גרמניה עשויה להתחרות בקרוב בלונדון בזירת הנדל"ן הבינלאומית. אנליסטים מחברת ייעוץ הנדל"ן העולמית נייט פראנק מצאו שמשקיעים בעלי הון אישי רב מאוד מגלים עניין הולך וגובר בערים כגון ברלין ומינכן, שחוו עליה ניכרת בפעילות בשנה האחרונה.
בעוד שיבשות כמו אמריקה הצפונית והדרומית חוו גידול רוחבי מקיף בנדל"ן, השווקים האירופים השונים נעים בקצב משתנה, כשגרמניה, בריטניה אך גם מדינות מסוימות בפריפריה של גוש האירו מובילות את הקצב ואילו אחרות נמצאות הרחק מאחור.
"אירופה היא המובילה מכל האזורים מבחינת ביצועי נדל"ן" אומר ליאם ביילי, ראש חטיבת המחקר הגלובלי בנושא דיור בנייט פראנק, שפירסמה היום מחקר מקיף על עושר ונדל"ן – הדו"ח העולמי 2015. "חלק מהאזורים מצליחים ממש יפה ואילו אחרים איטיים בהרבה".
גרמניה נחשבה מזה זמן רב לכוכב העולה בשמי הנדל"ן האירופי, וכעת נראה שהיא מתחילה להראות ביצועים. "משקיעים אירופים, בפרט מדרום אירופה, נמשכים עדיין ללונדון אך פונים גם לגרמניה: אם אתה מחפש מקום מבטחים במקרה של התפרקות גוש האירו, ללונדון ולגרמניה יש מעמד דומה," מעיר ביילי. "כסף רב זורם לשוק הגרמני כפי שלא נראה בעבר".
אך מדוע חיכו המשקיעים עד כה כדי לפנות לכיוון גרמניה? הסיבה להתעוררות הפתאומית ברמת העניין פשוטה. "לאורך 12 עד 24 החודשים האחרונים, הכלכלה הגרמנית התחזקה מאוד בהשוואה לשאר אירופה," מסביר ביילי. בהתחלה זה משך מספר חלוצי השקעות נדל"ן, ואחריהם באו אחרים. "רכישת נדל"ן בחו"ל היא החלטה גדולה, ורוכשים אוהבים לראות קודם התבססות של מגמה לפני שהם מתחייבים," אומר ביילי. "אם אנשים במצב דומה להם עשו זאת, זה מעודד אותם".
יחד עם זאת, הוא מוסיף, השווקים המקומיים מגיבים לעלייה בביקושים בפיתוח של מבנים חדשים המושכים משקיעים זרים: "לפתע, מתבססת המגמה ומוצרי נדל"ן מאותרים ומשווקים".
המגזר העסקי הפך למניע נוסף עבור קונים ברחבי גרמניה
"זה קרה כבר בלונדון ויכול פוטנציאלית לקרות גם בברלין ובמינכן: קונים זרים רבים עובדים שם או שוקלים להעביר לשם את אחד העסקים שלהם," מייעץ ביילי. לדוגמא, הוא ממשיך, "קונים רוסים רבים הם למעשה יזמים אמידים ולא אוליגרכים עשירים מאוד. הם חשים שאין לעסק שלהם לאן לצמוח ברוסיה, ולכן מסתכלים על לונדון וברלין כבסיס אפשרי, ושוקלים אותם כנגד ניו יורק ולוס אנג'לס למשל."
על אף שיותר אנשים בעלי הון אישי רב מאוד גרים בפרנקפורט מאשר בכל מקום אחר בגרמניה, ועל אף שהעיר חשובה יותר לעשירי העולם מכל מקום אחר במדינה, משקיעי נדל"ן זרים מגלים תיאבון רב יותר להשקעה במינכן וגם להשקעה בברלין. הבירה הגרמנית בפרט ראתה גידול של 9% בשווי הנדל"ן היוקרתי לפי מדד הדיור הבינלאומי הראשי של נייט פראנק, PIRI, העוקב אחר שינויים שנתיים במחירי הנדל"ן היוקרתי למגורים במאה ערים ומקומות אופייניים למחזיקי נכס שני. מינכן נמצאת אחריה עם עליה של 8%, ואילו פרנקפורט נמצאת במקום השלישי עם 7.5%.
ביילי רואה בערים הגרמניות פוטנציאל לקחת צעד קדימה ולהתחרות בלונדון על השקעות נדל"ן בינלאומיות. "זה מעניין מאוד. לפני חמש שנים, התחרות ללונדון הגיעה מפריז, אז היום זה כבר לא המצב".
המשקיעים מתרחקים מפאריז
השוק בפריז – אשר מחירי הנדל"ן היוקרתי ירדו בה ב-3.5% – ויעדים מסורתיים לנכס שני ברחבי צרפת ואיטליה הם הניגוד לסיפור ההצלחה של גרמניה. "משבר גוש האירו ודאגות לגבי מיסוי היקשו על הביקוש, במיוחד בצרפת," אומר ביילי. "פריז, בפרט, היא עיר יפיפייה ומרתקת ביותר, אך הצהרות מדיניות מסוימות שנאמרו גרמו לחוסר ביטחון, שבתורו הבריח משקיעים. הנפחים נמוכים יותר והשוק הרבה יותר מקומי מבעבר".
בניגוד לכך, ארצות מתקשות נוספות בגוש האירו חוו תחיה מחודשת של שוק הנדל"ן, אשר מתחרה בזו של גרמניה, לפי ביילי. "מקומות כגון דבלין, מדריד וברצלונה מצליחים יפה מאוד. יש כאן אלמנט של ריבאונד אבל גם שיפור כלכלי, בפרט באירלנד, המעניק ביטחון לאנשים להשקיע בשווקים אלו".
"מעניין שבבריטניה וארצות אירופאיות נוספות, הויכוח הוא על ההשפעה שתהיה לרוכשים זרים על השווקים המקומיים, ואילו בחלקים של אירופה הדרומית, בגלל בניה רבה מדי ובשל המצב הכלכלי של המדינות, ממשלות נלהבות למדי למשוך זרים," אומר ביילי. "זו סיבה נוספת ששווקים אירופאים שונים נעים בקצב משתנה".
מקור: Forbes