הבנייה של דירות חדשות בברלין אינה מתקדמת בקצב הראוי

ברלין מעוניינת לקדם יותר תכניות בנייה, יזמי נדל"ן חוששים מעיכובים.

מספרי היתרי הבנייה המונפקים ברחבי גרמניה נמצאים בירידה, וגם בברלין הבנייה אינה מתקדמת בקצב נאות. הדבר נודע מנתונים רשמיים שפורסמו בשבועות האחרונים. מה פירוש הדבר עבור שוק הנדל"ן לדיור הדינמי כל כך בבירת גרמניה? שיח שולחן עגול שנערך השבוע עסק בכך. השתתפו בשיח קארסטן יונגק, מנכ"ל חברת IWPD  וקארסטן סלשופף, מנכ"ל חברת KIRE. מדובר בחברות חשובות ביותר בשוק הנדל"ן בגרמניה.

בחמש השנים האחרונות עלה מספר הדירות בברלין בכמעט 45 אלף דירות, לפי לשכת הנתונים של מדינת ברלין ברנדנבורג. מדובר בגידול של 2.4 אחוזים. בסוף שנת 2016 היו בברלין 1,916,517 דירות – 13,842 יותר מבסוף שנת 2015. ואולם, חסרות דירות חדשות ברחבי העיר, והפער גדול, כאשר מביאים בחשבון את הפער בין המגיעים לעיר לעוזבים אותה, שגורם לגידול של 40 אלף במספר התושבים מדי שנה בשנה.

מספר אישורי הבנייה ירד לראשונה מאז שנת 2012
במסגרת 12 הרבעים של בירת גרמניה, ברובע פאנקוב יש הכי הכי הרבה דירות, ואחריו בטבלה רובע מיטה ורובע שארלוטנבורג-וילמרסדורף. בסוף הטבלה נמצאים רובע שפנדאו ורובע רייניקנדורף. בכל הרבעים של ברלין עלה מספר הדירות. הגידול החד ביותר במספר הדירות נרשם ברובע טרפטוב-קופניק, ברובע פאנקוב וברובע מיטה. בשני הראשונים יש עדיין מרחב פנוי גדול יחסית לבניית דירות מגורים חדשות. רובע מיטה לעומתם מבוקש מאד ויקר, והמרחב הפנוי לבנייה חדשה בו מצומצם למדי.

מספר אישורי הבנייה ברחבי גרמניה תואם את המגמה הנרשמת בברלין בכל הנוגע לפעילות בנייה. ניכרת ירידה בסך הכל (אם כי עבוד דירות בבניינים רב קומתיים, דיור נחוץ במיוחד במקומות רבים במדינה, נרשמת עלייה). בארבעת החודשים הראשונים השנה אושרה בנייתן של 106 אלף יחידות דיור חדשות. מדובר בירידה של תשעה אחוזים ביחס לשנה הקודמת, כפי שמסר המשרד הגרמני לענייני סטטיסטיקה ממקום מושבו בעיר ויסבאדן.

פעילות בנייה שהחלה בתחילת השנה נמשכת בקצב סביר, אך ברבע הראשון של השנה היה מספרם של אישורי הבנייה שהונפקו נמוך יותר מנתון זה עבור פרק הזמן המקביל בשנת 2012.

בברלין יש לשלם פי 25 מדמי שכר הדירה השנתיים כדי לרכוש דירה
לאור נתונים אלו, ברור שבעתיד יהיה צפוף יותר ויותר בבירת גרמניה. המומחה יונגק מציין כי תנות ההגירה וגידול האוכלוסיה בברלין תימשך, אך מספר הדירות החדשות שיתווספו לא יעמוד בקצב הדרוש. בקצה הנמוך של הסקאלה היצע הדירות (הזולות יחסית) עומד פחות ופחות בביקוש הרב, בעוד שבקצה העליון שלה המחירים הגבוהים מביאים לכך שהביקוש מקבל מענה.

תעשיית הבינוי הרוויחה בשנים האחרונות משערי ריבית נמוכים. וכתוצאה מכך, קבלנים פרטיים רבים נכנסו לשוק בשנים האחרונות, ומשקיעים מזרימים סכומים גדולים לשוק הנדל"ן בגלל העדר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות אחרות. המומחה יונגק מציין כי נדרש כעת לשלם פי 15 משכר הדירה הממוצע השנתי בברלין על מנת לרכוש דירה בעיר, ועל פחות מזה אין מה לדבר, וזאת לפי דיווחי משקיעים. לשם השוואה, לפני עשר שנים, דיור בבניינים רבי משפחות בברלין היה זול בהרבה – פי 11 בלבד מדמי השכירות השנתיים הממוצעים. הוא הוסיף כי כיום יש דגש חזק יותר על דירות קטנות, ומגמה זו צפויה להתעצם בשנים הקרובות.

תכנית פיתוח דורשת בין 18 חודשים לשנתיים
סלשופף מייחס את המחסום במרחב דיור בר השגה בבירת גרמניה בראש ובראשונה להנחיות הפוליטיות בעיר. הוא מסביר כי זמני האישור הארוכים של תכניות בנייה מביאים לפערים שאנו רואים כעת בין היצע לביקוש בתחום. היות שהמודל של פיתוח ובינוי קואופרטיבי בשיתוף משקיעים פרטיים קביל רק במסגרת תכניות בינוי (המכונות B-Plan) – ובמסגרתן הללו חייבים לבנות 30% מהדירות לשכירות ועל סמך תחזית לתפוסת הדירות – התחלות בנייה בברלין קשורות בזכויות התכנון, ולא בזכויות הבינוי. תכנית B PLAN גורשת בין 18 חודשים לשנתיים, לדברי המומחים. פרויקט בגודל בינוני עם 100 דירות יזדקק לעוד שנה וחצי עד שנתיים לבנייה עצמה. ואז אנו כבר מגיעים לשנה הרביעית מתחילת ייזום הפרויקט, וזהו פרק זמן ארוך מדי. בשל המחסור במרחב דיור הר השגה, המומחים מציעים לרשויות לשקול מחדש את הקשר בין העיר לסביבתה. לדברי המומחים, הגענו כעת למצב שבו לקבוצות גדולות כבר לא משתלם לשלם מחירים כאלה בבירת גרמניה. שטחים פנויים לבינוי מחליפים כעת ידיים בין משקיעים לעתים תכופות למדי. ואולם, אם הבינוי לא משתלם מספיק, אזי המסחר הזה בבעלות על שטחים פנויים לבינוי אינו יותר מ"מירוץ לתחתית" לדברי יונגק, שכן בסופו של דבר אף אחד מהמשקיעים לא יבנה על הקרקע הפנויה.

למרות הערכות אלו, וולפגנג שויבלה ממפלגת CDU, שר הבינוי בממשלת גרמניה, אינו רואה התחממות יתר בשוק הנדל"ן במדינה. לדעתו אין בועת נדל"ן ממומנת אשראי. הוא הצהיר זאת במפגש שנערך השבוע בברלין, וכלל נציגים מתעשיית הבינוי במדינה. הוא הוסיף כי לא כל עליית מחירים בשוק הנדל"ן פירושה סכנה ליציבות הפיננסית הכללית במשק הגרמני. דבר זה יקרה רק אם יתרחש צירוף של עלייה מתמשכת במחירי הנדל"ן, הלוואה בהיקפים נרחבים מאד וקריטריונים לא קפדניים בכל הקשור למתן הלוואות, כל זאת לדעתו. המכון הגרמני למחקר כלכלי הביע עמדות ברוח דומה לאחרונה.

מקור:tagesspiegel