בלוג ברלין

נובמבר
242015
 
 

בבירת גרמניה מתרחשת כעת פריחת שיא בענף הנדל"ן, ושוכרים וקונים פוטנציאליים עוקבים בנשימה עצורה אחר האירועים. ואולם, המומחים בתחום ממליצים לכולנו על גישה זהירה. היכן משתלם כעת לרכוש דירה? דירוג מיקרו מפולח לפי אזורי ברלין מראה מהם האתרים המשתלמים ביותר לבצע השקעות נדל"ן בברלין.

ברלין הופכת בהדרגה צפופה יותר. בשלוש השנים האחרונות טיפס מספר התושבים בכ-135 אלף נפש. המגמה אינה צפויה להשתנות באופן מהותי בתשקיף לעשר השנים הבאות, לדברי מנפרד בינספלד, העומד בראש תחום חקר שוק הנדל"ן בחברת פרי יורורייטינג. "התחזית הקודמת שלנו, שלפיה אמור מספר התושבים לצמוח במאה אלף, עד לשנת 2025, אמורה להתעדכן כלפי מעלה, לאור הגעתם של פליטים רבים לגרמניה", הוא מוסיף.

הבנייה החדשה של דירות מגורים בעיר איננה מצליחה להדביק את קצב גידול האוכלוסייה. בשנה הקודמת הושלמה בנייתן של 8700 דירות משפחתיות ובתים חד-משפחתיים. בעיר, המונה בסך הכל כ-3.5 מיליון נפש. אך לפי נתוני חברת מומחי הנדל"ן ד"ר לובקה קלבר, הצורך כרגע הוא בכ-125 אלף דירות, ולדברי המומחים של איגוד הדיור של מדינת ברלין ברנדנבורג BBU, כמעט שאין בנמצא דירות פנויות בעיר. למעשה, שיעור הדירות הריקות זעום, והוא עומד על 1.9 אחוז בלבד.

סחרור מחירים

הביקוש הגבוה וההיצע הדל יותר ויותר אינם הגורמים היחידים שהביאו בשנים האחרונות לסחרור מחירי רכישה ושכירות של דירות בברלין. לכך יש להוסיף את העובדה שהכלכלה הגרמנית צומחת במהירות, ומאז שנת 2005 מספרם של המובטלים בעיר הולך ויורד, בעוד שמספרם של המועסקים הזכאים להטבות סוציאליות הולך ועולה. "ברלין הופכת אטרקטיבית במיוחד עבור צעירים המגיעים ללמוד במוסדות אקדמיים בעיר וגם למחפשי עבודה", כך מבהיר בינספלד. "צעירים אלה סבורים שבירת גרמניה מהווה מרכז טכנולוגי, עם סצנת חברות הסטארט אפ החמה שלה, וגם בגלל כל מה שמכונה 'לייף-סטייל', סגנון החיים בעיר."

כל העובדות הללו מביאות לכך ששוק הנדל"ן בברלין חווה פריחה עצומה, ההופכת את בירת גרמניה לשוק המבוקש ביותר מבחינתם של המשקיעים, הן משקיעים גרמנים והן משקיעים מחו"ל. עיון בעיתונים המובילים מראה מדוע סחרור המחירים – ולפי הנתונים מחירי הקנייה והשכירות הממוצעים עלו בכשבעה אחוזים רק בשנה האחרונה – צפוי להגיע לשיא בעתיד הלא רחוק. הנתונים מראים גם מדוע קונים צריכים להמשיך להיזהר לא פחות מבעבר בבחירת האזור המסוים שבו הם קונים את הנכס. ניתוח מיקרו בלעדי של חברת IMMOBILIENSCOUT-24 מראה, עד לרזולוציה של הרחוב הספציפי, מהם האתרים הטובים ביותר בשלושה מהרבעים המבוקשים ביותר של ברלין.

"מציאות" של ממש כבר מזמן אינן קיימות בבירת גרמניה. אך יחד עם זאת, בינספלד סבור שמחירי הקנייה והשכירות של דירות מגיעים כעת לשיאם במקומות אחדים. הקושי שיוצרים מחירי שכירות כאלה ביחס להכנסה הממוצעת למשק בית הולך וגובר. דמי השכירות ימשיכו לעלות בעתיד הנראה לעין, אך קצב עלייתם יהיה נמוך יותר, לדבריו. בגלל שיעורי הריבית הנמוכים והערכות שווי הנכסים הגבוהות יחסית לערים גדולות אחרות ברחבי גרמניה, בסך הכל, הביקוש לדירות מגורים בבעלות עצמית ימשיך לעלות על ההיצע המוגבל בעיר.

העלייה במחירים שמוכרי הדירות מבקשים כעת בעיר הייתה בהחלט גבוהה מהעלייה במחירים שמבקשים בעלי הדירות להשכרה, כאשר משווים בכל אזור ואזור. וכך כמובן גם לגבי הרווחים שלהם, לדברי אולריך יאקה, מנכ"ל חברת ד"ר לובקה וקלבר. בהתאם לכך, הוא ממליץ למשקיעים להיזהר ולא להיסחף עד כדי נכונות לשלם מחירים גבוהים מאד. המגבלות על דמי השכירות, כפי שהוחלט על ידי הגורמים הפוליטיים בברלין, משפיעות אף הן במידה ניכרת על הרווחים של בעלי הנכסים מהשכרתם.

