בלוג ברלין

נובמבר
242015
 
 

ודינג – רובע של פועלים ועובדים עם פוטנציאל

ברובע זה, שבעבר התגוררו בו פועלים ועובדים רבים, קיימים כעת ניגודים רבים. מצד אחד, יש ברובע מתחמי מגורים זולים במיוחד, הנחשבים מוקדים של דיור סוציאלי. מצד שני, משקיעים יכולים למצוא ברובע מתחמים טובים, שערכם גם עשוי בהחלט לעלות בעתיד.

בקטגוריה הזו אפשר לכלול מתחמים שקרובים לרובע מיטה (MITTE), שם יש הזדמנויות נדל"ניות רבות. לדברי הבקר, באזור זה בולט במיוחד פוטנציאל עליות עתידיות בשווי הנכסים, בזכות הקרבה לרובע השכן המבוקש.

גם לאורך רחוב מולר מדרום מזרח לצפון מערב קיימים מתחמים עם פוטנציאל גבוה להשבחה עתידית. הדבר מתאפשר בזכות הקרבה לאזור EUROPAVIERTEL. אזורים פריפריאליים יותר צפונית ל- Osloer Straße ול- Seestraße הושפעו במיוחד מגל בניית הדיור הסוציאלי של שנות ה-60 וה-70. לפיכך, רוב המתחמים שם, למעשה כמעט כולם, שייכים לקבוצת המתחמים הזולים במחקר.

המרחב סביב תחנת הרכבת של רובע ודינג – שנחשב בשנות ה-90 וה-2000 לאחד האזורים הבעייתיים ביותר בברלין, בשל שיעורי אבטלה גבוהים של התושבים בו – עדיין נחשב למתחם ששווי הנדל"ן בו נמוך יחסית. לדברי הבקר, המצב באזור זה נותן דוגמה טובה כיצד המחירים באזורים הפריפריאליים יחסית של העיר כבר מגיעים לרמת הביניים, וכיצד אזורים ברדיוס הולך וגדל סביב מרכז העיר מצטרפים לקטגוריה זו.

ברלין מציעה ספקרום רחב של מחירים

הדוגמאות הללו גם מראות עד כמה גדולה השונות בתוך שוק הנדל"ן בעיר ברלין. שוק הדיור בברלין מציע את הספקטרום הנרחב ביותר של מחירים למטר רבוע, בהשוואה לכל שבעת שווקי הנדל"ן המובילים בכלל גרמניה. לדברי יאקה, המחירים נעים בין מינימום של 1000 יורו למ"ר בדירה שנמכרת, עד למקסימום של כמה וכמה אלפים למ"ר כזה.

דוח הנדל"ן האחרון שפרסמה חברת הנדל"ן ACCENTRO מראה בנוסף לנתונים שהובאו לעיל גם מגמות כלליות בתחום הנדל"ן בגרמניה, לקראת השנים הבאות. בשנת 2014 נמכרו 19,019 דירות, ב- 17.7 אחוז פחות מאשר בשנה שלפניה. היקף העסקאות הכולל ירד בכ- 13 אחוז, בסכום של 3.72 מיליארד יורו. "בברלין ניכרת מגמה של היצע מצומצם", לדברי יו"ר חברת ACCENTRO יאקופו מינגאציני. הוא מוסיף שהביקוש לדירות מגורים בעיר ממשיך להיות גבוה.

סך עסקאות המכירה בשנה הקודמת עדיין גבוה בכ-33 אחוז מאשר בשנת 2009. דירות המגורים בברלין נהנות מאהבה מתמשכת מצד רוכשי הדירות ומשקיעי ההון, ובמיוחד על רקע שיעורי הריבית הנמוכים המתקיימים כבר כמה שנים בגרמניה, לדברי מינגאציני.

דירוג האתרים השונים ברחבי גרמניה מאפשר לערוך השוואה מנקודת מבטם של משקיעים פוטנציאליים, בין כ-11 אלף מתחמים שונים ברחבי המדינה. הדירוג מתבסס גם על נתוני שוק הנדל"ן, כפי שפורסמו על ידי IMMOBILIENSCOUT-24, כמו גם נתוני מחירים ומגמות השינוי שחלו במחירים בחמש השנים שעברו. גם בהיבט זה, הייתה השפעה ניכרת בניתוח לגורמים חיצוניים כגון הגידול באוכלוסיה ויצירתם של מקומות עבודה חדשים.

דירוג האזורים השונים בגרמניה

דירוג האזורים השונים בגרמניה מבוסס על 10 רמות שונות בדירוג, בדומה לדירוג אשראי. הרמה הגבוהה ביותר היא AAA (האתרים הטובים ביותר עם רמת בטחון מצוינת למשקיעים), דרך BBB (אתרים בעלי דירוג בינוני עם בטחון רב למדי למשקיעים), וכלה ברמה D (האתרים הזולים ביותר עם רמת הסיכון הגבוהה ביותר למשקיעים). ככל שדירוגו של אתר גבוה יותר במחקר המדובר, כך הוא ייחשב בטוח יותר להשקעה.

רמות המחירים והתנודות הצפויות בשוק הנדל"ן חושבו במחקר בהתבסס על מודל הֵדוֹני. מודל זה הוא שיטה האומדת את העדפות הצרכן. השיטה מפרקת את מאפייני המוצר ואומדת את השפעתה של כל יחידת מאפיין על מחיר המוצר. לצורך מדידה הדונית נדרש מידע הן על מאפייני המוצר והן על מחירו.

האתרים המבוקשים ביותר, בעלי דירוג AAA, מצויים במרכזי רבעים של הערים הגדולות והמובילות בגרמניה, כמו מינכן, המבורג ופרנקפורט, אך גם בחלקים מסוימים של פרייבורג, שטוטגרט, דיסלדורף ומינסטר. אפילו חלקים של אי הנופש SYLT ושל יישובים קטנים במרחב מינכן, כגון שטארנברג או גרינוואלד מדורגים במקום הגבוה ביותר כרגע.

אתרים בעלי דירוג גבוה אפשר למצוא גם באזורים החזקים במיוחד מבחינה כלכלית בריכוזים העירוניים, כמו ריין-מיין, אזור ריין-נקאר, אזור אוברהיין, כמו גם בסביבות המבורג, בסביבות מינכן ובאזור ברלין ברנדנבורג. גם ערים גדולות יחסית שאינן חלק מרצף עירוני, כמו וולפסבורג-בראונשווייג, האנובר, ברמן, מינסטר, אולדנבורג, נירנברג, קונשטאנץ, וגם הערים המזרח גרמניות דרזדן, יינה וארפורט זוכות בדירוג גבוה יחסית.

לעומת זאת, אזורים זולים מצויים בראש ובראשונה במחוזות פריפריאליים של מערב גרמניה ומזרח גרמניה לשעבר, כמו אייפל, היער הבווארי, מזרח ווסטפאליה, וונדלאנד, או בחלקים נרחבים של מדינת מקלנבורג-פורפומרנס, מדינת סקסוניה-אנהלט, או מדינת תורינגיה. באזורים הללו, המיושבים בדלילות, יש במקרים רבים מגמות של צמצום בגודל האוכלוסייה. לדבר יש השפעות מובהקות על שוק הנדל"ן.

 מקור: PIE.MAG


comments

Inspiration Group