בלוג ברלין

פברואר
272017
 
 

רכישת נדל"ן לדיור מהווה כיום עסקה טובה למדי, זאת בשל המחסור באפיקי השקעה טובים חלופיים, וגם בגלל שיעורי הריבית הנמוכים יחסית. את הדברים הללו מוסר קאי אנדרס, יושב ראש Engel & Volkers. מאז תחילת המעקב של החברה אחר נתוני השוק בשנת 2004, נרשמה עלייה של כ- 25 אחוזים בדמי השכירות בעיר קלן ולא פחות מכ- 70 אחוזים בעיר ברלין.

העליה המירבית בדמי השכירות של דירות בברלין נרשמה במחצית השניה של שנת 2016, ביחס לפרק הזמן המקביל בשנת 2015, ולפי נתוני המומחים מדובר בלא פחות מ-12 אחוזים. לאחר ברלין, קלן ומינכן הן הערים הבאות בתור ברשימה ובכל אחת מהן נרשמו עליות של בערך 10 אחוזים. בערים המבורג, דיסלדורף, לייפציג ושטוטגרט נרשמו עליות מתונות יותר, והן עמדו בדרך כלל על בין 6 ל-7 אחוזים בלבד. פרנקפורט סוגרת את הטבלה בתחום זה, ונרשמו בה עליות של בערך 4 אחוזים.

העלייה הגדולה ביותר במחצית הראשונה של שנת 2016, ביחס לפרק הזמן המקביל בשנת 2015, נרשמה בעיר דיסלדורף, עם כ-8 אחוזים, ואחריה העיר לייפציג. רומאן היידריך, מומחה נדל"ן מברלין מציין שבכמה מערי גרמניה נרשמה מגמת עלייה גבוהה אף משנת 2012, שהייתה שנה מוצלחת למדי בשוק הנדל"ן בגרמניה. הוא מוסיף עוד כי בערים כגון ברלין ומינכן, שנהנות משיעורי הגירה גבוהים במיוחד, דמי השכירות ממשיכים לעלות למרות תקנות להטלת מגבלות על שכר הדירה. לפי מחקר שערך מכון המחקר הכלכלי הלאומי של גרמניה DIW, בטווח הקצר גרמו התקנות הללו להתחזקות מגמות העלייה בשכר הדירה.

רק שלושה שוקי נדל"ן רשמו עלייה גבוהה יותר במחירי הרכישה וגם במחיר השכירות

מאז שנת 2004 עלה המחיר הממוצע של דירה לרכישה בעיר קלן בכ-56 אחוזים, ובברלין נרשמה עלייה של לא פחות מ-115 אחוזים. בעיר לייפציג נרשמה עלייה של 7 אחוזים בלבד בפרק הזמן המקביל. במבט של שנה אחת בלבד לאחור, פרנקפורט מובילה את טבלת הערים המתייקרות, ונרשמה בה עליה של 17 אחוזים. בלייפציג נרשמה עלייה של 13 אחוזים בהשוואה לשנה שעברה (יש לשים לב שהמחירים בעיר כזו עשויים לעלות ולרדת במשך השנים). לאחר מכן, פרנקפורט מופיעה בטבלה עם עליות בשיעור של 11 אחוזים, ואחריה ברלין עם עליות בשיעור של כעשרה אחוזים. המחירים במינכן ובקלן עלו בערך ב-8 אחוזים. עליות מחירים מתונות יותר בתחום הנדל"ן לרכישה נרשמו בעיר הנמל הצפונית המבורג, עם כ-6 אחוזים וכן בעיר התעשייה דיסלדורף עם יותר מ-5 אחוזים.

לפי מחקרים עדכניים, המבורג ניצבת בראש רשימת הערים היקרות בפלח שוק הנדל"ן האיכותי ביותר. המחיר למטר רבוע בעיר עשוי להגיע ל-18 אלף יורו. העיר הבאה בתור היא מינכן, שבה המחיר עשוי להגיע עד 16,500 יורו למ"ר וברלין קרובה למדי (מחיר של 15,000 יורו למ"ר). עודף הביקוש הקיים ופוטנציאל הבנייה הנמוך יחסית בעתיד הנראה לעין, בשל מחסור בקבלנים ובחברות בנייה, מבשרים על התמשכות בעליות המחירים.

  מבט כולל על דמי השכירות בערים שונות בגרמניה    

בעיר מינכן נרשמו דמי השכירות הגבוהים ביותר בממוצע, ומדובר בכמעט 10 אחוזים בהשוואה לשנה הקודמת. הערך החציוני של שכירות בעיר עמד על 17.5 יורו למטר רבוע לחודש.

בעיר פרנקפורט נרשמת מגמת עלית מחירים כבר שלוש שנים ברציפות. דמי השכירות התיקרו בכ-4 אחוזים והם עומדים כיום על 13.5 יורו למ"ר לחודש. יחד עם זאת, עליות המחירים בעיר בתחום זה של השוק אינן גבוהות כמו העליות בערים אחרות, לדברי המומחים.

