דירות בגרמניה מבוקשות במיוחד בקרב משקיעים סינים

הסינים מתעניינים כעת בדיור בגרמניה, ושתי ערים נהנות מעדיפות אצלם

הלקוחה מהונג קונג הגיעה לסיבוב שופינג רציני. היא רצתה לרכוש עד ארבע דירות, לא פחות, כפי שמסרה בפנייתה לחברת הנדל"ן הברלינאית Berlin Property Services. הרוכשת התעניינה רק בדירות חדשות, ובשאיפה – דירות עם חדר אחד עד שני חדרים, אך לא גדולות מדי, ורצוי שיהיו במיקום מרכזי ככל האפשר. התקציב הכולל שלה לרכישה היה שני מיליון יורו. האם מדובר ביוזמה בלתי שגרתית? לא, לדברי אן שנפן. היא מייסדת שותפה של חברה שמתמחה בעסקאות מסוג זה עם לקוחות סינים אמידים שמבקשים לרכוש דיור בבירת גרמניה. בתחילה, רוכשים מסין היו יוצא מן הכלל, לדברי שנפן, אך הביקוש מצידם עולה בהתמדה בשלוש השנים האחרונות לדבריה. עוד ועוד משקיעים סינים קונים כעת דירות ברחבי גרמניה, והחברה שלה מפרסמת במרץ את שירותיה במרחב בין בייג'ין לשנחאי. מקצועני נדל"ן גרמנים מגיעים לסין להציג פרויקטי בנייה חדשים ויוקרתיים, או שהם פוגשים את המשקיעים הסינים בירידי נדל"ן בינלאומיים. ולכך יש השלכות ניכרות לעין בברלין. יש רוכשים שמגיעים על מנת לקנות דירה אחת בלבד, אך יש אחרים שנוהגים כמו הלקוחה מהונג קונג.

הביקוש של משקיעים סינים מתמקד אמנם גם בעיר ברלין, אך יותר מכך בעיר פרנקפורט. כל מומחי הנדל"ן הגרמני העוסקים בפלח שוק זה מסכימים עם הקביעה לעיל. לפי נתוני חברת תיווך הנדל"ן JLL, כפי שמוסר נציגה תומאס זאבל, מספר הדירות שנמכרו למשקיעים סינים בפרנקפורט הוכפל בין השנים 2015 ו-2016, ועלה מ-500 לאלף. מדובר במספר גדול פי שלושה מזה של ברלין, שגם בה זינק מספר הדירות שנמכרו לרוכשים סינים.

פרנקפורט מדברת כל כך אל ליבם של משקיעים אלו מפני שהעיר הזו מוכרת יותר בסין מברלין. רוב הטיסות מסין נוחתות בפרנקפורט וכל הבנקים הסינים שפתחו סניפים בגרמניה התחילו מסניפים בפרנקפורט, לפני שהתרחבו גם לערים אחרות ברחבי המדינה, כל זאת לדברי זאבל. הוא מוסיף כי סינים רבים סבורים למעשה שפרנקפורט היא בירת גרמניה…הדבר קשור לגידול בקהילה הסינית באזור ריין-מיין. רק בשנת 2016 עלה מספר אזרחי סין שמקום מגוריהם העיקרי בפרנקפורט ל-14 אלף, בהשוואה לעשרת אלפים בלבד בשנת 2015.

סינים מעדיפים דירות בבניינים חדשים
אל משקיע הנדל"ן חד העין האופייני מהמזרח הרחוק מדברת גם העובדה שבינתיים נפתח סניף ראשון של חברת נדל"ן סינית בגרמניה, והוא נפתח בעיר פרנקפורט ברובע Europaviertel החדש, בקרבת הקונסוליה הכללית של הרפובליקה הסינית. מדובר בחברה בשם Anjia שמעוניינת להשכיר במקום דירות לאזרחי סין. נראה שסיכויי הצלחת החברה גבוהים: שמות התושבים בתיבות הדואר של הבניינים החדשים בסביבה הם ג'יאנג, צ'אנג, וונג, צ'או, לי או דאנג, כלומר שמות סיניים שמעידים על מגוריה של משפחה סינית במקום. וברובע Maintor החדש אף הוא בעיר, באזור Degussa לשעבר, נמכרו בינתיים שבע דירות ישירות לרוכשים מסין, כפי שמדווחת חברת הפיתוח והבינוי הגרמנית GEG German Estate Group – ומדובר בערך בשבעה אחוזים מכלל הדירות בפרויקט יוקרתי חדש. שש מהדירות נרכשו כהשקעה ודירה אחת נרכשה עבור בעליה שיתגוררו במקום. גם בבניין זה אפשר למצוא שמות סיניים נוספים על תיבות הדואר, ובמקרים אלו מדובר בדרך כלל בשוכרים.

העובדה שרוכשי דירות מסין מתמקדים כעת ברבעים חדשים של העיר קשורה למנטליות שלהם, לדברי מומחה תיווך נדל"ן גרמני. הרוכשים מסין מחשיבים במיוחד בנייה חדשה, ודירות ישנות יבואו בחשבון מבחינתם רק לעתים נדירות, ורק אם עברו שיפוץ מקיף. הרוכשים הסינים מתמקדים בפלח השוק העליון בפרנקפורט. מדובר במחיר טיפוסי של 9000 יורו למטר רבוע, ומי שמוכן לשלם 500 אלף יורו יקבל לפיכך לא יותר מ-56 מטרים רבועים בדירתו.

