המדריך למשקיע

יולי
282016
 
 

flowers700

עבור קברניטי העיר ברלין, הרצון להגן על נכסי הנדל"ן בעיר מהווה מטרה כבר למעלה מ-50 שנה. לאחר שמחירי הנדל"ן בערים כמו לונדון ופריז הפכו להיות מחוץ להישג ידם של רבים מתושביהן, תופעות אלו דירבנו את ראשי העיר ברלין לחוקק חוקים להגנת הדיור בעיר מבחינת מלאי ותוך רצון לשמור על גיוון האוכלוסיה.

ברלין היא "עיר כל תושביה"

בברלין תוכנית ארוכת טווח המיועדת לשמר את העיר לטובת כל תושביה, עם אופיה המיוחד שימשיך למשוך מבקרים ותיירים. התכנית מיושמת במהלך השנים האחרונות באמצעות שינויי חוקה מגוונים. אך היא מתמודדת עם אתגר גדול – זינוק מטאורי בכמות האנשים המבקשים לגור בה – על פי ההערכות, כ-40 אלף תושבים חדשים בכל שנה, מה שגורם לשוק נדל"ן משגשג, הזוכה לרגולציה מחד ומושך משקיעי נדל"ן רבים מנגד.

אחד המרכיבים המשמעותיים הוא חוקים להגנת הדיירים: כך, למשל, ברלין היתה העיר הראשונה שיישמה צעד של פיקוח על מחירי השכירות. החל מ-1 ביוני 2015, על בעלי דירות נאסר לגבות מדיירים חדשים מחירי שכירות העולים על 10% מהממוצע המקומי. מנכ"ל איגוד הדיירים של ברלין, ריינר וילד, אמר למגזין אופטודיי כי "תקרת מחירי השכירות היא צעד חשוב עבור ברלין, מכיוון שישנו פער גבוה במיוחד בין מחירי השכירות בחוזים קיימים לבין אלה בחוזים החדשים". זהו הצעד המקיף ביותר שיושם עד כה. החוק החדש המכונה בשם "בלם למחירי השכירות" ומאפשר לגוף מפקח לקבוע מחיר שכירות חציוני סטנדרטי למ"ר עבור כל מחוז עירוני, זאת באמצעות שימוש בנתוני מפקד עירוני דו-שנתי. כל חוזה שכירות חדש יכול אז לנקוב במחיר שאינו גבוה ביותר מ-10% מסכום זה. עליית מחירי השכירות עדיין אפשרית תחת מתווה זה, כמובן.

כמו כן, הרשויות בברלין קבעו סטנדרטים מוגדרים לנושא שיפוצי הדירות ע"י התקנת אזורי סביבה מוגנים. המשמעות היא שקשה עד בלתי אפשרי לבצע שיפוצי יוקרה באזורים אלה. באמצעות צעד זה, מקווים קובעי המדיניות בברלין כי מגוון המעמדות באזורים אלה יישמר, ותופעת הג'נטריפיקציה תואט. האזורים המוגנים מכילים כ-160,000 דירות ומשפיעים על כ-300,000 אנשים – כמעט 10% מאוכלוסיית העיר המונה 3.5 מיליון תושבים – וייתכן מאוד כי אזורים אלה יורחבו בעתיד הקרוב. הסנאטור האחראי על תכנון העיר, אנדריאס גייזל, צוטט כאומר ש"לכל התושבים צריכה להיות האפשרות לחיות בכל אזורי העיר.

בתקופה האחרונה נכנסה לתוקפה חקיקה האוסרת על השכרת-משנה של דירות שלמות לתיירים, אם לא נתנה לכך העירייה את הסכמתה. תושבים אשר ייתפסו בהפרת החוק עלולים להיקנס בסכום של עד 100,000 אירו. החוק עבר ב-2014 אך הוקצבה לו תקופת מעבר של שנתיים. המדיניות החדשה קובעת כי תושבים החיים מחוץ לעיר יורשו להשכיר באינטרנט רק חדרים בתוך דירותיהם, ולא דירות שלמות. ראש מחלקת הפיתוח העירוני אנדראס גייזה אמר כי החוק הינו "כלי חיוני והגיוני שנועד להילחם במחסור הדיור בברלין." לאחר החלת החוק ב-1 במאי, חלה ירידה של 40% במספר הדירות שהוצעו להשכרה באתר הפופולרי Airbnb.

הצעדים מבטיחים את האטרקטיביות של ברלין

כתוצאה מצעדים מהסוג הזה, כמו גם צעדים אחרים שננקטים בעיר, ברלין מדורגת במקום גבוה בדירוג האוניברסיטאות העולמי של QS בתחומי איכות החיים, שכר הלימוד ויוקר המחיה. ברלין גם דורגה כעיר האטרקטיבית ביותר עבור סטודנטים מאנגליה, עקב סגנון החיים מעורר הקנאה שבה, וכן עקב העובדה ששכר הלימוד בגרמניה מסובסד במלואו – ורבים מהקורסים נלמדים באנגלית. בנוסף, העיר זוכה לתשבחות גם במישור הסביבתי – 44% משטחה מורכב מגנים, אזורי פנאי, יערות ונהרות – וכן עבור הסצנה התרבותית השוקקת בעיר בתחומי האמנות, האופנה, העיצוב והמוזיקה.

אך הסימן החשוב ביותר לאטרקטיביות של העיר עבור משקיעי נדל"ן היה הדירוג של ברלין במקום הראשון בדו"ח "המגמות המסתמנות בנדל"ן באירופה 2016" של ארגון PWC. הדו"ח בחן את שוקי הנדל"ן העיקריים באירופה על פני מספר מישורים: עסקים, שוקי הון ונדל"ן, טכנולוגיה בת קיימא, מודעות ירוקה ויצירת מקומות מחיה.

הנכסים הזולים והזדמנויות היזמות מהווים השקעות מפתות עבור משקיעים מכל העולם, כאשר בחודשים האחרונים הולך וגובר הביקוש מצד משקיעים באסיה, ובמיוחד מסין, בעיר. מנגד, בשבועות האחרונים הולכת ומורגשת מגמה של ירידה בביקוש רק מצד משקיעים בריטיים, כאשר הסיבה לכך נעוצה בתקופת ההמתנה שלאחר ההצבעה על הברקזיט.

שוק הנכסים משגשג והתעניינות מצד קונים בינלאומיים המבקשים להשקיע בברלין (וחלקם גם להתגורר בה), כאשר הפרופיל השכיח ביותר הוא גברים בשנות ה-40 לחייהם, הרוכשים דירות בנות שני חדרים. העיר מהווה גם מוקד עיקרי בתעשיות הטכנולוגיה, המדיה והתקשורת – והיא הולכת ותופסת את מקומה הבכיר כבירת סטארט-אפים עולמית. מעבר לכך, גם גרמנים מכל רחבי המדינה רוכשים דירות בברלין – ועבור רובם מדובר בדירה יחידה.

במקביל, נתוני האוניברסיטאות מצביעים על ביקוש רב להשקעה עבור דירות לסטודנטים הלומדים במוסדות ההשכלה הגבוהה בברלין. כך, גם בנייני מגורים חדשים עבור לסטודנטים בלב העיר מהווים הזדמנות השקעה סולידית במחירים משתלמים.

 מקור: Opp today

comments

Inspiration Group