מירוץ מטורף אחר כל מטר רבוע פנוי בבירת גרמניה

מה שרבים קיוו לראות בשנות התשעים מתממש רק עכשיו: ברלין הופכת למטרופולין ענק בקצב מסחרר. נתוני עליית מחירי דירות בברלין כמו גם העלייה בדמי השכירות בעיר מעוררים לא פחות מתדהמה.

ישנן דרכים שונות להסתכל על מספרם הרב של אתרי הבנייה בברלין. אפשר לערוך סיבוב בכל רחבי העיר ולעקוב אחריהם. בדיוק כמו לפני כמאה שנים, תושבי ברלין מתמודדים כיום עם פיתוח שמתרחש בקצב מסחרר וגורם להם להרגיש שמשהו שונה וחדש קורה בעירם. האופן שבו מה שהיה הכפר הגדול שלהם עובר חפירה, השקעה, פיתוח ובינוי מאתגר אותם. ערים כמו המבורג או פרנקפורט חשות גאווה כאשר הן מצליחות לפתח כמה בניינים רבי-קומות או חלק אחד או שניים של העיר. לעומתן, בברלין ההיקף נרחב בהרבה.

רק בשנים האחרונות הולכים ומוקמים בבירת גרמניה כל הדברים הבאים: מערכת גדולה וחדשה של מסילות רכבת, ארמון, בית אופרה, כביש מהיר, לפחות כתריסר מתחמי מגורים גדולים, רובע חדש של העיר ליד תחנת הרכבת הראשית על שטח כולל של כארבעים הקטר, כמעט 20 בניינים רבי קומות וכמו כן גם שדה תעופה חדש.

נמשך הצורך בדיור למרות הזינוק הגדול בהיקף הבנייה

עבודות נרחבות נערכות כעת במעמקי האדמה כדי לשפץ את תשתית המים, ולהחליף במקומות אחדים צנרת שגילה כמאה שנים. "השנה נבצע עבודות בהיקף נרחב יותר משנת 2015", הזהיר הסנאטור לענייני פיתוח עירוני אנדריאס גייזל את תושבי העיר, שהעבודות צפויות להסב להם אי נוחות זמנית, כך דווח באתר welt.de, .

לכל ההתפתחויות הללו נלווה זינוק בשוק הדיור. העיר פיתחה כוח משיכה חזק שאף אחד לא חזה אותו מראש. ברלין צומחת בכל שנה בכ-40 אלף תושבים. מספר משקי הבית בעיר טיפס בתוך שלוש שנים בכ-85 אלף. בתוך זמן קצר מאד חלה נסיגה בשיעור הדירות העומדות ריקות בעיר וכיום הוא עומד על לא יותר מ- 1.5%. לפיכך שורר בעיר מחסור חמור בדיור, גם לפי ההגדרות הרשמיות, והדבר קורה למרות שיא חדש במספר הדירות החדשות שהתווספו לעיר בשנת 2015 – 15 אלף דירות.

ביוני 2015, הרשויות בברלין נקטו צעד חדש ותקדימי: הטלת מגבלות על שכר הדירה. ואולם, השפעתן של ההגבלות התפוגגה מכוח פעולת השוק. שכר הדירה הממוצע בעיר אמנם חדל לטפס באופן תלול למשך פרק זמן קצר, ואולם לאחר מכן, המחירים שבו לטפס במהירות, וכעת רמתם גבוהה בכ-6 אחוזים מרמת המחירים בשנה שעברה.

כאשר בוחנים את השנים 2010-2015 מתברר שהמחירים עלו בברלין הרבה יותר מבכל עיר אחרת ברחבי גרמניה. מומחי הנדל"ן הבלתי תלויים של חברת Bulweingesa ערכו מחקר בתחום, והם מדווחים כי מחירי השכירות בעיר עלו בפרק הזמן הזה בערך ב-40 אחוז. במקום השני בטבלה נמצאת העיר מינכן שבה המחירים עלו רק ב-28 אחוז.

עלייה של לא פחות מ-41 אחוז במחירי דירות בברלין

11 יורו למ"ר כבר אינם נחשבים למחיר חריג כיום בהשכרה של דירות חדשות. לפני עשר שנים, מחירים כאלו נחשבו בלתי מתקבלים על הדעת. השוכרים עומדים כעת בתור בתנאים לא נוחים – לפחות כאשר הם מחפשים דירה בחלקים המרכזיים יחסית של העיר. רק באמצעות בניית דירות חדשות אפשר יהיה לבלום את המגמה הנוכחית בשוק.

במקום שבו עולים דמי השכירות גם רוכשי הדירות שמים לב במיוחד למצב השוק. כאשר שערי הריבית נמוכים והון רב להשקעה מצוי בכיסם של משקיעים פרטיים, הללו מגיעים לגרמניה מכל רחבי העולם ומחפשים בכל חצר אחורית מטר רבוע או שניים פנויים להשקעה. הדבר אינו מקל על מצב השוק. התקופות שבהן מחירי הנדל"ן הבסיסי לרכישה היו נמוכים שייכות להיסטוריה.

