בלוג ברלין

אוגוסט
272017
 
 

894px-Berlin,_Schoeneberg,_Kaiser-Wilhelm-Platz_4,_Mietshaus

כדי להתמודד עם ההגירה המוגברת לבירת גרמניה, העיר צריכה לצמוח, ובעיקר לגובה, לדברי סשה קלאוס, מנכ"ל חברת Berlin Hyp.

מר קלאוס, עברת רק לפני שנה מפרנקפורט לברלין. האם התפלאת לנוכח גובה דמי השכירות ומחירי הנדל"ן בעיר?
-בתחילה הדבר הפתיע אותי. אך במקביל עלינו לומר בבירור: ברלין הייתה צריכה, ועודנה צריכה, להדביק פער מתמשך. בכל הנוגע למחירי נדל"ן, ברלין עדיין לא הגיעה לרמת המחירים של ערים גדולות אחרות ברחבי אירופה.

כלומר, המחירים ימשיכו לטפס?
-כן, עדיין נותר מקום לעליית מחירים. כדאי להביט בנתוני ההגירה לעיר. עד שנת 2030 אוכלוסיית העיר אמורה לצמוח בעוד 180 אלף איש. הדבר משול לכך שכל תושבי העיר סארברוקן יעברו לברלין. עדיין אין לנו מרחב דיור שיכסה את כל הצרכים הללו. הדבר גורם לעליית מחירים בשוק.

מה צריך לקרות?
-כדי לעמוד בקצב ההגירה לבירת גרמניה, עלינו לבנות לפחות 30 אלף דירות בברלין מדי שנה בשנה. אך את זאת נוכל להשיג רק אם הרשויות ינהגו בגמישות. יש להנפיק אישורי בנייה מהר יותר, כדי לאפשר בנייה במתחמים פנויים, וכמו כן יש לאפשר בניית קומות גבוהות בבניינים קיימים. כמו כן יש לבנות בניינים חדשים גבוהים יותר בברלין.

כלומר, ברלין צריכה יותר בניינים רבי קומות?
-לדעתי כן. כדאי להביט בפאריס או בניו יורק. בערים אלו נבנים יותר ויותר בניינים גבוהים, כדי שאנשים רבים יוכלו לגור במרחב ששטחו קטן יחסית. עלינו לנהוג כך גם בברלין. רוב המהגרים לעיר יגורו בסופו של דבר בגבולות מסילת הרכבת העירונית. ללא בניינים גבוהים רבים יותר, לא ניתן יהיה לשכנם באזור זה.

אתה אומר בעצמך שהמחירים בעיר ימשיכו לעלות. האם אתה חושש שתיווצר בועת מחירים בשוק הנדל"ן?
-לא. במקומות אחדים המחירים שרוכשים נדרשים לשלם אמנם גבוהים מאד, אך אינני רואה שם עליות יתר או בועה – לא בברלין וגם לא במקומות אחרים ברחבי גרמניה. גם כאשר אחרים סבורים אחרת בראייתם הסובייקטיבית: רוב הגרמנים עדיין יכולים להרשות לעצמם את המחירים העולים. אפשר לראות זאת בכך שרמת החוב של משקי הבית הפרטיים בגרמניה לא עלתה באותה מידה כמו מחירי הנדל"ן במדינה. הדבר חל אפילו על מיקומים יקרים במיוחד כמו העיר מינכן.

אך בה בעת יותר ויותר בעלי שכר נמוך נתקלים בקשיים, למשל בתשלום השכירות. הפערים בין עניים לעשירים הולכים ומתרחבים…
-כן, כדי למנוע מגמה זו, עלינו לדאוג בדחיפות לכך שיהיה בגרמניה יותר מרחב דיור בר השגה. כדי לאפשר זאת, תידרש בראש ובראשונה עבודה של הפוליטיקאים. עליהם לקבוע כללים ברורים ותמריצים למשקיעים. אך יש לעשות זאת בזהירות. כאשר משקיעים נדרשים להקים לפחות 30% יחידות דיור סוציאלי בפרויקטים גדולים שלהם, יש להבטיח שההחזר ארוך הטווח שלהם יהיה הולם. אחרת הם לא ישקיעו כלל. פירוש הדבר שפוליטיקאים ומשקיעים צריכים לעבוד אלו יחד עם אלו.