מה צריך לעשות מי שרוצה לרכוש כעת דירה?

מי שרוצה כעת לרכוש דירה צריך, כמו בעבר, לשים לב היטב לאזור שבו הוא מתעניין. בשיתוף פעולה עם אחד העיתונים המקוונים בתחום הנדל"ן, המומחים של IMMOBILIENSCOUT-24 הכינו דירוג לפי אתרים בעיר, והדירוג הזה מביא בחשבון רמות מחירים עכשוויות, כמו גם את מגמות השינוי של המחירים בחמש השנים האחרונות. כמו כן, המומחים ניתחו את הגורמים החיצוניים הרלוונטיים, כמו הגידול באוכלוסיית תושבי העיר ובמספר מקומות העבודה המוצעים בה.

ככלל, האמירה התקפה בשוק היא "ככל שאיכות האתר גבוהה יותר, כך בטוח יותר להשקיע בו השקה נדל"נית". כך אומר יאן הבקר, האחראי על תחום השווקים והנתונים בחברת IMMOBILIENSCOUT-24. "אתרים בעלי דירוג טוב מאד או טוב מושכים את עיקר הביקוש ולפיכך נחשבים נוחים יחסית כשמדובר בהשכרה רווחית של נכסים או במכירתם של נכסים אלו". יאן הבקר מוסיף שלאחר המחקר בברלין יבוצעו מחקרים דומים בקרוב, בערים פרנקפורט, מינכן והמבורג.

אחד הפרטים המעניינים בנוגע למחקר המדובר הוא זה: האתרים מחולקים לפי קטגוריות כגון 'טוב', 'בינוני' ו'בסיסי': הניתוח בוצע בפילוח של חלקי העיר, עד כדי רזולוציה של רחובות ספציפיים. ברמה העירונית נאספו ונותחו נתונים מפורטים מהאזורים קרויצברג, שרלוטנבורג וגם ודינג, שלושה מהרבעים החשובים ביותר בעבור המתעניינים בשוק הנדל"ן.

רובע קרויצברג מדגים באופן מיוחד עד כמה השתנו פני הדברים בברלין. הרובע, שנחשב בעבר בעייתי, הפך כעת לרובע 'שיק' אופנתי ומבוקש, שמחירי הנכסים בו נכבדים ביותר. בין הרחובות והמתחמים המבוקשים ביותר בתוך הרובע: Bergmann, Paul-Lincke, שבהם מצויים בניינים עתיקים ויקרים רבים, שהפכו בשנים האחרונות לאזור מבוקש במיוחד, לדברי הבקר.

עיון במפה מגלה את הפרטים הבאים: גם האזורים צפונית לרחוב סקאליצר סביב כיכר לאוזיצר הפכו בינתיים לאזור מבוקש מאד. "באזור יש שירותים טובים מאד, היצע נרחב של מסעדות, מועדונים וחנויות עיצוב", לדברי הבקר. והמקום, המצוי בלב העיר ברלין, מושך אליו רוכשים ושוכרים שהפרוטה מצויה בכיסם.

אזורים זולים מול אזורים יקרים

אזורים בעלי דירוג קרוב יותר לממוצע מצויים ברבעים העתיקים הגובלים באזורים המבוקשים ביותר. "האזורים הזולים ביותר מתחילים בעיקר במערב רובע קרויצברג, שבו נבנו פרויקטים גדולים של דיור ציבורי בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת, בעקבות פינוי נרחב של הבניינים הישנים שעמדו במקום, לדברי הבקר. רק בסביבות פרידריכשטראסה מצוי עירוב של נקודות בעלות דירוג גבוה ונקודות בעלות דירוג ממוצע. באזור זה נבנו פרויקטים רבים במסגרת תערוכת הבינוי הבינלאומית של שנת 1987 שנערכה בברלין. הפרויקטים הללו התבססו על בנייה מקיפה שבוצעה במקום בשנות הפיתוח הכלכלי המואץ בגרמניה בסוף המאה ה-19.

ברובע שארלוטנבורג מצויים האתרים היקרים ביותר בברלין, לפי הניתוח של חברת IMMOBILIENSCOUT-24, לאורך רחוב קורפירסטנדאם וסביב כיכר סאוויני, בכיוון אמצע הרובע ורחוב 17 ביוני.
אזורים יקרים במיוחד הם גם המתחמים ב-WESTEND, שגובלים ישירות בגרונוואלד. באזור זה שולטות וילות עצומות מימדים על מגרשים גדולים, ולדברי הבקר, גם כאשר שוליי הרווח מעסקאות נדל"ן מצטמצמים כי המחירים מתקרבים יותר ויותר לרמת שיא, ערכם של הנכסים כאן בעיני הרוכשים מוסיף להיות גבוה.

במבט קדימה

הניתוח המפורט ברמת המיקרו מראה: כל הרבעים הקרובים לצפון העיר, משרלוטנבורג עד לרובע שפנדאו ולרובע ודינג משתייכים לקבוצת הרבעים הזולים יחסית. המחירים כאן נמוכים בהשוואה לכל שאר האזורים בתוך העיר ברלין. גם ברבעים של העיר שבהם מצויים בניינים ישנים רבים, למשל צפונית לרחוב 17 ביוני, אפשר עדיין למצוא נכסים זולים. באזורים אלו, לפיכך, טמון פוטנציאל רב לעליית שווי הנכסים בעתיד.

 מקור: PIE.MAG


comments

Inspiration Group