בלוג ברלין

ינואר
192017
 
 

tabletBG4
מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בגרמניה, אך ישנם בערים רבות שכונות ורבעים שבהם הדיור עודנו בהישג יד. מדוע הדבר חשוב? בערים ברלין, מינכן, המבורג, קלן, פרנקפורט, שטוטגרט ודיסלדורף הקונים והשוכרים מעוניינים במידע אמין ומפורט שיסייע להם בהחלטה על רכישה או שכירה של נכס. הנתונים שלהלן התקבלו ממגוון רחב של שירותי מידע מקוונים בתום הנדל"ן בגרמניה.

כמעט בכל מסיבה עולה הנושא לשיחה. אנשים מביעים את רצונם ברכישת בית צמוד קרקע, או דירה פרטית, ועל המחיר שיידרשו לשלם תמורת זאת. השאלה הבאה היא "האם אנו נדרשים לשלם יותר מדי ביחס לרמת המחירים האמתית בשוק?". המתלבטים עשויים גם להידרש לשאלה אם מוטב לרכוש דירה כעת או שמא מוטב להמתין מעט עד שהמחירים ירדו. יש כאלו שאינם בטוחים שיוכלו להרשות לעצמם להמשיך להתגורר בעיר מגוריהם הנוכחית. ויש מי שבבעלותם דירה אך הם מתקשים להעריך אם שוויה כעת גבוה יותר או נמוך יותר משוויה בשנה שעברה.

אלו השאלות שמטרידות גרמנים רבים, שוכרים כמו גם בעלי דירות. בעוד שמחירי דירות לרכישה עולים בקצב תלול יחסית, דמי השכירות בערים בגרמניה עולים בקצב מתון ויציב יותר. במקרה של דירות בברלין, בהמבורג או בפרנקפורט אפשר לעתים למצוא עליות מחירים של 10 אחוזים אף בתוך חודשים אחדים, והדבר כבר אינו מפתיע במיוחד. רק בכמה אתרים יקרים במיוחד נראה שמגמת העליה במחירים מתקרבת לסופה.

כאשר מוכרי הדירות מבקשים סכום בן חמש ספרות ביורו עבור מטר רבוע אחד בנכס שהם מציעים, ברור שרוכשים פוטנציאליים רבים נרתעים ומטילים ספק בכדאיות הרכישה. התוצאה היא חיפוש הולך וגובר של "מציאות" בחלקים חיצוניים וזולים יותר של ערים גדולות, או בערים שבהן נראה שמגמת העלייה במחירים הגיעה לסיומה, כגון יינה או קאסל.

לשוכרי הדירות קל מעט יותר מלרוכשי הדירות. השוכרים יכולים לבחון את דמי השכירות שהם משלמים ולהשוות עם שוכרים רבים באותו האזור. לעומת זאת, מי שמבקשים לרכוש דירה נתקלים בבעיה. כמעט שאין ברחבי גרמניה מידע אמין ובלתי תלוי, מאגר סטטיסטי מקיף שיוכל לסייע לרוכשי הדירות, בניגוד למצב בארצות הברית או בבריטניה. בגרמניה נאלצים הרוכשים להסתמך על סקרים של מתווכי נדל"ן או על מחקרים חלקיים של חברות מחקר שווקים.

חברת בנדל"ן Homeday מהעיר קלן ערכה מחקר מקיף עבור העיתון די וולט ואספה נתונים על המחירים ברחבי גרמניה מאתרי אינטרנט שונים. מאגר הנתונים אמנם אינו מכיל נתונים פרטניים נפרדים על רבעים מסוימים בכל אחת משבע הערים הגדולות בגרמניה, כלומר, הוא לא נותן תמונה מושלמת. כמו כן, המחיר המבוקש עבור נכס משקף בעיקר את מגמות השוק הנוכחיות ופחות מכך את שוויו "האמיתי" של הנכס. ואולם, המחקר שערכה החברה כלל כל כך הרבה הצעות מכירה שהוא מאפשר לזהות מגמות ברורות. לדוגמה, מי שמחפש באזור דאהלם בברלין בית לרכישה ומחפש הצעות טובות באתרים מקוונים, יגלה מחירים שנעים בממוצע סביב 5400 יורו למטר רבוע.

הערכת מצב השוק הנוכחי
חברת Homeday מתמחה בתיווך עסקאות נדל"ן. במסגרת שיתוף הפעולה שלה עם די וולט (Die Welt) היא מציעה באתר האינטרנט שלה הערכה של מצב הנדל"ן ברבעים שונים ברחבי כל עיר כולל מחיר מוערך. המשתמשים יכולים לקבל באמצעות הדואר האלקטרוני שם משתמש וסיסמה, ולאחר מכן יוכלו לחפש בעצמם באתר המפורט.

