היכן נבנות דירות בברלין?

תעשיית הבנייה צוברת תאוצה בברלין. רוב העגורנים מסתובבים ברובע מיטה. בתחתית טבלת הפעילות מצוי רובע מרצאן הלרסדורף

ברלין צומחת והיא זקוקה לדירות חדשות. אין שום דבר חדש בתובנה הזו, שכן מאז שנת 2009 רושמת בירת גרמניה עליה ניכרת במספר התושבים שלה. לפי נתוני מרשם התושבים, רק בשלוש השנים האחרונות עלה מספר תושבי העיר בלא פחות ממאה ושלושים אלף נפש. ואולם רק לאחרונה נכנסה תעשיית הבנייה בעיר להילוך גבוה. 226 פרויקטים מצויים כעת בהליכי בנייה ברחבי העיר, או בהליכי תכנון מתקדמים. הדבר עולה מהנתונים שפורסמו על ידי "דו"ח שוק הדיור לשנת 2015“, מטעם סוכנות הנדל"ן CBRE בברלין ומיזם "ברלין היפ". מספר הדירות הכולל בפרויקטים הללו הוא 17600. ואולם, גם היקף הבנייה הזה אינו מספיק לצורך עמידה בביקוש, מפני שמספר משקי הבית בעיר מטפס מדי שנה בשנה בעשרים אלף. יחד עם זאת, בהשוואה לשנים הקודמות, קצב הבנייה מרשים בהחלט, ומגמת העלייה במספר הפרויקטים צפויה להימשך.

"אני מניח שהשנה נקצה בערך 25 אלף אישורי בנייה, ואולי אף מספר גבוה יותר", את הדברים הללו אמר הסנאטור לענייני בנייה של ברלין אנדריאס גייזל מהמפלגה הסוציאל דמוקרטית SPD. התחזית הזו נמסרה לעיתון ברלינר מורגנפוסט. אך יש לזכור שאישור בנייה עדיין אין פירושו בניין שעומד בשטח. בכל זאת, גם המספרים שנמדדים כאן מצביעים על מגמה מעודדת. אם בשנת 2010 הסתיימה בברלין בנייתן של 3374 דירות בלבד, הרי שהמספר הזה זינק בשנת 2014 ל-7089, והשנה צפוי המספר לחצות את קו עשרת האלפים. הנתונים הללו נמסרו על ידי המשרד לענייני סטטיסטיקה של מדינת ברלין ברנדנבורג.

70 אחוז מהדירות יהיו בבעלות דייריהן

מגמה חיובית נוספת שנרשמה השנה היא סיום בנייתן של דירות רבות למגורים בשכירות, וזאת בניגוד לשנים הקודמות שבהן עיקר הבנייה הייתה של יזמים פרטיים שבנו דירות למכירה. הדירות האלו היו מטבע הדברים יוקרתיות ויקרות יותר. כעת עומד שיעורן של הדירות החדשות הנבנות לצורכי השכרה על כשלושים אחוז מכלל הדירות החדשות הנבנות. אמנם שיעור דירות לבעלות פרטית בגובה שבעים אחוז מהווה נתון גבוה, אך יש לזכור שרק לפני כמה שנים, לא פחות מתשעים אחוז מהדירות החדשות שנבנו היו דירות למכירה.

בנייתן של דירות להשכרה אינה מתחלקת שווה בשווה בין חלקיה השונים של ברלין. עיקר הבנייה, לפי הדו"ח שצוטט לעיל, מתבצעת ברובע מיטה. יותר משליש מהדירות להשכרה שתוכננו בברלין לאחרונה עתידות להיבנות ברובע הזה. הסיבה לביקוש הגבוה שם היא שטווח המחירים רחב למדי בלב ברלין. דמי השכירות נעים בין תשעה יורו למטר רבוע (מ"ר) במתחם מארקגראפנקארה – מתחם מגורים חדש בין הרחובות שוצן, מארקגראפן, ירוזלמר וקראוסן – עד לשלושים יורו למ"ר עבור דירה באזור לייפציגר פלאץ (כיכר לייפציג). בנוסף לכך, מספר התושבים באזור מיטה צומח בקצב המהיר ביותר. בשנת 2014 נרשמה ברובע עלייה של 8128 במספר תושביו. יחד עם פרוייקטי הבינוי של דירות בבעלות פרטית, ברובע מיטה יש כעת 14 פרויקטים גדולים שבכל אחד מהם 100 דירות או יותר, אשר מצויים בהליכי תכנון מתקדמים או אף בעיצומה של הבנייה. בסך הכל מדובר ב-4730 דירות. במקום השני בין הרבעים של ברלין, מבחינת היקף הבנייה החדשה, ניצב רובע ליכטנברג עם 3300 דירות בסך הכל, וביניהן לדוגמה פרויקט קארה אלטה פוסט ברחוב דוטיס עם 91 דירות מגורים בבעלות פרטית בסך הכל. אחד מיזמי הבנייה המובילים ברובע ליכטנברג אינו יזם פרטי, אלא חברת הבינוי הציבורית HOWOGE. חברה זו בונה בשטח של יותר מ-8000 מ"ר את מתחם גארטנרהוף, בין רחוב גארטנר ורחוב גרוסה-ליגה. במקום נבנות 172 דירות. אבן הפינה של הפרויקט הונחה השנה בחודש יוני, וכבר בשנה הקרובה צפויות הדירות הראשונות להימסר לשוכריהן. שכר הדירה הבסיסי צפוי להיות כשבעה יורו למ"ר, והוא אינו כולל הוצאות חימום והוצאות אחזקה נלוות.

