טיפים לרוכשי נדל"ן בברלין

בירת גרמניה יכולה להודות לעובדה שהיא עיר אטרקטיבית וצומחת שיש בה בום נדל"ני של ממש. בינתיים הביקוש ניכר בכל שטחי העיר, וכאן תוכלו לקבל מבט כולל על המחירים של דירות בברלין.

לפי ההגדרה של דיור בר השגה, מדובר כעת בסכום של 240 אלף יורו לדירה כזו ברחבי גרמניה, והשטח שאפשר לרכוש בתמורה לסכום זה משתנה מעיר לעיר, לעתים במידה ניכרת. תמורת כ-240 אלף יורו אפשר לקנות במינכן 44 מ"ר של דיור ובעיר חמניץ במזרחה של המדינה, אזור לא מבוקש במיוחד, אפשר לקנות לא פחות מ-261 מ"ר בסכום זה. שטחה הממוצע של דירה ברחבי גרמניה הוא 126 מ"ר. ובערים הגדולות הדירות נוטות להיות קטנות יותר – כ-100 מ"ר בלבד, כפי שעולה ממחקר עדכני שערכו מומחי Sparda-Banken.

סכום של 240 אלף יורו מהווה כשש משכורות שנתיות נטו של משק בית ממוצע ברחבי גרמניה, לפי הערכות המומחים. הסקר הסתמך על שאלון שעליו השיבו 1,500 תושבי גרמניה ביחס למצב המגורים שלהם ולבעלותם על דירה.

לאור התלונות הרבות על כך שהמחירים בבירת גרמניה מטפסים ביציבות, קשה להאמין לנתונים המדויקים שמראים שברלין עודנה אחת מהערים הגדולות הזולות ברחבי אירופה, ככל שמדובר ברכישת נדל"ן. המומחים מציינים שקצב עליית המחירים בברלין תלול, והוא שני רק לקצב עליות המחירים בהמבורג. המחיר החציוני של דירה בברלין עלה בשנים האחרונות במידה רבה, ורק בין השנים 2012 ל-2016 מדובר בעלייה של לא פחות משליש, לדברי מיכאל שלאטרר, ראש תחום המחקר בחברת CBRE בגרמניה. החברה מעניקה שירותי נדל"ן לסקטור המסחרי.

לפי המחקרים האחרונים, מגמת ההתפתחות בברלין, בהמבורג ובאזורי דרום גרמניה וחבל הריין תהיה חיובית עד שנת 2020 כלומר, צפוי שערכו של נדל"ן באזורים אלו ימשיך לעלות. לפי המומחים, כל גרמני שמיני מתגורר באחד משבעת הריכוזים העירוניים הגדולים של גרמניה.

ברלין חווה כעת התרחבות ניכרת שלא הייתה כמותה מאז גל הצמיחה הגדולה שהתרחשה בה במאה ה-19
פחות ממחצית מהגרמנים, 46 אחוזים, מתגוררים בדירה בבעלותם הפרטית,. לפי נתוני המחקר. מצב זה לא צפוי להשתנות בשנים הקרובות. ברלין היא בראש ובראשונה עיר של שוכרים. בשנת 2016 הונפקו בברלין כ-25 אלף אישורי בנייה, עלייה של כ-12 אחוזים ביחס לשנת 2015. ברלין היא העיר בעלת מספר התושבים הגדול ביותר בגרמניה, ואף בעלת קצב הצמיחה הגבוה ביותר במדינה. גם היקף השטח הבנוי בעיר הוא הגדול במדינה.

ברלין חווה כעת פריחה מחודשת, בהיקף נרחב, עם גל של בנייה. מיכאל שלאטרר מציין שדירות בעיר מבוקשות במיוחד על ידיד משקיעים בעלי הון מסין ומברזיל. אם בעבר ההשקעה בברלין הייתה "טיפ סודי", כיום הכדאיות של השקעה ברכישת נדל"ן בעיר היא ענין שמוכר לכל המשקיעים הבינלאומיים.