מדוע יש להקל במידת מה על המשקיעים?
-עלויות הבנייה עלו במידה רבה בשנים האחרונות, פשוט מפני שאמות המידה הציבוריות בבנייה הוחמרו. כאשר משקיעים נדרשים לבנות יותר יחידות דיור סוציאלי, שבהן דמי השכירות יהיו מוגבלים, ההחזר שלהם על הפרויקט פוחת במידה רבה. מנקודה מסוימת ההשקעה פשוט לא משתלמת להם.

האם השוק לנדל"ן משרדי בברלין מתוח באותה מידה כמו שוק הנדל"ן למגורים?
-מגזר השירותים בברלין צמח במידה כה רבה בשנים האחרונות, שהיצע הנדל"ן המשרדי בעיר אינו עומד בביקוש. למעשה אפשר לומר שכמעט אין לנו שטחים ריקים להציע בעיר בפלח השוק המסחרי. בה בעת מתקיימת בנייה נרחבת למדי בתחום זה. לגבי הטווח הארוך, אני מניח שהביקוש וההיצע יגיעו לשיווי משקל. בפרט עלינו לזכור שגם עולם העבודה משתנה. אנשים רוצים לעבוד יותר ויותר מהבית או לחלוק מקומות עבודה. פירוש הדבר שעלינו להסתגל לכך שהביקוש לשטחי משרדים לא יעלה בלי גבול בעתיד.

המוסד שלכם הנפיק אגרות חוב עם תשואה שלילית. מדוע משקיעים משלמים כדי להלוות לכם כסף?
-איגרות החוב שלנו נרכשות על ידי משקיעים מוסדיים, שמעוניינים להשקיע את כספם באופן מתון ושמרני. כאן משחקת תפקיד גם השאלה כיצד ההחזר בהשקעה משתווה להחזרים בהשקעות שמרניות אחרות שעומדות לרשותם, כמו איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה או השקעה בבנק המרכזי האירופי, שדורשת שערי ריבית שליליים. לכן השאלה היחידה היא: היכן אפשר למזער את ההפסד? והכל בהתאם למה שהבנק המרכזי דורש תמורת פיקדונות,

תשואה שלילית הוצעה על ידיכם רק פעם אחת. האם מדובר בחריג או שנוכל לצפות להצעות כאלו גם בעתיד?
-הדבר תלוי במגמות השוק. כאשר הנפקנו את איגרות החוב, גם איגרות חוב פדרליות של ממשלת גרמניה הוצעו עם החזרים שליליים. בינתיים ההחזרים המוצעים בהן חזרו להיות חיוביים. כך קרה גם ביחס לאיגרות החוב המוצעות על ידינו.

לפני שנתיים החלתם להנפיק גם איגרות חוב ירוקות. מה עומד מאחורי מדיניות זו?
-מדובר באיגרות שהסכומים הכרוכים בהן משמשים אך ורק למימון בניינים יעילים אנרגטית ובני קיימא. כעת מדובר ב-15 אחוזים מהנדל"ן שאנו מממנים. עד שנת 2020 אמור שיעור הבניינים הירוקים לטפס ל-20 אחוזים. בהתאם לכך ננפיק בעתיד יותר איגרות חוב ירוקות למימון בניינים ירוקים כאלה.

האם פלח השוק המדובר של בניינים ירוקים צומח במהירות?
-בהחלט ובכל מקרה. קיימות סביבתית משחקת תפקיד הולך וגדל בהשקעה פיננסית. יש חלק הולך וגדל בקרב המשקיעים שהחליטו להשקיע אחוז מסוים מכספם בפרויקטים בני קיימא. לשם כך יצרנו עבורם את איגרות החוב הללו.

מה תוכלו להפיק מהנפקת יותר איגרות חוב ירוקות כאלו?
-למשל, נוכל באופן זה להרחיב את בסיס המשקיעים שלנו. כעת 20 עד 30 אחוזים מלקוחותינו מגיעים מחו"ל, אך בהנפקה האחרונה של איגרות חוב ירוקות, שיעורם כבר עמד על 47 אחוז.

עד כמה המוסד שלכם עצמו מבוסס על קיימות סביבתית?
-המוסד שלנו היה ויישאר חלוץ בתחום מימון נדל"ן ירוק. יש לחזק את המגמה הירוקה. לכן אנו עושים רבות למען הקיימות הסביבתית. למשל, רכבי חברה חדשים שלנו צריכים להיות לפחות היברידיים עם מנוע חשמלי, אם לא חשמליים לגמרי, ורבים מהרכבים שלנו אכן חשמליים לגמרי. כמו כן, אנו מנסים לחסוך חשמל במגוון תחומים: למשל המעליות שלנו יוצרות חשמל כאשר הן יורדות, ואפשר להשתמש בו כאשר הן עולות שוב בחזרה. ועוד, הפחתנו את נסיעות העבודה ושיפרנו את הידידות לסביבה בבניינים שלנו. אנו גם עוברים בהדרגה לסביבת משרדית נטולת נייר. למשל, מסמכים לפגישות הוועד המנהל שלנו מוכנים אך ורק בפורמט דיגיטלי, כך שאף אחד לא מגיע לפגישות הללו עם תיק מסמכים.

