בלוג ברלין

אוקטובר
272015
 
 

רק חמישה אחוזים משטחי המשרדים בעיר עומדים ריקים כרגע, והביקוש לשטחי מסחר ועבודה בעיר הולך וגדל.

ברלין נחשבת כעת לעיר החמה ביותר באירופה עבור משקיעי נדל"ן. חברת TLG העוסקת בתחום כמובן לא תנסח את הדברים בדיוק בצורה זו, אך לדבריה ברלין מציעה את "הסיכויים הטובים ביותר" בתחום העסקי והמסחרי.

משרדים, מלונות, שטחי חנויות קטנות – כל סוגי הנדל"ן העסקי והמסחרי נהנים מביקוש גבוה במיוחד בבירת גרמניה. זהו המסר שעולה בבירור מהדוח ה-23 במספר לניתוח שוק הנדל"ן בברלין ובמזרח גרמניה שפורסם לאחרונה. סופה של מגמה זו אינו נראה באופק, לדברי המומחים של חברת TLG, שמניותיה נסחרות בבורסה המקומית. החברה עסקה בעבר בהפרטת כלכלת מזרח גרמניה, לאחר שהתפקיד הוטל עליה מטעם רשות ההפרטה של ממשלת גרמניה.

נתונים

בשנת 2014 נרשמו בברלין עסקאות נדל"ן בשווי כולל של 4.28 מיליארד יורו, עלייה של 19 אחוז לעומת שנת 2013, ונקודת שיא מאז שנת 2007, השנה שלפני המשבר הכלכלי העולמי. קצב העניינים מהיר מאד כעת, והשנה נרשמו רק ברובע הראשון עסקאות נדל"ן בשווי כולל של 1.3 מיליארד יורו, עלייה נוספת ביחס לפרק הזמן המקביל בשנת 2014, בשיעור של 6 אחוזים.

השקעות נדל"ן בברלין לא נותרו מאחור גם כשמדובר בבניית משרדים. "למרות הירידה המתמשכת בשטחי המסחר הריקים בברלין, נפח הבנייה החדשה בתחום בשנת 2014 נותר ברמה נמוכה יחסית בהשוואה לביקוש", כך כותבים מחברי דוח חברת TLG. ובכל זאת, כמעט שלא נבנו בעיר שטחי משרדים כהשקעה ספקולטיבית, כלומר שטחים שנבנים ללא שנמצאו להם שוכרים לפני ביצוע הפרויקט. ואולם, לפי המומחים של חברת TLG, מצב זה עשוי להשתנות בקרוב מאוד, מפני שחברות רבות חייבות למצוא מקום לעובדים שלהן.

מספרם של תושבי ברלין ושל אלו החיים מחוצה לה אך עובדים בה (commuters) בשטחי משרדים עלה בעשר השנים האחרונות מ-130 אלף ללפחות 695 אלף. רק בשנת 2014 נרשמה עליה של 2.7 אחוזים במספר העובדים המשרדיים בעיר, אך היקף השטחים המשרדיים גדל רק באחוז וחצי.

בינתיים חלה ירידה בהיקף היחסי של שטחי הנדל"ן הריקים בעיר, וכעת הוא עומד על פחות מחמישה אחוז מן ההיצע הכולל של שטחי נדל"ן בעיר – 18,800 מ"ר בסך הכל של שטח ריק. רמת תפוסה זו נמוכה בהרבה בהשוואה לערים גדולות אחרות בגרמניה. כך לדוגמה, בעיר לייפציג, הצומחת אף היא ומתפתחת בדינמיות, לא פחות מ-13 אחוז משטחי הנדל"ן עומדים ריקים.

דמי השכירות מטפסים השנה גם באזורי A1

לפי תחזית המומחים של חברת TLG בראשות ניקולאס קארוף, סופה של המגמה הנוכחית בשוק אינו נראה באופק. ברלין הופכת למקום החשוב ביותר באירופה עבר חברות הזנק (סטארט אפ). "הלחצים הנובעים מחיפוש שטחי נדל"ן בעיר ימשיכו להתגבר", כך אומר קארוף.

ביקוש מיוחד נרשם בחודשים האחרונים באתרים של הסיטי, שלפי הסיווג של חברת TLG כוללים את שארלוטנבורג, שונברג וגם וילמרסדורף, אבל אפילו אזורים סביב תחנת הרכבת הראשית ואזורים סביב מתחם צ'קפוינט צ'ארלי ושפיטלמארקט והאקשן מארקט.

דמי השכירות מטפסים אמנם בשוק הנדל"ן, אך לא בקצב מהיר כמו מחירי הנדל"ן, ולכן שיעור הרווח למשקיעים ירד, והוא עומד כעת על פחות מחמישה אחוזים. שטחים משרדיים באזורי B מתייקרים בקצב גבוה יותר, שכן המחירים באתרי A1, העומדים כעת על בין 20 ל-23 יורו לחודש למטר רבוע, עלו רק בקצב מתון של 2.3 אחוזים. בכל זאת, המומחים בשוק חוזים לשנה זו עליית מחירים ניכרת גם באתרים המבוקשים ביותר.