מגמה זו תואמת לפי דברי המומחים את אופן השימוש של הרוכשים מסין בדירותיהם: לעתים תכופות הדירות הללו נרכשות כהשקעת נדל"ן, ולפיכך הן מושכרות מייד. המצב בשוק ההשקעות נדל"ן בברלין אינו שונה במידה ניכרת. אן שנפן מסבירה כי נדיר המקרה שבו משקיע מסין רוכש דירה בגרמניה על מנת להתגורר בה כאשר יגיע לביקור במדינה. ולמצוא שוכרים שישמחו לגור בדירה שאותה רכשו המשקיעים הללו מסין – הדבר אינו קשה כעת. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בדירות בנות 2 עד 3 חדרים.

סינים בני המעמד הבינוני-גבוה הם רוכשים טיפוסיים
שימוש מאוחר יותר בנכס לצרכים עצמיים, למשל למען ילד שיתגורר בגרמניה למטרות לימודים או עבודה – כל זה לא יפריע לרוכשים. מומחה נדל"ן מסביר שבעיר כמו פרנקפורט החילופים במגורים בדירות שכירות בדרך כלל מהירים, כך שהסיכויים שדירה לא תתפנה למגורי בעליה בתוך פרק זמן סביר נמוכים למדי. כמו כן, לפי החוק הגרמני, בעל הדירה רשאי להודיע מבעוד מועד שהוא זקוק לדירה לשימוש עצמי, והדבר מחייב את השוכר להתפנות בתוך פרק זמן סביר זה. לדברי המומחה זאבל, אחד מגורמי המשיכה של רוכשים סינים לגרמניה הוא העובדה שיותר ויותר מהם יודעים כעת ששכר הלימוד בגרמניה נמוך יחסית, בניגוד ללונדון למשל, שבה גם שכר הלימוד וגם שכר הדירה גבוהים למדי מאשר כאן, וכמו כן שוררת שם אי ודאות ביחס למעמדה העתידי של בריטניה באיחוד האירופי.

ברור שלא מדובר בביקוש מצד משקיעים סינים ממעמד הפועלים. יחד עם זאת, נראה שברוב המקרים גם לא מדובר בעשירים ביותר בסין. הרוכש הטיפוסי של דירות כאלו הוא בן המעמד הבינוני, לדברי זאבל. הוא מציין שמגבלות שממשלת סין הטילה לאחרונה על הוצאת הון מהמדינה מקשות מעט על הרוכשים הסינים בברלין. כעת מותר להוציא מסין רק 50 אלף דולר מדי שנה בשנה לנפש. בגלל זה, לא מעט מהעסקאות נחתמות על ידי משפחות גדולות שרוכשות במשותף נכס ובכך הן יכולות לעמוד במגבלה.

עובדה שמועילה לרוכשים היא תנאי השוק בגרמניה, שלפיהם אפשר לשלם תמורת הנכס במהלך בנייתו, בהדרגה, ולא צריך לשלם במזומן מראש את מלוא הסכום. הדבר מקל עליהם לגייס את הסכומים הנדרשים ולהעבירם בהתאם לחוקי ממשלת סין.

מתווכים שמתמחים בפלח שוק זה יכולים להציע שירותים מיוחדים בנוגע לקביעת תנאי המימון, והם עובדים לא פעם עם הסניף הגרמני של הבנק הלאומי הסיני. לקוחות סינים מעריכים שירות מסביב לשעון, מציין אחד המומחים. העובדה שרבים מהם מעוניינים כעת ברכישת דירה בסין קשורה גם לכך שבעלות על דירות לא ממש קיימת בסין, אלא רק זכות דיור למשך 70 שנה.

משקיעים סינים מעוניינים יותר ויותר גם בשטחי נדל"ן משרדי
השוק הגרמני מושך אליו לא רק משקיעים פרטיים מסין. בסתיו 2016 רכשה קרן ההשקעות הממשלתית הסינית China Investment Corporation 16 אלף דירות להשכרה בערים ברלין, קיל, רנדסבורג וקלן, ובכך הפכה מייד לחברה חשובה בשוק, שמובילה על פני חברות גרמניות גדולות בתחום שאף רשומות בבורסה. משקיעים סינים מתעניינים לא רק בדירות מגורים, אלא גם, יותר ויותר, בשטחי נדל"ן משרדי. בחודש יוני בשנה שעברה מכרה חברת Blackstone המובילה את שוק השקעות הנדל"ן בעולם את קרן Logicor שלה העוסקת בנדל"ן משרדי בכל רחבי אירופה, לחברת CIC, תמורת לא פחות מ-12.25 מיליארד דולר. השווי המוערך של פלח השוק הגרמני בעסקה זו הוא 2 מיליארד דולר.

גרמניה נכנסה למוקד העניינים בכל הנוגע לנדל"ן משרדי בשנים האחרונות, ומשקיעים זרים נוהרים לשוק, ובכללם גם סינים. את זאת מוסר איבו פוסטלב, ראש הסניף הגרמני של חברת הייעוץ הנדל"ני Cushman & Wakefield. לפי נקודת המבט שלו, האינטרס של משקיעים סינים בפרנקפורט הולך וגובר מאז ההצבעה בעד ברקסיט – יציאת בריטניה מהאיחוד האירופי בשנה שעברה. ואולם, הוא מתרשם גם שהמגבלות על הוצאת הון מסין יוחמרו בקרוב מאד, וייתכן שהדבר יגביל עסקאות שייטיבו עם הכלכלה הגרמנית.

מקור:faz