזים עירוניים עם תקנות מגבילות – כל אלה וחוקים רבים אחרים מקשים על העסקים ועל המכירה של דיור בברלין", זאת לפי ביקורתו של פוגטלאנדר. נראה שהמטרה היא לשמר את המבנים הקיימים ולמנוע פיתוח נוסף של העיר. אך לדברי המומחים אין מנוס משינוי מבני, כדי להבטיח פריחה כלכלית ובכך להבטיח מרחב כלכלי שבו אפשר יהיה להשקיע בתשתיות חברתיות ולסייע למשקי בית נזקקים בהתאם לצורכיהם.

במהלך הכנת הדו"ח, מומחי חברת ציגרט שכתבה אותו, בחנו לראשונה את פועלם של 100 היזמים החשובים ביותר בבירת גרמניה ושאלו מה דעתם בעניין האתגרים והפרספקטיבות של שוק הנדל"ן המקומי. מהתשובות עולה בבירור שיש מחסור בשטחי הבנייה שמוצעים בשוק, וכן מכבידה על היזמים ההתייקרות שחלה בעלויות הבנייה. כמו כן, היזמים מסרו שבסך הכל הבעיות בשוק החריפו בשנה האחרונה ובפרט בחודשים האחרונים, והצרו על כך שהזמן הנדרש להשלמת פרויקט הולך ומתארך. הדבר בא לידי ביטוי בנתוני השוק, כפי שהתפרסמו לאחרונה, ולדעת המומחים המערכת הפוליטית בהחלט יכולה לפעול ביתר שאת להאצת הבנייה של דיור למגורים בברלין.

גם בנק ההשקעות IBB בברלין מניח בניתוחיו, שצפוי קושי נוסף בשוק הדיור המקומי בשנים הקרובות. היצע נמוך מדי של דירות צפוי בשוק הדיור להשכרה, אף יותר מבשוק הדיור למכירה. הדברים נכונים במיוחד לפלח השוק הזול יחסית, שלגביו המומחים נשאלים פעמים רבות, ודו"ח ברומטר הנדל"ן של 2017, של מומחי IBB מתייחס לכך.

ואולם, שיפור ניכר במצב בפלח זה של השוק דווקא אינו צפוי. הסיבה לכך היא שה"אקלים" בשוק ההשקעות המקומי נוח יותר כעת למי שמתמקדים בפרויקטי בנייה של דירות גדולות יחסית למכירה ונוח פחות למי שמתמקדים בפרויקטי בנייה של דירות להשכרה. לפיכך, נראה שבפני הרשויות העוסקות במדיניות שיכון ודיור בברלין, ניצב עדיין אתגר גדול בכל הנוגע ל"דיור בר השגה".

מקור:handelsblatt

comments

Inspiration Group