מומחי החברה מצאו שהמחירים עלו באופן כמעט מפחיד – 41 אחוזים מאז 2010. כעת נדרשות כמעט תשע שנות הכנסה ממוצעת בברלין כדי לרכוש דירה ממוצעת בגודל 100 מ"ר בעיר. רק בשטוטגרט, המבורג ומינכן, רמת המחירים לפי מדד זה גבוהה יותר. המחיר הממוצע לרכישת דירת מגורים בברלין עומד כעת על 4100 יורו למטר רבוע.

הביקוש לדיור לא מפסיק לטפס

המירוץ אחר כל מטר רבוע פנוי לדיור בבירת העיר צפוי להימשך בכל מקרה, לדברי המומחה דניאל ריטר, מנכ"ל חברת תיווך נדל"ן גדולה. בראיון לאתר welt.de הוא הסביר שיש רבים בברלין ששואלים את עצמם את השאלה הבאה: "מדוע לא רכשתי דירה לפני שלוש שנים?" אך כעת לא מאוחר מדי בשבילם. "לברלין יש כל הזמן פוטנציאל רווחיות גבוה למי שמשקיע ברכישת דירה", הוא מוסיף.

הסיבה לבטחון הרב שמפגין דניאל ריטר היא העובדה שליזמי נדל"ן שעוסקים בפרויקטים להקמת דירות ומשרדים חדשים יש הצעות עבודה רבות מאד. מיליונים רבים של מטרים רבועים יצטרפו בשנים הבאות לשוק: צפונית לתחנת הרכבת הראשית, מסביב לאזור היידשטראסה, הולך ומוקם רובע שלם חדש בשם Europacity עם שטח כולל של 40 הקטר. בצפון רובע Pankow הולך ומוקם הפרויקט Elisabeth-AUE ששטחו הכולל יותר מ-70 הקטר.

כמו כן, הבנייה לגובה בעיר מתחזקת. ברלינאים ותיקים אולי לא רגילים לכך, אבל בנינים רבי-קומות רבים ייבנו בעיר בשנים הקרובות. חברת הנדל"ן Pandion מציינת 19 בנינים שיש בהם יותר משמונה קומות וצפויים להיבנות בעיר עד שנת 2020. כ-2700 דירות בבנינים רבי קומות צפויות להיות מוקמות בעיר, וביניהן מגדל Alexandra Tower באזור אלכסנדרפלאץ – כאשר יובהרו סוגיות הנדסיות רלבנטיות. עד שהפרויקטים החדשים יגיעו לשוק, רוכשי הדירות נוהרים למתחמים סמוכים. מומחה הנדל"ן דניאל ריטר מציין לדוגמה את תנופת המחירים המרשימה באזורים Kleinmachnow ו- Teltow.

זינוק מהמקום ה-24 למקום השני

כל עוד ברלין מושכת אליה מספר גדול דיו של תושבים, מעט מאד צפוי להשתנות במגמה הזו. הערכת גודל האוכלוסין בעיר שהסנאט פרסם מציינת מספר של 4 מיליון תושבים עד שנת 2030, בתחומי העיר עצמה, יש לציין, ולא כולל סביבותיה. לכך יש להוסיף כבר כעת מיליון אזרחים נוספים באזור ברנדנבורג הסמוך לברלין.

הבנייה בעיר אמורה להיות אטרקטיבית למשקיעים פרטיים – ויותר ויותר מהם יגיעו אליה לפי התחזיות. לפי מדד הערים של מכון המחקר הכלכלי HWWI ובנק ברנברג, שמודד למעשה את הפוטנציאל הכלכלי של ערים, ברלין הייתה מדורגת בשנת 2008 רק במקום ה-24. בתחילת השנה, ברלין כבר דורגה במקום השני, מייד לאחר מינכן.

הכוח הכלכלי העולה של בירת גרמניה מתבטא היטב במחירים העולים של שטחי נדל"ן משרדי בה. אם בכלל מצליחים למצוא כאלה. מי שמחפש כיום שטח משרדי בברלין שעולה על 1000 מ"ר, יעמוד בפני בררות פשוטות למדי, לדברי שטפן פולוורמאכר, מנכ"ל חברת הנדל"ן Saviils שאחראי על עסקי החברה בברלין. "כעת מתגשמים בשוק הנדל"ן בברלין דברים שהיו בגדר פנטזיה בלבד בשנות התשעים", הוסיף המומחה בראיון ל-welt.

יזמי נדל"ן בינלאומיים כבר לא מתעלמים מהעיר. כפי שהצהיר מנכ"ל חברת Bulweingesa, אנדריאס שולטן – ברלין הפכה לליגה בפני עצמה.

 מקור: welt