הנתונים המגיעים מהמגזר הקמעונאי מצביעים אף הם על דמי שכירות מאמירים באתרים המובילים. במקומות היקרים ביותר משלמים השוכרים כעת יותר מ-300 יורו למ"ר. בסביבות רחוב קורפירסטנדאם, פרידריכשטראסה והאקשר מארקט עומדים המחירים על 125 יורו למ"ר. התחזיות לעסקים בברלין חיוביות, והדבר מבוסס בעיקר על הגידול המתמיד במספר התיירים המגיעים לעיר, מספר התושבים הגדל וכוח הקנייה הגובר של תושבי העיר. לפי סקרים שנערכו באחרונה, ההכנסה הממוצעת בעיר עומדת על 5400 יורו, ואת הסכום הזה יכולים התושבים להוציא בקניות בעסקים בעיר. מדובר בעלייה של 8.8 אחוזים בהשוואה לנתוני שנת 2011.

כמו כן, גם במגזר השלישי בגודלו שמעניין משקיעים – בניית מלונות – מגמת הפיתוח נמשכת, וזאת אף שההיצע בפלח זה של שוק הנדל"ן כבר גדול. לפי מחקר חברת TLG, לא פחות מ-2800 מיטות חדשות יתווספו בעתיד הלא רחוק למלונות העיר, וחלק מהבנייה יושלם כבר בקרוב.

תוכנית לבניית מלון גדול

אחת מתכניות הבנייה הגדולות ביותר היא פרויקט Motel One באזור Upper West המתפתח במהירות, בקרבת ברייטשיידפלאץ. הפרויקט צפוי להיפתח בשנת 2016. כמו כן, בקרוב תפתח רשת Riu את מלון ריו פלאזה שלה בבניין רב קומות בפינת רחוב מרטין לותר וקייזשטראסה. בפרויקט יהיו 357 חדרים בסך הכל. מנהלי הפרויקט סבורים שכל החדרים יהיו בביקוש. לפי חישובי המומחים, בשנת 2016 תעבור ברלין את סף 30 מיליון הלינות במלונותיה. בשנת 2014 עמד נתון זה על 28.7 מיליון.

בעלי המלונות בברלין הצליחו להעלות את שיעורי התפוסה שלהם. בממוצע, 74 אחוזים מהמיטות היו בשימוש בכל יום. כמו כן, המחירים מטפסים לאיטם, גם אם הם נמוכים עדיין באופן ניכר מהמחירים המקבילים בערים מובילות אחרות ברחבי גרמניה. אורחים בבתי מלון בברלין שילמו בממוצע 89 יורו למ"ר, וההכנסה של בעלי המלונות מכל חדר בשימוש טיפסה בכ- 4.2 אחוזים, ועומדת כעת על 66 יורו.

שטחי נדל"ן באזורי Halbinsel ("חצי אי") ופוטסדאם הפכו יקרים יותר

חלקים גדולים של שני חצאי אי באזור ברלין-קופניק ופוטסדאם מוצעים השבוע למכירה פומבית. מדובר בשטחים שהיו בעבר חלק מארמון מוגל בקרבת אגם מוגל, וגם בקמפוס ביוטק בחצי האי הרמנסוורדר בפוטסדאם. המידע נמסר השבוע על ידי דוברת סניף ברלין של חברת AG למכירות פומביות של נכסים.

מחיר הפתיחה עבור מתחם פתוח הכולל 11 אלף מ"ר ויש בו בעיקר יערות ושטחי פנאי ובילוי בחיק הטבע, יהיה 75 אלף יורו.

מחיר הפתיחה עבור קמפוס ביוטק הכולל מקבץ בנייני לבנים ישנים המצויים תחת תקנות השימור, 4 בניינים בסך הכל, יהיה 5.3 מיליון יורו. הקמפוס על חצי האי באגם טמפלינר עבר שיפוץ לראשונה בשנות ה-90. "ההתעניינות במכירה רבה", כך נמסר.

במכירה פומבית גדולה זו, שתימשך יומיים, יוצעו לרוכשים בערך 90 נכסים בתשע מדינות שונות ברחבי גרמניה – רובן במזרח גרמניה לשעבר, ומחיר הפתיחה הכולל יהיה 17 מיליון יורו. ברשימת הנכסים ראוי לציון במיוחד משרד דואר עתיק מהתקופה הקיסרית בעיר אלטנבורג (מדינת תורינגיה), תחנות רכבת בריבניץ-דאמגארטן ובלנקנברג (מדינת מקלנבורג פורפומרן), מבנים ישנים המצויים תחת תקנות השימור בבאוצן, גורליץ, ציטאו, וכמו כן אתר קמפינג בדאהלן (מדינת סקסוניה), וגם קליניקה ששימשה בעבר לטיפול גמילה באתר באד זאקסה (מדינת סקסוניה תחתית).

 מקור: morgenpost


comments

Inspiration Group