בלוג ברלין

נובמבר
202016
 
 

בעת שמשקיעים ברחבי אירופה מחפשים מקלט בטוח, נראה כי ערים גרמניות יהיו היעד המועדף להשקעות ויזמות בתחום הנדל"ן ב-2017, זאת על-פי דו"ח המגמות המסתמנות בנדל"ן, אירופה 2017. לפי התחזית השנתית – חלק מפרסום משותף של ULI ו-PwC – בין חמש הערים המובילות מבחינת הזדמנויות ההשקעה והיזמות ב-2017 נמצאות ארבע ערים גרמניות: ברלין, המבורג, פרנקפורט ומינכן. הדו"ח מבוסס על חוות דעתם של כמעט 800 מומחים בתחום הנדל"ן באירופה אלה כוללים משקיעים, יזמים, מוסדות הלוואה, סוכנים ויועצים.

לדברי הדו"ח, גרמניה היא כיום היעד האירופי המועדף על משקיעים ויזמים בתחום הנדל"ן. נתונים עדכניים של הRCA* מאשרים כי מאז ההצבעה במשאל העם על הברקזיט, גרמניה עוקפת את בריטניה בכל הקשור להיקפי השקעה. בעוד שלונדון שומרת על מעמדה כמוקד המשיכה העיקרי באירופה עבור הון עולמי (כניסת תזרימים בגובה 31 מיליארד אירו בין ספטמבר 2015 לספטמבר 2016, כך לפי RCA), בתחזיות ל-2017 היא נופלת למקום ה-27 (לעומת המקום ה-11 בתחזיות ל-2016) בדירוג הזדמנויות ההשקעה והיזמות Emerging Trends Europe.

הביצועים הדומיננטיים של ערים גרמניות בדירוג זה ממחישים את הנתונים הכלכליים החזקים של השוק הגרמני. ברלין שומרת על מקומה בפסגת הרשימה זו השנה השלישית ברצף, ובכך מקבעת את מעמדה כמוקד גלובלי דינמי ואופנתי. גם המבורג, הנתפשת כהימור בטוח יחסית בתוך חוסר הוודאות הכלכלית באירופה, שומרת על המקום השני בדירוג מהשנה שעברה. הבירה הכלכלית של גרמניה, פרנקפורט, מזנקת 11 מקומות אל המקום השלישי – ובכך דוחקת את דבלין בירת אירלנד אל המקום הרביעי – בעוד מינכן שומרת על המקום החמישי.

עם זאת, על-פי הדו"ח, על-אף חוסר הוודאות הזמנית בנוגע ללונדון, רוב הנשאלים הביעו אמון בעתידה כעיר חשובה ברמה הגלובלית בטווח הבינוני ובטווח הארוך.

"תוצאת משאל הברקזיט מספקת דחיפה נוספת לשוק הנדל"ן הגרמני, אשר כבר מגלה סימני עוצמה משמעותיים," אומרת ליזט ואן דורן, מנכ"לית ULI אירופה. "על רקע חוסר יציבות פוליטית וכלכלית באירופה, ישנם משקיעי נדל"ן רבים אשר נכונים להקריב חלק מהתשואה בתמורה לסיכון מופחת. בסביבה זו יציבותם של ערי גרמניה הינה אטרקטיבית אפילו יותר."

אין זו הפתעה שחוסר יציבות פוליטית בינלאומית צפויה להציב אתגרים משמעותיים בשנה הקרובה; 89 אחוזים מהנשאלים אמרו כי זהו החשש העיקרי שלהם לשנת 2017. לחוסר הוודאות מצטרפות הבחירות המתקרבות בצרפת, גרמניה והולנד, כמו גם החששות בנוגע להגירה וטרור. 46 אחוזים מהנשאלים מאמינים כי משבר ההגירה יחריף בשנה הקרובה, וחלקם העירו כי החשש מפני הטרור הוא איום מרכזי בכל הנוגע לתחושת בטחון המשקיעים. לא צפוי כי חוסר היציבות הפוליטית יתפוגג בקרוב: כמעט שני שלישים מהנשאלים מצפים כי התופעה רק תחמיר במהלך 3-5 השנים הבאות.

נוסף על הסיכונים הגיאופלויטיים ותחזיות הצמיחה הכלכלית – הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך – הדו"ח מעלה מספר השפעות אשר עלולות להיות משמעותיות יותר, ומדירים שינה מעיניהם של מובילי תחום הנדל"ן באירופה.

"בהינתן התזמון של הדו"ח השנה – בעת שבה רבים מתמודדים עם תוצאת משאל העם בבריטניה – היה בלתי נמנע שזה יהיה מכנה משותף עבור מובילי תעשיית הנדל"ן בכל הקשור לחוסר הוודאות לגבי העתיד," אומר מנהל תחום הנדל"ן ב-PwC, גארת' לואיס. "אך לאחר שבוחנים את דבריהם לעומק, מתברר כי מתחת לפני השטח ישנן השפעות מורכבות ומשמעותיות מעבר לעניינים הגיאופוליטיים הנוכחיים. מדובר בתמורות אשר משנות את פני החברה, וכן את נקודת מבטה של התעשייה על תפקידה העתידי של הסביבה הבנויה. השפעותיה של החדשנות הטכנולוגית, יחד עם הרלוונטיות הגוברת של כלכלת השיתוף, מעבירות את מרכז הכובד של תחום הנדל"ן מהגדרה של נכס כלכלי להגדרה של מוצר, או בהרחבה 'נדל"ן בתור שירות'."

