חברות נדל"ן אוסטריות נוהרות לברלין בעקבות זינוק במחירי הנכסים

במהלך העשור האחרון, יזמי נדל"ן בינלאומיים נוהרים לברלין בעקבות זינוק חד במחירי הנכסים בעיר. מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב-49% במהלך חמש השנים האחרונות, מה שמציב את ברלין כאחד השווקים שצומחים הכי מהר באירופה. על פי סקר של PwC והמכון לקרקע עירונית (ULI), העיר מדורגת במקום הראשון באירופה בכל הקשור להזדמנויות השקעה ורווחי הון.

עם זאת, ועל אף התחרות הגוברת מכל רחבי אירופה, נדמה שחברות נדל"ן אוסטריות הן אלה שידן על העליונה. שש חברות לפחות – כולל חברות גדולות כגון Buwog AG ו- S IMMO AG, המבוססות בווינה – העבירו משאבים פיננסיים רבים לגרמניה במהלך השנים האחרונות; רוב המשאבים הללו מכוונים לברלין.

"השוק בברלין צומח, והדבר מושך משקיעים. אין כמו השקעות נדל"ן בברלין," אומר אנדריאס סיגל, מנכ"ל Buwog AG. חברת היזמות והמכירות מבוססת בעיר וינה ובבעלותה תיק נכסים ובו למעלה מ-50,000 יחידות דיור באוסטריה ובגרמניה, הכוללות לפחות שבעה פרוייקטים בברלין עצמה. בין הפרוייקטים הללו נמצא הפרוייקט 52° Nord, פרויקט למגורים הממוקם לאורך הנהר שפרה במחוז Köpenick וכולל דירות, פנטהאוסים וקוטג'ים טוריים.

BUWOG נכנסה לשוק הבנייה למגורים בגרמניה בשנת 2012, לאחר שרכשה חברת יזמות ברלינאית. נכון להיום, מתוכננות על-ידה כ-3,300 דירות לבניה.

"המחירים כאן נמוכים הרבה יותר בהשוואה ללונדון ופריז, ואוכלוסיית העיר גדלה," אומר סיגל. "הדבר אטרקטיבי ביותר עבור משקיעים, אך גם עבור תושבים מקומיים המבקשים לרכוש כאן נכסים."

סבסטיאן פישר, מנכ"ל חברת Engel & Völkers בברלין, אומר כי לאחר נפילת החומה ב-1989, שוק הנדל"ן בברלין דשדש עד תחילת המאה ה-21, אז החלו רוכשים זרים לגלות עניין בעיר. כיום, הוא אומר, השוק נמצא בזינוק חד.

על-פי סקר של אגודת הנדל"ן הגרמנית (IVD), מחירי הדירות זינקו ב-11% בשנת 2016 בהשוואה לשנה הקודמת, ונערכו עסקאות בשווי שיא של כמעט 13 מיליארד אירו. משקיעים זרים, אשר שאבו עידוד מהיציבות הכלכלית של המדינה, היו אחראים ל-76% מהעסקאות הללו.

לדברי ניקולאוס זיגרט, שותף מנהל בחברת שירותי הנדל"ן Ziegert-Bank und Immobilienconsulting GmbH, האזורים בהם מחירי הנכסים עולים בשיעורים החדים ביותר הינם האזורים אשר בעבר הלא רחוק היו מוזנחים יותר. שכונות כגון Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg ו-Neukölln זוכות עניין הולך וגדל בקרב משקיעים, אשר בונים שם בנייני דירות חדישים הכוללים מכוני כושר וספא ודירות פנטהאוס יוקרתיות.

העלייה במחירי הדירות בברלין מגיעה יחד עם אוכלוסייה צומחת. לפי מכון מחקר האוכלוסין הפדרלי, בכל שנה מאז 2011, הגיעו לעיר 43,000 תושבים חדשים בממוצע – קצב הגידול המהיר ביותר מכל ערי גרמניה. רבים מהתושבים הללו הם צעירים המגיעים לעיר בעקבות הסצנה החברתית התוססת והאווירה היצירתית שבה.

"רק לפני עשור קצב גידול האוכלוסייה בעיר היה שלילי, ועכשיו אנו רואים שינוי חד בכיוון ההפוך," אומר רוברט נוימילר, מנכ"ל S IMMO Germany (חברת בת של חברת הנדל"ן האוסטרית S IMMO AG). החברה מנהלת כ-166 נכסים בברלין, המבורג וערים מרכזיות אחרות במדינה. נכסים אלה הם חלק מתיק הכולל פרוייקטים למגורים ופרוייקטים מסחריים. "הגידול באוכלוסייה מביא עימו גידול חד בביקוש לדיור ומשרדים, ואנו בהחלט מודעים לכך."

נוימילר מוסיף כי בעקבות צמיחת סצנת הסטארט-אפים וסקטור הטכנולוגיה בעיר – הכוללת כניסת ענקיות בתחום כגון פייסבוק, אקספדיה, גוגל, אמזון וטסלה – ישנה צמיחה גם בהזדמנויות הנדל"ן המסחרי. החברה כבר השקיעה במספר מקומות ב-Mitte ו-Neukölln – אזורים המאוכלסים בחברות סטארט-אפ רבות.

"ישנו פוטנציאל עצום בסצנת הטכנולוגיה בברלין," אומר נוימילר ממקום מושבו במטה הגרמני של החברה בברלין. "זוהי קהילה שצומחת עם הזדמנויות עבור הכלכלה הישנה והכלכלה החדשה כאחת."