התחרות הקיצונית בשוק הנדל"ן משמעותה שכבר אין למשקיעים האופציה לבחור נכס ב"פריים לוקיישן" ולקוות שהוא יניב את הצמיחה הרצויה.
ב-2016 הושקע סכום שיא של 81.3 מיליארד אירו בשוקי המשרדים ברחבי אירופה היבשתית, עלייה של 8% בהשוואה לשנה שלפניה. הלחץ על המחירים הוא לכיוון השפל, ומשקיעים מתמקדים יותר ויותר בהכנסות כגורם העיקרי לתשואותיהם.
פיטר הנסבי, ראש המשרד האירופי לשוקי הון ב-JLL, אומר כי בשוק כה תחרותי המשקיעים נדרשים להפעיל יצירתיות יתרה בהחלטותיהם על הקצאת ההון שלהם. זו כוללת מוכנות לחפש הזדמנויות מחוץ לאזורי ההשקעה המסורתיים בערים ('פריים לוקיישן'), בתתי-השווקים הקטנים יותר.
"בחפשם אחר תשואות בסביבת ריבית נמוכה וצמיחה נמוכה, המשקיעים תרים אחר הזדמנויות בהן הצמיחה העתידית מבוססת על נתונים פונדמנטליים יציבים, ביקוש גבוה לשכירות, וזרזים המבדלים את השוק," הוא אומר.
ככלל, ברחבי אירופה שיעור אי-התפוסה במשרדים עומד על 8% – השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008. הנסבי אומר שישנה זליגה מהערים "הטובות ביותר" לאלה "הבאות בתור" מה שמעלה הזדמנויות עבור המשקיעים.
בדוח חדש, JLL מדגישה מספר מקומות באירופה בהם היא מאמינה ששיעור הצמיחה במשרדים יהיה גבוה מהממוצע בשנת 2017.
להלן שלושה תת-שווקים ששווה לעקוב אחריהם:
- Hauptbahnhof-Europacity, Mitte and Mediaspree – ברלין, גרמניה
ברלין ממשיכה להיות אחד מהמוקדים המובילים בסקטור הטכנולוגיה באירופה, ומוזכרת יותר ויותר כעיר שתהנה מהשפעות הברקזיט. שיעור הצמיחה הבריא בשכירויות מונע על-ידי שיעור אי-תפוסה נמוך של 4.3%, שיאים בהיקפי השכירויות ורמות מתונות של פיתוח. ב-Europacity, שם היקף עסקאות השכירויות גבוה ב-83% מממוצע חמש השנים האחרונות, מצפים לביצועים גבוהים מהרגיל בתחום הפריים, שם ישנו ביקוש רב למשרדים עבור שירותים לעסקים. ב-Mitte ישנו פוטנציאל גבוה לביקוש איכותי למגורים עקב התחבורה הציבורית האיכותית שבה. הביקוש מסקטור העסקים והסטארט-אפ צפוי להנמיך אף יותר את שיעור אי-התפוסה של Mitte, אשר כבר נמצא בשפל של 1.8%.
- 22@ – Place de las Glories – ברצלונה, ספרד
תת השוק של 22@ – Placa de las Glories בברצלונה כבר נהנה מפרויקט התחדשות עירונית מוצלח, מוקד תחבורה משולבת חדיש וביקוש חזק מסקטור הטלקום, תקשורת וטכנולוגיה (TMT). שיעור אי התפוסה עומד על 7.1% – בהשוואה לממוצע חמש השנים של 13.8% – בעוד היקף עסקאות השכירויות גבוה ב-17%. "ישנן התפחויות חדשות ברמה גבוהה אשר מושכות שוכרים מתחום ה-TMT עקב איכות, מיקום ומחסור בהיצע באזורים אחרים בעיר," אומר הנסבי.
- אמסטרדם/אוטרכט
שוק המשרדים באמסטרדם רשם את שנתו החזקה ביותר אי פעם ב-2016 – עם היקף פעילות שכירויות בשטח של 405,000 מ"ר, שיעור גבוה ב-72% מממוצע חמש השנים. אך עם ההאטה בצמיחה בשוק דרום אמסטרדם הפופולרי (7.2% ב-2016), תשומת הלב מתחילה להיות מוסטת לאזורים משניים בעיר.
היתרון מוחזק אצל אמסטרדם דרום-מזרחף שם ישנה צמיחה חזקה בתעסוקה בעיקר עקב שגשוג בתחום המדיה והטכנולוגיה. מחוץ לעיר הבירה, ישנו פוטנציאל רב באוטרכט.
"באזור זה יש המון תנועה, והוא עובר מתיחת פנים נמרצת הודות לפיתוח המשמעותי של התחנה המרכזית," אומר אלכס קולפרט, ראש מחקר משרדים באירופה, מזה"ת ואסיה בחברת JLL.
"עבור שוכרים מקומיים מדובר באלטרנטיבה זולה לאמסטרדם – מחירי שכירות הפריים נמוכים ב-40% מאשר בבירה – וגישה טובה לנמל התעופה סכיפהול ימשוך גם שוכרים בינלאומיים."
שינויים בתמחורים
סביבת הריבית הנמוכה וכמויות ההון הזורמות לכיוון הנדל"ן משמעותן מחסור מתמשך בנכסים – ועל המשקיעים להיות מוכנים לכך, כולל האפשרות לתמורות אורכות-טווח בתמחור הנדל"ן בעולם.
הנסבי מוסיף: "על אף שאנו רואים שיש עניין מתמשך בנכסים באיכות גבוהה המניבים תזרימי הכנסה יציבים בשוקי ליבה, ישנן מגבלות היצע אשר יכריח את הגופים המוסדיים לחפש ביתר מאמץ אחר נכסים, או לגלות יצירתיות בחיפוש אחר עסקאות."
מקור: jllrealviews
מעודכן לתאריך: יולי 2, 2017