המגמות עשויות להיות שונות מאד זו מזו. כך למשל, ברבעים מסוימים של עיר מגמת המחירים עשויה להיות סטטית. וכאשר ברובע מסוים אין כרגע דירות רבות שמוצעות בשוק, גם אז המחירים לא צפויים להשתנות במידה רבה. ובד בבד, ברבעים סמוכים לרבעים הללו ייתכנו באותה העת מגמות שונות מאד. כך למשל, די בפרויקט או שניים לבנייה חדשה כדי להקפיץ את המחיר הממוצע לדירות בכל רחבי הרובע. התרחשויות כאלו משתקפות היטב בנתוני השנתיים וחצי האחרונות, כפי שפורסמו כעת.

לפי סקר שנערך בקרב מומחי נדל"ן לאחרונה, 84% מהם מעריכים שמגמות העלייה בשוק יימשכו גם השנה. הנסקרים גם הסכימו עם הטענה שמשקיעים רבים יותר ויותר בנדל"ן גרמני יתמקדו כעת באזורים ממוצעים וזולים יותר בערים המבוקשות, מתוך הנחה שרכישת נכסים באזורים אלו כעת תשתלם להם בעתיד כאשר מחיר הנכסים יעלה.

המכון לחקר הכלכלה הגרמנית IW סבור שבמגמות הריבית בגרמניה תהיה יציבות יחסית בעתיד הנראה לעין. הדבר תורם לכך שעבור גרמנים רבים, מימון רכישתה של דירה יהיה בהישג יד. אחד ממומחי מכון IW מציין ששיעורי הריבית ירדו יותר מכפי שמחירי הנדל"ן עלו, וכאמור, הדבר פועל לטובת הרוכשים.

ברלין:נתונים על מחירי הנדלן בשבע ערים גדולות ברחבי גרמניה - ברלין

בהשוואה לערי ענק אחרות ברחבי יבשת אירופה, המחיר הממוצע של נדל"ן בברלין נראה צנוע: 3600 יורו למטר רבוע, בדרך כלל בדירת מגורים בבניין משותף. ואולם, ברבים מחלקי העיר עדיין צפויה תנופת פיתוח ניכרת. ובשנים מאז 2010 הייתה העליה במחירי הדירות לרכישה בברלין הגדולה ביותר בהשוואה לשאר הערים שנבחנו במחקר.

החדשות הטובות לקונים הן שבכמה חלקים בעיר המחירים התייצבו – למשל 5400 יורו למ"ר בדאהלם, 4250 יורו למ"ר בפרנצלאוור ברג. החדשות הפחות טובות הן שלברלין יגיעו בכל שנה בעתיד הנראה לעין לא פחות מ-40 אלף תושבים חדשים. לפיכך, הגורם המכריע שקובע את מגמות ההיצע והביקוש בעיר ואת רמת המחירים אינו צפוי להשתנות. במלים אחרות, עליות המחירים יימשכו.

המומחים מעריכים שבשנים הקרובות עליות המחירים התלולות ביותר יירשמו במה שמכונה כעת "אתרי B" הפחות מבוקשים לעת עתה. הם מוסיפים נתון מענין: היות שגם השכר בעיר הולך ועולה, כוח הקנייה של התושבים, בנוגע לשכירות ולרכישת דירות, צפוי לעלות בממוצע אף הוא.

המבורג:נתונים על מחירי הנדלן בשבע ערים גדולות ברחבי גרמניה - המבורג
בעיר הנמל הצפונית בגרמניה נראה שנרשמה התמתנות בעליות המחירים. לפי המידע שנאסף מאתרי נדל"ן שפועלים בעיר העלייה בשנה האחרונה הייתה בשיעור של 3.7 אחוזים בלבד. ואולם, אין בכך נחמה גדולה לרוכשים ולשוכרים, שכן המבורג היא עיר יקרה והמחיר הממוצע של מטר רבוע בנדל"ן בה הוא 5320 יורו.

בחלק הישן של העיר המחירים גבוהים מאד, ולמעשה מדובר רק במחירים חמש ספרתיים ביורו למטר רבוע. מחירים כאלו נמצאים הרחק מהישג ידם של תושבי המבורג רבים. עליות המחירים התלולות בעיר חלחלו בינתיים גם לאזורים חיצוניים יחסית שלה. גם ברבעים שהיו בעבר זולים יותר נרשמה עלייה חדה, למשל 8 אחוזים ברובע Bergerdorf.

המשקיעים מתעניינים כעת יותר ויותר ברבעים זולים כגון Billstedt. ביחס לטווח הארוך, המומחים מניחים שהמחירים ברחבי העיר יעלו. עד 2030 מספר התושבים בעיר צפוי לעלות בשיעור מתון יחסית של 4.4 אחוזים. הדבר צפוי להתבטא בעליית מחירים ל 15 אחוז, לפי המומחים.

