בלוג ברלין

אוגוסט
272017
 
 

גרמניה למכירה - למה עלות המחייה בברלין בעליה

בערים ובעיירות ברחבי גרמניה, מחירי השכירות עולים בעקביות והנדל"ן הופך לסחורה חמה עבור משקיעים בינלאומיים
התחלנו את מסע סיקור הבחירות שלנו עם מטרה ברורה מאוד: שש תחנות, שישה מחוזות, שישה נושאים קריטיים עבור גרמניה והבוחר הגרמני לקראת הבחירות בספטמבר. כל אדם שדיברנו איתו היה טרוד בנושא אחד: דיור בר השגה.

בדרזדן ובצוויקאו, במינכן ובברמן: הבוחרים הצביעו שוב ושוב על יוקר המחייה הנוסק באזורים העירוניים כגורם משפיע קריטי על חייהם.

גרמניה היא אוֹמָה של שוכרים, לא של בעלי דירות. כמעט מחצית מהגרמנים גרים בשכירות; הממוצע באיחוד האירופי עומד על 30 אחוזים בלבד.

וכך, עם עליית יוקר המחיה, יותר ויותר גרמנים מרגישים את עליית מחירי השכירות – אך גם אינם מסוגלים לרכוש בית.

לקנות בגרמניה
יותר ויותר אנשים עוברים אל תוך הערים, והאזורים הכפריים מתרוקנים. גרמניה נתפסת כמקום אטרקטיבי למגורים ולעבודה, בייחוד בקרב אירופאים. רק בחמש השנים האחרונות, ברלין לבדה קלטה 220,000 תושבים חדשים.

"הם מגיעים אל הערים והביקוש שם גדול מאוד – הגידול באוכלוסייה פשוט עצום," אומר קלאוס מיכלסן מהמכון הגרמני למחקר כלכלי (DIW). "זוהי הסיבה לעלייה המשמעותית במחירי השכירות, אך גם במחירי הנדל"ן. פשוט מאוד: ישנן דירות מעטות מדי."

ברלין מהווה דוגמה מצוינת לכך.

עיר הבירה נוטה להתפקע – אחוז אי-התפוסה עומד על 1.5% בלבד. גורם זה תורם לשגשוג ענף הבנייה בברלין.

בכל רחבי העיר, מנופים עצומים מהווים חלק בלתי נפרד מקו הרקיע. ועם זאת אין בכך כדי להוריד את מחירי השכירות. רבים מהבניינים החדשים הללו כוללים דירות למכירה, לא להשכרה. והדירות כה יקרות שהן מתאימות אך ורק לאלה המבקשים להשקיע בשוק היוקרה והפרימיום.

באותה העת, שוק הנדל"ן הגרמני הופך למותג פופולרי בעולם כולו – כלכלה יציבה ומקלט בטוח עבור משקיעים המחפשים מקום לשמור בו את כספם.

המשקיעים הזרים נוהרים לברלין
חברת Zabel Property הינה אחת מנותנות השירות הגדולות ביותר בתחום הנדל"ן המסייעות לרוכשים בינלאומיים.

אחד הפרוייקטים הבולטים של החברה הינו מגדל פריץ, מרחק פסיעות אחדות מתחנת הרכבת המרכזית. בניין הדירות כולל "דירות מיקרו" (בטווח גדלים מ-22 מ"ר ועד 51 מ"ר) לצורך פתרונות מגורים זמניים, וכולל שוער, חדר כושר ושירותי כביסה.

פרוייקטים כגון אלה פונים לסצנת הסטארט-אפ והדיגיטל המשגשגת של ברלין, אשר הביאה עמה גל חדש של אנשי מקצוע צעירים. ה'ברקזיט' גורם בין היתר למעבר של מספר חברות רב-לאומיות גדולות מבריטניה לברלין.

"זמנה של ברלין הגיע, וכבר אין הרבה דירות בברלין," אומר סרקאן גצ'מן, מנהל שותף בתחום היזמות למגורים ויחסים בינלאומיים בזאבל, "זוהי עיר שנמכרה. יש בה חוסר בהיצע, אבל היא אופנית, צעירה וצומחת – וזה מה שמושך את המשקיעים."

כ-30% מהדירות הזמינות במגדל פריץ כבר נמכרו. משיקיעים מ-13 מדינות כבר רכשו חלקים בפרוייקט, רובם מאסיה.