המטרה: 400 אלף דירות ציבוריות עד שנת 2025

הדוגמה של רובע ליכטנברג מעידה על קיומה של מגמה נרחבת יותר בשוק הדיור בברלין: השנה נבנות שוב, לראשונה מזה שנים רבות, דירות ציבוריות בהיקף ראוי לציון. לאחר שמדינת ברלין אפשרה בניית מספר גבוה מדי של דירות בשנות התשעים העליזות שלאחר נפילת החומה, רבות מהדירות הללו עמדו ללא שוכרים במשך זמן רב. כתוצאה מכך, מדינת ברלין נזהרה ובחמש עשרה השנים האחרונות כמעט לא הייתה מעורבת בבניית דירות לדיור ציבורי בשכירות. לפי הצהרתו של הסנאטור לענייני בנייה גייזל, הושלמה השנה בברלין בנייתן של 1300 דירות ציבוריות. "עד סוף השנה הבאה תושלם בנייתן של לא פחות מעשרת אלפים דירות לדיור ציבורי בשכירות", כך מבטיח הסנאטור. בתוך עשר שנים, זו מטרתו של גייזל, יהיו בברלין בסך הכל למעלה מארבע מאות אלף יחידות דיור ציבורי – 100 אלף יותר מן המספר הנוכחי. 75 אלף דירות יתקבלו מפרויקטים לבניה חדשה, ושאר הדירות יירכשו ויוסבו לצרכי דיור ציבורי. 

במקום השלישי בין הרבעים, מבחינת היקף הדיור בשכירות, ניצב רובע פרידריכסהיין קרויצברג, שבו מתרכזת הפעילות בעיקר באזור פרידריכסהיין. בערך שמונים אחוז מכלל 2240 הדירות המצויות כעת בבנייה או בהליכי תכנון מתקדמים יוקמו צפונית לנהר השפרה. מיזמי הבנייה בקרויצברג מתרכזים לעומת זאת במספר אתרי בנייה בקרבת הפארק החדש במתחם הצטלבות פסי הרכבת.

אף שרובע פאנקו ניצב מיד לאחר רובע מיטה ברשימת הרבעים שאליהם עברו בשנה שעברה תושבים רבים (6595 תושבים חדשים בשנת 2014 בלבד), הרובע הגיע רק למקום החמישי בדירוג הבנייה החדשה (1080 דירות). אם הדברים יתנהלו לפי תכניותיו של הסנאטור לענייני בנייה גייזל, מצב העניינים ברובע ישתנה לכל המאוחר עד 2019. במקום מתוכננות עד 5000 דירות חדשות על שטח המצוי בבעלות מדינת ברלין ברנדנבורג, בשם אליזבט-אווה. יש לציין שתושבים במקום מתנגדים לבנייה והתארגנו לפעילות ציבורית בעניין.

במקום האחרון בטבלה – רובע מרצאן הלרסדורף

בכמה רבעים של ברלין עדיין לא מרגישים את תנופת הבנייה. למשל, במרצאן הלרסדורף (שמונה דירות), שפנדאו (120), טמפלהוף שונברג (200) ורייניקנסדורף (220). מדובר ברבעים שמספר התושבים הכולל בהם מגיע ל-300 אלף, ולפיכך ביחס לגודל האוכלוסייה שם, היקף הבנייה החדשה בהם זניח. לפחות בנוגע לרייניקנסדורף ושונברג הדברים עשויים להשתנות כבר בעתיד הקרוב. במקום זה מתקדם הליך אישורה של תכנית פיתוח גדולה, ולפיה ייבנו 940 דירות במקום מתחם המחסנים והשינוע הישן של וילמרסדורף.

כמו כן, בראשית שנת 2016 יפתח הסנאט של מדינת ברלין ברנדנבורג מכרז פומבי לפרויקט הבינוי הגדול בטגל. "הבנייה תתקיים בין שנת 2019 לשנת 2020", כך אומר הסנאטור לענייני בנייה אנדריאס גייזל. בערך 5000 דירות אמורות להיבנות במקום, וגם שדה התעופה TXL אשר בקרבת מקום צפוי להיסגר, לאחר פתיחת שדה התעופה הגדול BER בשונפלד. אם הכל יתנהל לפי התכניות, שדה התעופה של בירת גרמניה ייפתח בסתיו 2017. יחד עם זאת, המועד הזה מוטל בספק, היות שאחת החברות המעורבות בפרויקט פשטה את הרגל.

 מקור:Berliner Morgenpost