איזה תפקיד משחק המעבר לפורמט דיגיטלי עבורך חוץ ממשרד נטול ניירת?
-תפקיד נרחב. אנו מנסים לקדם דיגיטציה גם במשרדים שלנו בכללותם, כדי שמידע יוערך או ייאסף אוטומטית במקום בעבודה ידנית תלוית ניירת. אך מדובר כאן רק בצעד הראשון. אני מאמין שבנקים בעתיד יוכלו להשתמש בבינה מלאכותית ולהפוך תהליכים רבים יותר לאוטומטיים. זה יהווה אתגר גדול, אך לא נוכל להתעלם ממנו. יש לציין שבעבר ראינו כיצד חברות הזנק הצליחו לצמצם את חלקם של בנקים בפלחי שוק שונים. עלינו להיערך גם לכך.

כבר כעת יש חברות הזנק שמגייסות השקעות דרך Crowd-Investing של משקיעים קטנים, כדי לממן, למשל, פרויקטים בשוק הנדל"ן. האם אתם רואים חברות כאלו כמתחרה שמאיים עליכם?
-לא, עד כה נפחי העסקאות בתחום זה אינם גדולים במיוחד. אך אנו עוקבים גם אחרי מגמה זו.

האם אתם סבורים לפיכך שטוב יהיה אם משקיעים קטנים רבים ישתתפו בפרויקטים גדולים דרך Crowd-Investing?
-עקרונית מדובר ברעיון טוב, וכך משקיעים קטנים יכולים להשתתף בפרויקט גדול ללא בעיות ביורוקרטיות כבדות. מצד שני קיימת גם הסכנה שלקוחות לא יעריכו נכונה את רמת הסיכון בפרויקטים מורכבים שכאלו. לכן מוטב שהשוק יתנהל בפיקוח הדוק ולא יותר למשקיעים קטנים להשקיע ללא גבול, וזאת גם על מנת שאפשר יהיה להגן עליהם ועל כספם.

המוסד שלכם היה עד לפני שנתיים וחצי חלק מהבנק של מדינת ברלין ברנדנבורג. בינתיים יצאתם לעצמאות. האם אתה מברך על כך?
-עצמאות פירושה כמובן שיש לך גמישות רבה יותר ליצור לעצמך זהות משלך. זהו יתרון. בה בעת אנו עדיין חברים בקבוצת בנק החסכונות ולפיכך אנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם קרן החיסכון של ברלין. לפיכך אפשר לומר שבסך הכל לא השתנה הרבה בהתנהלות היומיומית שלנו.

הבנק שלכם אמור לתמוך ברחבי גרמניה בבנקי חסכון בכל הקשור למימון עסקאות נדל"ן. אך עד כה אתם עובדים רק עם 120 מתוך 400 בנקים כאלו. מה הסיבה לכך לדעתך?
-הדבר תלוי גם בשוקי הנדל"ן המקומיים. אנו ממנים כמעט אך ורק פרויקטים גדולים. מימון פרויקט בהיקף כולל של מיליון או שני מיליון יורו הוא עסקה קטנה מדי עבורנו, והבנק המקומי יכול לממן פרויקט כזה במקומנו. פרויקטים גדולים קיימים כמעט רק בערים הגדולות בגרמניה. לפיכך אנו משתפים פעולה בראש ובראשונה עם בנקים באזורים מיושבים בצפיפות ופחות עם מוסדות במרחבים עירוניים פחות וכפריים יותר.

מה התכניות לעבודה משותפת עם בנקים כאלו בעתיד? למשל יש המשערים כי הבנק שלכם עשוי להתמזג עם בנק Deutsche Hypo.
-השאלה האם או עם מי להתמזג איננה החלטתנו שלנו, אלא של בעלי הבנק, כלומר גם בנקי החסכונות. אנו מתמקדים בעבודתנו היומיומית.

מקור: Tagesspiegel

 

 

comments

Inspiration Group