בעיר שטוטגרט נרשמה עליה של 6 אחוזים בדמי השכירות, וכעת הם עומדים בממוצע על 13 יורו למ"ר לחודש, כלומר שיעורם מתקרב לזה של העיר פרנקפורט היקרה יותר.

דמי השכירות בהמבורג לא השתנו במידה רבה בשנה שחלפה, ומדובר בממוצע של כ-11.5 יורו למ"ר לחודש. יצוין כי בשנים קודמות חלה התיקרות ניכרת בדמי השכירות בעיר.

עלייה של 10 אחוזים נרשמה בעיר קלן, וזו העלייה השנייה בגובהה בתחום זה ברשימת הערים שנבחנו. מדובר כעת על דמי שכירות ממוצעים של 11 יורו למ"ר לחודש.

בעיר דיסלדורף נרשמו עליות של בערך 6.5 אחוזים, וכעת דמי השכירות הממוצעים בעיר הם 10.65 יורו למ"ר לחודש.

בברלין נרשמה עלית המחירים הגבוהה ביותר בתחום זה של שוק הנדל"ן. מדובר בעליה של 12.3 אחוזים. לראשונה חצה המחיר הממוצע את רף עשרת היורו, וכעת הוא עומד על 10.5 יורו למ"ר לחודש בממוצע.

בעיר לייפציג נרשמו לפי נתוני המומחים דמי שכירות נמוכים יחסית של 6.35 יורו למ"ר לחודש בממוצע. מגמות עלייה שנרשמו בעיר בשנים קודמות התיצבו כנראה, ובספק אם השנה תירשם עלייה ניכרת.

אם התחזית לגידול של 4 מיליון במספר התושבים הכולל במדינה תתממש, הדבר יביא לעליה נוספת במחירי השכירות בגרמניה, של בערך 15 אחוזים לפי חישובי המומחים. לעומת גידול זה באוכלוסיה, בין השנים 2010 ו-2015 נרשם גידול של פחות מ-2 אחוזים בלבד בהיקף הנדל"ן למגורים המוצע בסך הכל בגרמניה.

 מבט כולל במחירי הרכישה של דיור בגרמניה  

בעיר מינכן היה המחיר הממוצע של דירה 6,580 יורו למ"ר, והיא מובילה את הטבלה בהפרש ניכר ביחס לערים אחרות במדינה. במבט שנתי מדובר בעליה של 8.2 אחוזים. אמנם מדובר בזינוק נכבד, אך יש לציין שבשנה שעברה, וליתר דיוק במחצית השניה, נרשמה התמתנות מה במגמת העלייה, לראשונה מאז שנת 2011.

בעיר פרנקפורט נרשמו עליות של 10.5 אחוזים והמחיר הממוצע בעיר כעת הוא 4,370 יורו למ"ר.

בעיר שטוטגרט נרשמה עליה של לא פחות מ-17%. המחיר הממוצע הוא 3050 יורו למ"ר. יש לציין שהעיר נהנית משיעורי הגירה גבוהים יחסית, בשל התעשיות הגדולות שנמצאות בה, שמגייסות עובדים רבים כעת.

בעיר המבורג נרשמו עליות של קרוב ל-6 אחוזים והמחיר הממוצע הוא 4020 יורו למ"ר.

ברלין עברה בפעם הראשונה את דיסלדורף, והתיקרה בשיעור של כ-10 אחוזים, עד לרמת מחירים ממוצעת של 3510 יורו למ"ר.

בדיסלדורף נרשמו עליות מחירים של כ-5 אחוזים והמחיר הממוצע הוא 3,410 יורו למ"ר.

בעיר קלן עמד המחיר הממוצע על 3,410 יורו למ"ר, ובמבט שנתי מדובר בעליה של כ-8 אחוזים.

בלייפציג נרשמה אמנם עלית מחירים תלולה למדי במחצית הראשונה של שנת 2016, אך המגמה התמתנה במחצית השניה של השנה. העלייה הכוללת בעיר הייתה בשיעור של 13.3 אחוזים והמחיר הממוצע עומד על 1,700 יורו למ"ר.

תחזית לשנה הקרובה – 2017   

עלית שערי הריבית בתחום מימון הבנייה, מרמת שערים נמוכה באופן חסר תקדים, היו צפויות כבר בשנה שעברה. המגמה הזו עלולה לדרבן את שוק הנדל"ן ברחבי גרמניה. התמתנות זמנית קצרת טווח בשוק הנדל"ן הגרמני היא מאורע שרוב מומחי הנדל"ן אינם מצפים שיקרה השנה. הדבר חל לא רק על 7 הערים המובילות בגרמניה אלא על כמעט כל הערים הגדולות והבינוניות במדינה. ברוב המקומות הביקוש לנדל"ן ימשיך לעלות על ההיצע, ודי בכך כדי להבטיח מחירים גבוהים, לדברי המומחים.

comments

Inspiration Group