יחד עם זאת, על אף חוסר היציבות והשינויים הרבים המתרחשים באירופה, רמת הביטחון של הנשאלים בנוגע לתחזיות העסקיות שלהם ירדה במידה מועטה בלבד. כמעט מחצית מהנשאלים אמרו כי הם אינם חוזים שינויים ברמת הביטחון, הרווחיות או מספר המועסקים ב-2017. נוסף על כך, הדו"ח מצא כי תזרימי ההון יוותרו ברמתם הגבוהה וכי משקיעים ימשיכו לראות בנדל"ן אירופי נכס מניב, ולהשוות אותו לציפיות סיכון/תשואה בקטגוריות נכסים אחרות.

הדו"ח מציין כי על אף האתגרים הכרוכים בהשקעה בסקטורים אלטרנטיביים בתחום הנדל"ן, אלה עולים בפופולריות שלהם וצפוי כי הם יניבו תשואות מבין הגבוהות בתחום. תהליכי אורבניזציה ותמורות בהרגלי הצרכנות הובילו להזדמנויות השקעה במלונאות, מגורי סטודנטים ומוסדות דיור מוגן. שמונה מתוך עשרת הסקטורים המובילים בהזדמנויות השקעה ב-2017 מגיעים מתחום הנדל"ן למגורים – בעוד שהשקעות במשרדים ובמרכזי קניות נתפשות כהשקעות מסוכנות יותר.

השווקים המובילים להשקעות ויזמות בנדל"ן ב-2017

על-פי הדו"ח, צפוי כי ארבעת השווקים האירופיים המובילים להשקעות ויזמות בנדל"ן ב-2017 יהיו:

1. ברלין: הבירה הגרמנית דורגה במקום הגבוה ביותר מבין חמשת הערים בכל ארבע הקטגוריות שנסקרו: השקעה, יזמות, תחזיות צמיחה ברמת השכירות, ותחזיות צמיחה בהון. ברלין מיצבה את עצמה כעיר בעלת שוק נדל"ן גדול ונזיל עם משיכה גלובלית – ראיה לכך מהווים 3.9 מיליארד אירו שהושקעו בעיר במחצית הראשונה של 2016, כך לפי Real Capital Analytics. על אף התמחור הגבוה, השקעות נדל"ן בברלין אם בשוקי הדיור ואם בשוקי המשרדים עדיין פורחים עקב הפוטנציאל הגבוה לצמיחה.

2. המבורג: כעיר שדורגה במקום השני זו השנה השניה ברצף, המבורג חייבת את הצלחתה בין היתר להשקעה המסיבית של הממשל המקומי בתחבורה ובפיתוח מחוזות עירוניים חדשים ואיכותיים לאורך שפת הים של העיר. נוחות המחייה והכלכלה המגוונת של המבורג – הכוללת תעשיות ייצור, תקשורת, מדעי החיים וטכנולוגיית מידע – מגבות גם הן את מיקומה הגבוה. שיעור צמיחה של 4 אחוזים בשנה האחרונה ברמת מחירי השכירות מסביר היטב את הפופולריות של שוק המשרדים בהמבורג, יחד עם תשואות בגובה 3.75% עבור נכסי פריים, אשר – על אף היותם נכסים יקרים – עדיין נחשבים זולים יותר מאלה ביריבתה הדרומית מינכן.

3. פרנקפורט: ככלל, המשקיעים מגלים אופטימיות לגבי פרנקפורט, אשר טיפסה 11 מקומות אל המקום השלישי. לא זו בלבד שהיא נחשבת לשוק יציב על רקע חוסר הוודאות שלאחר ה"ברקזיט", אלא שמשקיעים רבים צופים גם כי היא תהווה מוקד משיכה עבור בנקים המעתיקים את משרדיהם מלונדון. עם זאת, ישנן תהיות באשר להשלכות הפוטנציאליות מהעתקת פעילותם של בנקים גדולים לפרנקפורט, עקב עודף הבנקים אשר כבר קיים בגרמניה.

4.דבלין: על אף שדבלין נופלת מקום אחד אל המקום הרביעי, בסך הכל היא עדיין נחשבת לעיר שתוצאת הצבעת ה"ברקזיט" תיטיב עמה. אחד הנשאלים, משקיע מתחום ההון הפרטי, חזה כי על אף שהעיר לא תהווה מוקד משיכה לפעילויות מטה פיננסיות המועתקות מבריטניה, סביר להניח כי יועתקו אליה הפעילויות הקשורות ל"משרד אחורי", מה שעדיין עלול להשפיע השפעה משמעותית על השוק. צמיחה כלכלית מתמשכת, השקעות זרות ישירות, וביקוש יציב בשוק הדיור גם הם משחקים תפקיד חשוב בתחזיות של דבלין לשנת 2017.

*RCA=Real Capital Analytics

מוזמנים להיכנס לדו"ח המלא ולקרוא (עמ' 34 מדבר על ברלין)

 מקור: urbanland

comments

Inspiration Group