דיסלדורף:נתונים על מחירי הנדלן בשבע ערים גדולות ברחבי גרמניה - דיסלדורף
בעיר זו שבה 600 אלף תושבים אמנם מדובר בשוק קטן יחסית לערים גדולות יותר בגרמניה. ואולם, העיר מציעה מגוון רחב יותר של אפשרויות למשקיעים, בהשוואה לערים כמו מינכן או פרנקפורט. באתרי B הפחות מבוקשים בעיר אפשר למצוא רמות מחירים מתונות יחסית. לפי מתווכים בעיר, המחירים בפלח השוק היוקרתי באזור מטפסים בקצב איטי יחסית – נראה שההיצע כאן אינו מפגר אחר הביקוש.

פרנקפורט:
נתונים על מחירי הנדלן בשבע ערים גדולות ברחבי גרמניה - פרנקפורטהשוק בעיר זו כמעט ריק למעשה כעת. רק חצי אחוז מהדירות בפרנקפורט עומדות ריקות כרגע, ומצב כזה לא ניכר באף עיר אחרת שנבחנה במחקר הנוכחי. לפי המומחים, רק 630 דירות מוצעות כעת בשוק בעיר. הדבר מסביר היטב מדוע איגוד מתווכי הנדל"ן IVD דיווח על עלייה של כמעט 20 אחוזים במחירים ברבע השני וברבע השלישי של שנת 2016. יחד עם זאת, יש תקווה לקונים ולשוכרים בעיר: נראה שהמגמה תשתנה מפני שפרויקטים רבים של בנייה חדשה כבר מתקדמים בקצב מהיר. אמנם לא מדובר בדירות זולות במיוחד, אך תנופת הבנייה תגדיל את סך השטח המוצע לתושבים ברחבי העיר.

מינכן:
נתונים על מחירי הנדלן בשבע ערים גדולות ברחבי גרמניה - מינכןמינכן במדינת בוואריה תופסת את המקום הראשון בגובה המחירים, במחקר המדובר כאן. נראה שמצב זה יישאר בעינו, אך נראה ששיא העליות בעיר כבר נמצא מאחורינו. אחת מחברות הנדל"ן היוקרתיות הפועלות בעיר מציינת שהגל הגדול של רכישת נדל"ן בעיר כבר עבר לו. מומחי Homeday לא גילו חריגות גדולות מהמגמה בעיר בחודשים האחרונים. בסך הכל מדובר בעליית מחירים גבוהה עדיין – 14 אחוזים, ומדובר במחיר ממוצע של בין 5900 ל- 6900 יורו למטר רבוע. קצב העליות, כאמור, התמתן לאחרונה.

אחת הסיבות להתמתנות במגמות המחירים בעיר היא שכאשר המחירים מגיעים ל-15 אלף יורו למטר רבוע, אפילו רוכשים בעלי ממון שמתענינים באתרים הטובים ביותר מתחילים להטיל ספק בכדאיות ההשקעה. במחירים כאלה, ספק אם התשואה וההחזר על ההשקעה יכולים להצדיק את הרכישה.

קלן:
נתונים על מחירי הנדלן בשבע ערים גדולות ברחבי גרמניה - קלןקלן צומחת וצומחת. שטחי מסחר ועסקים רבים עוברים כעת הסבה לשטחי מגורים. מחקר של IW מעלה שעד שנת 2020 הביקוש לדיור חדש בעיר יעמוד על לא פחות מ-6200 דירות בכל שנה. ואולם, מספר הדירות שנבנות בפועל אינו מדביק את הביקוש הזה ברבעים קלאסיים של העיר כגון לינדנטל יש מעט מאד דירות שמוצעות למכירה. בסך הכל המחירים בעיר עולים, אך בקצב מתון יחסית. המחיר הממוצע למטר רבוע של נדל"ן למגורים הוא 3250 יורו, נמוך יותר אף מברלין.

שטוטגרט:
נתונים על מחירי הנדלן בשבע ערים גדולות ברחבי גרמניה - שטוטגרטתחנת הרכבת המרכזית החדשה בעיר אינה הפרויקט הגדול היחידי בה. בכל רחבי העיר יש בנייה ב"חורים" במרקם העירוני. פרויקט לדוגמה: Villengarten. ואף במרחב הפנוי בין תחנת הרכבת הראשית לפארק רוזנשטיין מתוכננות לא פחות מ-7000 דירות חדשות.

למרות שהבנייה החדשה שוברת בהיקפה שיאים חדשים, ההתעניינות והביקוש לדיור בעיר עדיין עולים על ההיצע, לדברי מומחה מאיגוד מתווכי הנדל"ן IVD, שמציין שבשטוטגרט יש בום נדל"ני. רק בברלין נרשמו בשנתיים האחרונות עליות מחירים גבוהות יותר. מטר רבוע בפרויקט בנייה חדשה באיכות גבוהה עולה בשטוטגרט לא פחות מ-7800 יורו. והמחירים עדיין עולים. היות שמספר העסקאות בשנה הקודמת ירד בכשמונה אחוזים ביחס לשנת 2015, נראה שההיצע ימשיך להיות דל ביחס לביקוש ושהעליות יימשכו, אף אם בקצב נמוך מעט יותר מבשנים 2015 ו-2016.

מקור: welt.de

comments

Inspiration Group