וואנג לויאן, המייעצת ללקוחות סיניים בזאבל, אומר כי משקיעים המגיעים מערים גדולות במיוחד בסין רגילים להשקיע במרחבים עירוניים מצטמקים ובדירות מיקרו.

"בעשור הקרוב, אני מאמינה כי יותר ויותר משקיעים סיניים יגיעו לגרמניה כדי להשקיע בנדל"ן. עם זאת, לא ניתן לממש רווחים מהירים בשוק הגרמני," היא אומרת. "מדובר בהשקעה לטווח ארוך יותר. הלקוחות שמעוניינים בכך הוא אלה המוכנים לבצע השקעות כאלה."

שלא כמו ערים גרמניות אחרות, בסיס המגורים של ברלין מורכב ברובו מאנשים המרוויחים שכר נמוך עד בינוני. למעשה, יותר ממחצית משקי הבית בעלי מפרנס יחיד בברלין מרוויחים פחות מ-16,800 אירו (כ-18,000 דולר) בשנה.

ברלין ידועה במוניטין העיר ה"ענייה אך סקסית" שלה – מוקד אלטרנטיבי משגשג בו אמנים, מוסיקאים וסטודנטים מצאו שכירויות בזול ומרחבים גדולים לצמיחה וליצירה. עד כה, העיר הצליחה לשמור על תמהיל מגוון יחסית במבנה החברתי-כלכלי שלה.

קץ העידן הזול?
בשכונת קרויצברג, שעברה ועודנה עוברת תהליך ג'נטריפיקציה (עילות) קיצוני, כל התושבים עמם שוחחנו דיברו על מחירי שכירות מאמירים וחיפושים נואשים אחר דירות חדשות. עקרת בית אחת הודתה כי רוב המשפחות שהיא מכירה מעדיפות להצטופף יחד בדירות בנות חדר אחד או שניים, ולא לחפש דירות גדולות יותר בנות השגה באזור.

הגלובליזציה גם היא נותנת אותותיה בקרויצברג – חברות רב לאומיות פותחות בתי קפה טרנדיים וחנויות בגדי אופנה, בעוד עסקים משפחתיים נאלצים לסגור. ברחוב אורניאן, החייטת המקומית סיפרה לנו כי החנות שלה נמצאת בבעלות משפחתה כבר 60 שנה, אך בעל הבניין דורש כעת שכר דירה כפול – וזהו סכום שהם פשוט אינם מסוגלים לעמוד בו.

טורסטן וילנברוק, בעליה של חנות הספרים Kisch & Co, סובל מגורל דומה. המשקיע המיליארדר ניקולס ברגרואן רכש את הבניין לפני שלוש שנים ופתח עסק חדש שישתלט על המיקום המבוקש עליו עומדת חנות הספרים.

וילנברוק הצטרף לקבוצה של עסקים מקומיים אשר התאגדו במטרה למחות נגד פינוי כפוי ושכירויות מאמירות. הקבוצה ארגנה מספר הפגנות וצדה את עין התקשורת. כעת ברגרואן רומז כי הוא מוכן לדון איתם בנושא, ולטענת וילנברוק הסיבה היא הלחץ אותו הפעילו עליו. חוזה השכירות שלו הוארך לשלוש שנים נוספות, אך העתיד לוט בערפל.

הממשלה מתערבת
בעוד הדיון סביב שכירות ונדל"ן בברלין עוטה אווירה עכורה יותר ויותר, פקידי ממשל ברמה העירונית וברמת המחוז מצויים תחת לחץ גובר והולך להתערב. מזכיר המחוז לעניניי דיור, סבסטיאן שיל, סיפר לנו כי הממשלה בברלין פועל באופן אקטיבי עם חברות בניה לאומיות לצורך בניית עשרות אלפי דירות חדשות במהלך השנים הקרובות – כולל דיור חברתי רב. הממשלה עושה מאמצים גם לצנן את הספקולנטים ואת המשקיעים הפרטיים באמצעות הגנה על שכונות מסויימות מפני פרוייקטים חדשים.

שיל הודה כי היו סימנים לצמיחה המהירה בברלין כבר לפני שנים, וכי העיר יכולה היתה לפעול מוקדם יותר.

"העיר הרשתה לדברים האלה לקרות במשך זמן רב מדי. היה צורך בלחץ החברתי כאן כדי לשנות אותם," הוא אומר. "אך השינוי הזה מתרחש. ואנו נעשה שימוש בכל הכלים העומדים לרשותנו בשנים הקרובות כדי לפתור את הבעיה הזו יחד עם החברה."

מקור: dw

comments

Inspiration Group