בלוג ברלין

פברואר
272017
 
 

 כאשר יותר ויותר אנשים מגיעים לערים הגדולות ביותר של גרמניה – ערי המטרופולין – נוצר מחסור לא רק בשטחי מגורים אלא גם בשטחי נדל"ן משרדי. כמו כן, יש צורך בשטחים להקמת תשתיות. מומחים מציעים פתרונות שמבוססים על ציפוף ועיבוי של אתרים בנויים קיימים בערים הגדולות.  פתרונות יצירתיים מסוגים שונים עומדים על הפרק.

לפי מומחי חברת Wealthcap, מינכן היא העיר הצפופה ביותר בגרמניה, עם בערך 5000 תושבים למטר רבוע. ציפוף מבנים קיימים עומד על הפרק רק במידה מוגבלת בעיר זו. מילת המפתח כאן: רב-מרכזיות. כלומר, ליצור יותר ויותר מרכזים משניים בעיר, שיהיו קשורים זה בזה.

בעיר פרנקפורט מציע המומחה אוליבר שוובל, מנכ"ל חברת ייעוץ כלכלי מקומית, בנייה לגובה, והוא מציין שבנייה כזו מקובלת על רוב תושבי העיר ומתאימה לאופיה הפיננסי המודרני. מומחים אחרים מציינים שכרגע יש בעיר לא פחות מ-15 פרויקטים של בניה לגובה, הן לנדל"ן משרדי והן לנדל"ן למגורים.

ד"ר רולף שטריטמאטר, מומחה בחברת יעוץ כלכלי גדולה בעיר המבורג, מציין שגם כאן, הפיתוח יבוצע בחלקים קיימים במרכז העיר. אחד מהם הוא פרויקט Hafencity. הרובע ירחיב את מרכז העיר בלא פחות מ-40 אחוזים לדבריו. גם הרובע החדש Mitte Altona מציע מרחב מגורים נרחב נוסף, ותצוין גם הרחבת הכביש המהיר A7.

בעיר שטוטגרט מתואר מצב שונה במקצת בהשוואה לערים שנסקרו כאן עד כה. המומחה מרטין אמברוסטר מחברת נדל"ן מקומית מציין שבעיר, כולל המרכז וגם הפריפריה, חסרים שטחים לבנות בהם. לפיכך נדרשת העיר ליישם פתרונות יצירתיים, כמו מתחמים משרדיים בשיטת Smart Working או שיטות אחרות שמאפשרות לעובדים לחלוק שטחים משרדיים ולעבוד מהבית בחלק מהזמן.

צמיחתה של בירת גרמניה ברלין מהירה, וזאת בעיקר בשל הגעתם של צעירים, סטודנטים, יזמים ועוד. ד"ר סטפן פרנצקה, דובר חברת מחקר בתחום הכלכלה והטכנולוגיה בעיר, מציין שמספר עסקי ההיי-טק החדשים בעיר עולה על אלו של ערי גרמניה האחרות. מחסור בשטח משרדי ניכר במיוחד במרכז העיר, והדבר מאלץ חלק מהחברות למקם את משרדיהן בחלקים צדדיים יחסית של העיר.

מחסור בשטחי נדל"ן הולמים בפלחי שוק חשובים בגרמניה  

במקביל למגמות ההגירה והגידול במקומות העבודה בערים הגדולות בחרבי גרמניה, עולה צורך דחוף לפתור את בעית המחסור בשטחי נדל"ן משרדי. הדבר חל בעיקר על הערים ברלין ומינכן, שבהן ממוקמים עסקים גרמניים ובינלאומיים רבים.

לפי נתוני המכון למחקר כלכלי בעיר קלן, רק 3 אחוזים משטחי המשרדים בערים כמו מינכן ושטוטגרט היו פנויים להשכרה בשנה שעברה, ירידה לעומת נתוני 2015. בברלין עמד נתון זה על 3.2 אחוזים, לעומת 4 אחוזים בשנת 2015. בפרנקפורט היו שטחים פנויים גדולים יותר, בערך 11.5 אחוזים. בדיסלדורף חלה ירידה מ-8.6 5חוזים ל-7.5 אחוזים בשטחים המשרדיים הפנויים, ובהמבורג נרשמה ירידה מ-5.6 אחוזים ל-5 אחוזים. הירידה בקלן הייתה מ-6.2% ל-5.6 אחוזים.

אחת התוצאות של ההיצע המוגבל של שטחים משרדיים בערים גדולות ברחבי גרמניה היא שדמי השכירות עולים ועולים. המגמה בולטת במיוחד עבור דירות בברלין. העליה כה מהירה עד שבפלח זה של השוק (להבדיל ממחירי הנדל"ן למגורים, שעודם נמוכים יחסית בבירת גרמניה), ברלין מגיעה כמעט לרמת המחירים של מינכן היקרה.

בעיה נוספת היא שהיקף השטח המשרדי הכולל המוצע בערים גדולות בגרמניה כמעט לא גדל בשנת 2016, והתחזית לשנת 2017 איננה מעודדת יותר.

במקום שבו נוצרים מקומות עבודה, יתעורר גם ביקוש למקומות מגורים   

דמי השכירות ומחירי הרכישה של דיור עולים במקביל לעלייה בביקוש להם. אם בשנת 2010 דובר בדמי שכירות ממוצעים של 8.3 יורו למ"ר לחודש, בשנת 2015 עמדו המחירים על 11.5 יורו למ"ר לחודש. בסך הכל, מדובר בעליה של כמעט 40 אחוזים.

מחירי הרכישה של נדל"ן חדש בברלין עלו בפרק הזמן המדובר – חמש שנים בסך הכל – ביותר מ-41 אחוזים, בדיסלדורף ב-32 אחוזים (והשכירות בכמעט 28 אחוזים), בפרנקפורט בכמעט 47 אחוזים (השכירות עלתה ב-26 אחוזים), בהמבורג ב-32 אחוזים (השכירות עלתה ב-15 אחוזים), בקלן בכמעט 34 אחוזים (השכירות עלתה ב- 9.5 אחוזים), במינכן בכ-65 אחוזים (השכירות עלתה ב- 23 אחוזים ובשטוטגרט בכ-40 אחוזים (והשכירות עלתה ב-24 אחוזים). כל הנתונים הללו עולים מהמחקר שערכו מומחי חברת Wealthcap.

לפי מחקר נוסף של מומחי חברת Bulwingesa, עליות בדמי השכירות נרשמות אף בערים קטנות יחסית בגרמניה. במקומות רבים כבר מוצו עתודות הקרקע הזמינות ביותר וכעת צריך לחשוב על פתרונות יצירתיים יותר. המרחב הפנוי הדל ביותר נרשם בעיר מינכן – 0.4 אחוז בלבד מהדירות, ואחריה פרנקפורט (0.6 אחוז), והמבורג (0.7 אחוז). לפי חישובי המכון הגרמני BBSR שעוסק במחקר בינוי ועיור, ברחבי גרמניה בכללותה שיעור הדירות הפנויות עמד בשנת 2015 על 4.5 אחוזים בלבד.

 

comments

Inspiration Group