בלוג ברלין

אוגוסט
042015
 
 

הדירות בברלין כבר לא זולות כמו שהיו פעם, אבל מודל רכישה קבוצתית גרמני בשם GbR מאפשר לקנות אותן מתחת למחירי השוק.

רכישת דירה להשקעה בברלין לגמרי לבד – באמצעות מתווכים ופרסומים באינטרנט – זה עסק לא זול. מחירי דירות בברלין באזורים רבים גבוהים מאוד ולמשרדי תיווך, שגוזרים מכל מכירה עמלות לא קטנות, יש נטייה לנפח אותם עוד יותר. עכשיו תוסיפו מסי קנייה ועמלות נוטריון. כבר לא כזאת מציאה.

רכישה של דירות שעוקלו – מהסוג שניתן למצוא במחירים אטרקטיביים מאוד במכירות פומביות בבתי המשפט – זה סיפור לא פשוט עבור משקיעים מקומיים. עבור משקיע זר שאינו דובר את השפה, כמובן, מדובר באתגר של ממש. גם קנייה ישירה של דירות בברלין מבעליהן הפרטיים יורדת מהפרק עבור רוב המשקיעים הזרים. בעלי דירות מקומיים, שבדרך כלל אינם שולטים כל כך טוב באנגלית, מעדיפים להימנע ממו"מ עם משקיעים שאינם דוברים גרמנית.

אז כיצד יכולים בכל זאת משקיעים זרים לקנות דירות בברלין בזול, כשכל האפשרויות המסורתיות שמוזילות את מחיר הנכס אינן זמינות להם?

ככה זה עובד: בניינים רבים בברלין – כמעט חצי מהנכסים בעיר, על פי ההערכות – משמשים למעשה כנכסים אשר, מניבים בתיקי השקעות של חברות גדולות, פרטיות וציבוריות. שוק הנדל"ן המקומי מלא בנכסים כאלה, שנמכרים במחירים מאוד מאוד אטרקטיביים. יש קאץ', כמובן – הבניינים האלה נמכרים כיחידה אחת. עסק יקר מאוד עבור משקיע בודד – אבל לא עבור חברות גדולות.

כאן בדיוק נכנס לתמונה הסוד השמור של משקיעי הנדל"ן הרציניים בברלין: מודל רכישה קבוצתית גרמני ששמו GbR – שותפות לא רשומה, שבאמצעותה יכולה קבוצה של משקיעים פרטיים להתאגד כלכלית לפרק זמן מוגבל לצורך רכישת נכס. הבניין נמכר כיחידה אחת לשותפים שכל אחד מהם קונה למעשה דירה או שתיים, ולאחר כמה חודשים מחלקים אותו לדירות בודדות (מה שמכונה "פרצלציה") ורושמים כל אחת מהדירות בנפרד בטאבו על שם המשקיע שקנה אותה. לאחר מכן השותפות פשוט מתפרקת.

רכישה באמצעות שותפות כזו מוזילה באופן משמעותי את עלות הדירה. בניינים שלמים נמכרים במחירים מאוד אטרקטיביים, ולכן משלמים בדרך כלל הרבה פחות על כל מטר רבוע ממה שמקובל בשוק. גם מסי הקנייה והעמלות השונות, שמייקרים תמיד עסקאות נדל"ן, נגבים פעם אחת בלבד ולא מחושבים לפי כל יחידת דיור בנפרד. החיסכון עצום! במקרים מסוימים ניתן לחסוך כמעט רבע מעלות הקנייה.

מדובר בהליך פשוט למדי ונטול סיבוכים ביורוקרטיים, אבל צריך לזכור שעדיין מדובר ברכישה יותר מורכבת מרכישת מכונית. "להתארגן כמה חברים" ולקנות בניין בארץ אחרת זה משהו שכדאי לעשות בליווי מקצועי של אנשים מקומיים שדוברים את השפה ומבינים בתחום.

חברת אינספיריישן גרופ הישראלית, למשל, עוסקת כבר כמה שנים בתחום. היא מציעה למשקיעים שמעוניינים בדירה להשקעה בברלין במחיר טוב אבל לא רוצים להיכנס להרפתקאות מסוכנות, חבילת "הכל כלול": היא מאתרת בניינים איכותיים עם פוטנציאל לתשואה גבוהה שנמכרים במחירים אטרקטיביים, מבצעת להם בדיקות נאותות ובדיקות טכניות, מטפלת בכל ההליכים המשפטיים הכרוכים בהקמת השותפות לרכישתם ובהמשך גם בחלוקתם ליחידות דיור בודדות והעברתן על שמם של המשקיעים השונים שנטלו חלק ברכישה.

לאחר מכן מטפלת חברת אינספיריישן גרופ גם בניהול השוטף של הנכס ומאפשרת למשקיעים לשמור על ראש שקט לחלוטין.

comments

Inspiration Group