בלוג ברלין

אפריל
242016
 
 

ברלין – שוק הנדל"ן המשרדי רשם בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2016 שיא כולל בהיקף העסקאות. השיא עולה אף על נתוני התקופה המקבילה בשנת 2015, שהייתה שנה דינמית במיוחד.

עם עסקאות בהיקף שטח כולל של 217 אלף מ"ר, מדובר בעלייה של יותר משני שלישים ביחס לתחילת השנה שעברה, ולפיכך שיא חדש בתחום הנדל"ן המשרדי בעיר. גם ביחס לממוצע על פני עשר השנים האחרונות, מדובר בעלייה של יותר מ-87%. כך מסביר יאן דורווארט, מנכ"ל BNP Paribas Real Estate GmbH והאחראי על סניף ברלין של החברה. הוא מוסיף שברלין מבטיחה לעצמה ללא עוררין את המקום הראשון ברשימת ערי גרמניה בתחום זה, כמו בשנה שעברה. את המקום השני תופסת העיר מינכן, שהיקף העסקאות בה כלל שטח של 181 אלף מ"ר בסך הכל. מדובר בפער ניכר מאד לטובת בירת גרמניה, בהשוואה לכל מתחרותיה.

עובדה משמחת במיוחד היא שהביקוש עלה בכל קטגוריות גודל השטח בעיר. אמנם פתיחת מתחם משרד הבריאות הפדראלי בברלין, על פני שטח של יותר מ-27 אלף מ"ר, תרמה תרומה מיוחדת וחריגה למאזן הכולל בנתוני השנה. יחד עם זאת, בהשוואה לשנת 2015, בכל פלחי השוק נרשמה עלייה בהיקף השטח. כלומר, הנתון הכולל המצוין לא נשען על מספר קטן של עסקאות גדולות, אלא מהווה תוצאה של עלייה בביקוש ברמה יסודית יותר.

הודות לסיום פרויקט מתחם משרד הבריאות בברלין, פלח השוק המוביל בביקוש לנדל"ן הוא המגזר הציבורי, עם בערך 21% מסך הביקוש. ענף השירותים, שהוביל את הטבלה בשנה שעברה, נדחק למקום השני, עם כ-19% מסך הביקוש בברלין. וענף הייעוץ העסקי הגיע לראשונה לשלושת המקומות הראשונים. הענף רשם בתקופה המדוברת כ-15% מסך הביקושים בעיר. בהמשך הרשימה, חברות מתעשיית הבריאות תופסות כמעט 10% מהעסקאות, ואחריהן חברות מדיה ופרסום עם 8% וחברות לובינג עם 6%. העובדה שלא פחות מ-22% מהשוק נתפסים על ידי מגוון הענפים האחרים מעידה על כך שלשוק הנדל"ן המשרדי בברלין יש בסיס רחב ואיתן.

סך השטחים הפנויים בברלין הצטמצם בתקופה האחרונה בלא פחות מ-15%, והוא מסתכם בכ-740 אלף מ"ר בסוף הרבעון. הצמצום בשטחים הריקים התרחש בכלל חלקי העיר, אך הירידה הדרמטית ביותר נרשמה באזורי TOP CITY המבוקשים במרכז העיר.

בערך 28% מהשטחים הפנויים לשימוש משרדי מצוידים בתשתיות ובמפרט מודרניים, ולאלה יש ביקוש מיוחד שסביר שיוביל לעסקאות נוספות. זו הפעם הראשונה ששיעור השטחים הריקים יורד אל מתחת ל-4% מכלל השטח המשרדי בעיר, וליתר דיוק ערכה כעת 3.8%. זו ירידה של 0.8% בהשוואה לתקופה הקודמת.

שטחי משרדים חדשים יתווספו בקרוב לעיר בזכות הבנייה, רמת השיא במחירי השכירות עולה בכ-9%

כאשר נפח הבנייה המתבצעת כעת עומד על כמעט 300 אלף מ"ר, ברור שבקרוב יגדל ההיצע בשוק, גם אם נפח הבנייה החדשה כעת קטן במעט (כ-4%) מהנפח בפרק הזמן המקביל בשנה שעברה. נתון מעודד אחר הוא שבסך הכל, כלל השטח החדש המוצע כבר כעת בשוק השכירות המשרדית גבוה בכמעט 150 אלף מ"ר, כלומר בערך בשליש, מנתוני השנה שעברה.

כ-35 אלף מ"ר מתוך השטח הנ"ל מצויים באזור שארלוטנבורג, וכ-30 אלף מ"ר נוספים באתרים המובילים במערב TOPCITY WEST. היצע השטח הפנוי הכולל (שטח קיים שהוא בחזקת פנוי כרגע בתוספת השטח המצוי כעת בבנייה) מסתכם בכמעט 900 אלף מ"ר, כלומר בערך ב-10% פחות מנתוני השנה שעברה.

בשל ההיצע המצומצם יחסית של שטחי נדל"ן משרדי בברלין, נמשכת העלייה במחירי השכירות, מה שגורם לכך שהשקעה בברלין תמשיך להיות אטרקטיבית. בהשוואה לשנה שעברה, השכירות במקומות המבוקשים ביותר עלתה בכ-9% והגיעה כעת ל-25 יורו למ"ר. העלייה הואצה מאד במחצית השנייה של שנת 2015.

ברבע הראשון של שנת 2016, המחירים התייצבו מעט ברמת השיא הזו. מחירי השיא מתקבלים בעיקר במתחם כיכר פוטסדאמר ולייפציגר. רוב גדול של המתחמים האחרים בשוק מושכרים במחירים גבוהים יותר מבשנה שעברה, כך שגם רמת מחירי השכירות הממוצעת בפלח השוק המשרדי עלתה.

ברלין מתאימה יותר ויותר לתפקיד העיר המובילה בגרמניה, והיא ממצבת את עצמה ברבע הראשון של השנה באופן מובהק כמרכז המשרדי החשוב ביותר של המדינה. היות שגם התנאים הכלליים נותרו חיוביים, יש לצפות שגם השנה הנוכחית תהיה מצוינת בכללותה.

יחד עם זאת, נפח הפרויקטים המצויים כעת בבנייה וההיצע המוגבל המתמשך בשוק עשויים להגביל את היקף העסקאות. לאור ההתפתחות הדינמית צפויה גם עלייה נוספת במחירי השכירות המקסימליים. הדברים הללו עולים מניתוח של המומחה של יאן דורווארט.

 מקור: konii.de

comments

Inspiration Group