מגמות ההגירה לגרמניה תורמות אף הן לביקוש גבוה בשוק הנדל"ן. בירת גרמניה מהווה יעד מבוקש למהגרים, אך בנוסף לכך – מדובר גם ביעד המבוקש ביותר לתיירות ברחבי גרמניה. משקיעים אמידים מחו"ל שמחים לרכוש לעצמם בעיר דירה שנייה או שלישית למגורים מעת לעת. בפלח השוק היוקרתי ביותר יש צמיחה חזקה במיוחד, ומדובר בפרויקטים עם רמת בינוי ואבזור גבוהה מאד. מחירים של 10 אלפים יורו למ"ר כבר אינם עניין נדיר בברלין, גם אם אינם מייצגים את השוק בכללותו בה.

מחירי דירות חדשות בחלקים שונים של ברלין בשנת 2016
מומחי CBRE הכינו דוח שמפלח את ברלין לאזורים השונים ומציע נתונים על מגמת השוק בכל אחד ואחד בהם. אפשר להקליק על כל רובע כדי לקבל את הנתונים המקומיים המפורטים לו.

היקף הבנייה החדשה למגורים משתנה מרובע לרובע. למשל, מומחי CBRE מצאו ברבעים מבוקשים מעט פחות כגון שפנדאו פחות מ-100 נכסים חדשים למכירה בשנת 2016.

מיכאל שלאטרר מציין שהמחירים הגבוהים ביותר נרשמו באזורים אוליברפלאץ וקו-דאם וכן בגרונוואלד ובאזור Meidaspree.

כאשר מחירי הדירות מטפסים, גם דמי השכירות בעיר עולים בהתאם, גם אם העלייה מתונה מעט יותר מזו של מחירי הדירות. עלייה זו מביאה לכך שהשוכרים וגם הקונים מתעניינים פחות בדירות בשטח של יותר מ-100 מ"ר, שכן אלו כבר לא מצויות בהישג ידם. לפיכך יש עלייה בביקוש לדירות ששטחן הכולל נע בין 50 ל-70 מ"ר.

ברלין מבוקשת במיוחד גם ביחס למגמות ההצטמצמות בשטח הדיור. הדבר תואם גם מגמות חברתיות באוכלוסיה במדינה. יש יותר ויותר משפחות קטנות ומשקי בית של אדם אחד, והדבר מגביר ביקוש לדירות קטנות. בעבר היו הדברים שונים. בשנת 2011 שטח המגורים הממוצע בגרמניה היה 110 מ"ר, והדבר שיקף ביקוש לדירות גדולות – מדיניות הבינוי בגרמניה מאז שנות ה-70. בגלל הביקוש הגובר לדיור בלב לבה של ערים גדולות, מגבלות ביכולת הבינוי של חברות הבנייה במדינה ודמי שכירות מטפסים, הממוצע ברחבי גרמניה ירד ל-91 מ"ר בשנת 2015. הביקוש גבוה במיוחד לדירות ששטחן בין 65 ל-70 מ"ר, לפי דברי המומחים. 

יותר ממחצית מתושבי ברלין מתגוררים לבד
נתון זה תואם לנתון על עלייה מתמדת במספר משקי הבית בברלין. המספר עלה בכ-200 אלף מאז שנת 2011 והוא עומד כיום על קרוב ל-2 מיליון. המספר צפוי לעלות אף יותר בעשור הקרוב. כבר כיום ארבע חמישיות ממשקי הבית בברלין הן משקי בית קטנים – אדם אחד או שניים – והמגמה מתחזקת. חלקם של משקי הבית בעלי אדם אחד בלבד עומד על 55% כבר עתה, לדברי המשרד לענייני סטטיסטיקה של מדינת ברלין ברנדנבורג.

לפי נתוני פברואר 2017 של Deutsche Hypo ביחס לבירת גרמניה, מגמות רבות שניכרות בברלין משתקפות גם בבנייה ובפיתוח ברחבי גרמניה, ובן הנטייה לעבור לדירות מיקרו בבניינים גדולים ודירות סטודנטים פרטיות במקום מעונות. ובסך הכל, ברלין הייתה ועודנה יעד השקעה משתלם במיוחד למשקיעים.

מקור: tagesspiegel