המיזוג האפשרי בין שתי חברות הדיור הגרמניות Vonovia ו-Deutsche Wohnen עלול ליצור גוף נדל"ני ענק ומגושם – אך מאידך המהלך עשוי לשחרר נכסים עבור משקיעים נוספים; כך נמסר בפאנל המומחים של אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן למגורים בגרמניה, אשר התקיים בברלין ביום שלישי האחרון.
סטפן קורתלס הוא המנכ"ל של "קורפוס סיריו", חברה לניהול נדל"ן למגורים. "ככלל," הוא מציין, "הצמיחה באפיק הנדל"ן למגורים היא דבר טוב, כיוון שהיא מביאה איתה רמת מקצועיות גבוהה יותר."
מיכאל שלייך, מנכ"ל חברת הייעוץ "קורסטייט", מוסיף כי "זהו דבר טוב עבור כלל שוק הנדל"ן, אשר זוכה כיום להתייחסות בולטת יותר – הן במישור הציבורי והן במישור הפוליטי." שלייך הוסיף כי הפעילות המוגברת בתחום המיזוגים הינה המשך ישיר והגיוני להתפתחויות האחרונות בשוק.
צירוף של חברות
Vonovia צורפה רק לאחרונה למדד ה-DAX, המורכב ממניותיהן של 30 החברות הגדולות הרשומות בגרמניה. עם זאת, ביחס לכלל שוק הדיור הגרמני, לחברה נתח שוק מזערי.
חברי הפאנל הסכימו כי קשה להצביע על הגודל האידיאלי של חברה לדיור. קונסטנטין קורטמן, ראש צוות השקעות בנדל"ן למגורים בחברת JLL, ציין כי "חברה המגיעה לגודל מסוים יכולה בקלות להתעסק רק בעצמה, ועם זאת ישנם יתרונות בהחזקת אנשי תפעול רבים בשטח."
רבין סביון, מנכ"ל "אדו נכסים" המתמקדת באופן בלעדי בהשקעות נדל"ן בברלין, ציין כי עבורו חברה קטנה יותר משמעותה חברה זריזה ויעילה יותר, וכי "הרבה יותר קשה לתמרן עם חברות בגודל עצום." הוא הוסיף כי יש לבחון את רמת היעילות של חברות בתחום ברמה המחוזית.
מרקוס טרבובן הוא המנכ"ל של האגודה הממשלתית לדיור Gewobag, הממוקמת בברלין. "הגודל האידיאלי של חברה לדיור – תלוי במחוז – הוא בין 80,000-200,000 יחידות דיור. זהו גודל המשלב בין יעילות והתמקצעות בשטח מחד, לבין יתרונות לגודל מאידך," הוא אומר. קורתלס, המנכ"ל של "קורפוס", מוסיף כי "לעולם אין לדעת מתי חברה הגיעה לגודל האידיאלי שלה, אך על בעלי המניות לזכור כי מיזוגים כרוכים בעלויות גבוהות."
פואנציאל צמיחה
קורטמן הוסיף כי הוא מזהה פוטנציאל צמיחה עבור חברות דיור גרמניות דווקא באמצעות רכישת נכסים במדינות שכנות. "ישנן חברות אוסטריות אשר מנהלות מספר רב של נכסים בהצלחה רבה בתוך גרמניה; אין סיבה שחברות גרמניות לא ינהגו כמותן וישקיעו באוסטריה או בהולנד, לדוגמה," הוא אמר.
בעיות נוספות אשר עלולות לצוץ כתוצאה מהמיזוג היא השוני בתרבויות הארגוניות השונות של שתי החברות. קורטמן מסביר כי Deutsche Wohnen היא חברה אשר העניקה משקל רב לאיכות, בעוד Vonovia (לשעבר Deutsche Annington) שמה דגש על תהליכים. דבר זה, הוא מזהיר, עלול להוביל ל"מלחמת תרבויות".
טרבובן, עם זאת, מאמין שהמיזוג אכן יתרחש. "החברה החדשה תמכור חלק נכבד מתיק ההשקעות שלה, מה שיביא הזדמנויות רכישה מצויינות עבור שחקנים אחרים בשוק," הוא מציין. Vonovia כבר התמזגה מוקדם יותר השנה עם חברת Gagfah, ומאז מכרה מספר תיקי השקעות וברשותה עוד כ-60,000 יחידות אותן היא מתכננת למכור, לדברי קורתלס. לאחרונה היא מכרה תיק של כ-14,000 יחידות במדינת צפון הריין-וסטפליה (NRW) לחברה המחוזית LEG, תמורת 600 מיליון אירו.
Vonovia הגישה לאחרונה הצעה לרכישת Deutsche Wohnen תמורת 14 מיליארד אירו, המשקפת מחיר של כ-26 אירו למניה.
אם הרכישה אכן תצא לפועל, המיזוג יוליד חברה אשר בבעלותה מעל חצי מיליון יחידות דיור בגרמניה. בשלב זה, Deutsche Wohnen דוחה את הצעתה של Vonovia בטענה כי היא נמוכה מדי, וגורסת כי הצעה זו נועדה רק כדי לתקוע מקל בגלגלי הצעתה של Deutsche Wohnen עצמה לרכישת LEG הקטנה יותר, עבור כ-4.5 מיליארד אירו – הצעה אותה משכה לאחר ש-Vonovia הגישה את הצעתה.
מקור: PIE.MAG