שיא חדש במחירי הדירות בברלין

רוכשי דירות בברלין מוכרחים כעת לשלם בממוצע 12 אחוזים יותר, בעיקר מפני שהיצע הדירות הצטמצם

המרוץ אחר נדל"ן בבירת גרמניה נמשך בהתמדה. ואולם המחסור הקיים כעת בשוק הדיור בעיר מביא לכך שמספר הנכסים המוצעים למכירה בשנת 2016, שעמד בסך הכל על 32 אלף דירות, נסוג בכשבעה אחוזים ביחס לשנת 2015. גם סכומי הכסף ששולמו תמורת כלל העסקאות בענף פחת בשנת 2016 ועמד על 16.4 מיליארד יורו בשנת 2016.

בשנת 2015 המספר הזה עמד על 18.1 מיליארד יורו, ובסך הכל מדובר בירידה של תשעה אחוזים בין השנים הללו. ואולם, מחירי שיא נרשמו גם בשנה האחרונה בברלין, תמורת הנדל"ן המצטמצם. מחיר הקנייה המוחלט הגבוה ביותר לדירת מגורים עמד על כמעט 13 מיליון יורו. מדובר בנכס בקרבת שער ברנדנבורג ושדרות Unter Den Linden. הנתונים עולים מדוח שפורסם לאחרונה על ידי איגוד שמאים ומומחי נדל"ן בברלין .

הנסיגה המסוימת בהיקף הכספי הכולל של עסקאות נדל"ן בעיר אינה מהווה סימן מעיד לירידת מחירים, אלא מדובר רק במחסור בהיצע נכסים, לדברי ריינר רסלר, יושב ראש איגוד השמאים, בראיון לעיתוננו. מספר פלחי שוק בברלין אף חוו בשנה האחרונה עליות מחירים תלולות, לפי דבריו. למשל, המחירים של בתים חד משפחתיים או דו משפחתיים עלו בממוצע ב-12 אחוזים בפרק זמן זה. מחירי השכירות עלו בערך בעשרים אחוזים בשנה האחרונה. עלייה זו דומה מאד לעלייה שנרשמה בשנה שקדמה לה. דירות מגורים למכירה התייקרו בממוצע ב-12 אחוזים. איגוד השמאים פועל בהתאם להנחיות של משרד הפיתוח העירוני של הסנאט של מדינת ברלין, ולא פחות מ-50 מומחים עובדים בפרויקט שמאות מחירי הנדל"ן. המחקר שהם מבצעים מעמיק, ורק עסקאות שבוצעו בפועל, עם רישום נוטריוני שיוכיח את תקפותן, ייכללו בחישובים שהשמאים הללו עורכים.

מחירים שחורגים במידה רבה מהממוצע בפלח השוק שלהם לא נכללו במחקר. הסיבה לכך היא שפרויקטים כאלו, ובפרט פרויקטים יוקרתיים במיוחד, אינם מלמדים אותנו רבות על המצב הכולל בשוק.

הדירה היקרה ביותר בבירת גרמניה נמכרה בשנה שעברה תמורת כמעט 13 מיליון יורו. הנכס מצוי ברובע מיטה הנחשב במרכז ברלין. מדובר בערך ב-30 אלף יורו למטר רבוע בעסקה זו. לדברי ריינר רסלר, כללי הגנת הפרטיות מונעים ממנו למסור פרטים מדויקים על מיקום הנכס.

כמאה אלף יורו עבור מקום חנייה תת קרקעי       
לשם השוואה דירות מגורים למכירה בברלין נמכרו בממוצע בשנת 2016 תמורת 3,204 יורו למטר רבוע. בשנת 2015 דובר במחיר ממוצע של 2,851 יורו למטר רבוע. רמת המחירים הגבוהה ביותר בחתך אזורי בברלין נרשמה ב-Dahlem, עם 4,950 יורו למטר רבוע, וב-2015 עמד המחיר שם על 4,760 יורו למטר רבוע. את המקום השני בטבלה זו, כמו גם בשנה הקודמת, תופס רובע מיטה, עם רמת מחירים של 4,695 לשנת 2016 ו-4,540 לשנת 2015.

ואולם, המכירה "המשוגעת" בטבלת המחירים של השנה שעברה לא הייתה דירת יוקרה עם מרפסת גג ומבט פנורמי ברובע מיטה ההיסטורי של בירת גרמניה, אלא מקום חנייה תת קרקעי בנכס בשארלוטנבורג. רוכש אלמוני שילם תמורתו כמאה אלף יורו. דבר כזה לא ממש ראינו בברלין עד כה, לדברי ריינר רסלר.

עסקאות כאלה מתרחשות לדבריו כמעט רק בערי ענק באסיה. כך למשל הוא מציין שמקום חנייה שמור בבניין יוקרתי בשנחאי נמכר לאחרונה תמורת לא פחות מ-600 אלף יורו.

ירידות ניכרות נרשמו לפי מחקר השמאים גם בקטגורית ההסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה. בשנה האחרונה נרשמו בערך 13 אלף הסבות כאלו. מדובר בירידה של 24 אחוזים בהשוואה לשנת 2015 בפלח השוק של דירות קיימות, ובירידה של 31 אחוזים בפלח השוק של דירות שנבנו רק לאחרונה. עלויות הדיור בשכירות בבירת גרמניה עלו בערך ב-20 אחוזים בשנה האחרונה. התפתחות זו מבהירה היטב שעלינו להתערב פוליטית בשוק כדי שתושבי ברלין יוכלו למצוא גם בעתיד דיור בר השגה בעיר. את זאת אומר סבסטיאן שיל, מזכיר מדינת ברלין לענייני דיור, שמיצג את מפלגת השמאל Die Linke. תקנות הסבת הדירות, שמאפשרות בתנאים מסוימים הסבה של דירות בשכירות לדירות למכירה, כבר משפיעות על המצב בשוק, לדבריו.

מקור: morgenpost