תחזית לשוק הנדל"ן – ברלין זקוקה ל-17,200 דירות חדשות מדי שנה

בברלין וגם בחלקים אחרים של גרמניה לא נבנות די דירות חדשות. בעוד ששרת הבינוי הנדריקס מטילה על חברות הבינוי דרישות לבניית דיור בר השגה, נציגי מגזר הנדל"ן בגרמניה תובעים מהממשלה הקלה בהליכי הבניה.

בנייתן של דירות מגורים חדשות בברלין, וגם באזורים מבוקשים אחרים בגרמניה, אמנם נמצאת בהילוך גבוה יותר מבעבר, אך קצב הבנייה עדיין איננו מסוגל להדביק את קצב הגידול בביקוש לדיור, דבר המשפיע על מחירי הדירות בברלין. מסקנה כזו מתקבלת מתחזית עדכנית בנוגע לשוק הנדל"ן ולגידול באוכלוסיית גרמניה, שאותה מפרסם המכון הגרמני לחקר הבנייה, העיור והמרחב (BBSR). הנתונים הוצגו בשבוע שעבר על ידי שרת הבינוי של גרמניה, ברברה הנדריקס ממפלגת SPD הסוציאל דמוקרטית.

אמנם בשנה שעברה הסתיימה בנייתן של 240,000 דירות חדשות ברחבי גרמניה, אך למרות זאת עדיין נדרשת מדי שנה בשנה השלמת בנייתן של 272,000 דירות חדשות – וזאת עד לשנת 2020. לאחר מכן, נראה שמספר הדירות החדשות שיידרשו בכל שנה יהיה נמוך יותר.

"התחזיות מעידות על כך שערי המטרופולין החזקות מבחינה כלכלית יכולות לצפות בשנים הקרובות לגידול מהיר", כך אמרה השרה הנדריקס. "לאור זאת, אנו זקוקים בראש ובראשונה למספר גדול של דירות חדשות באזורים אלה". בשבע הערים הגדולות, ברלין, המבורג, מינכן, קלן, פרנקפורט, שטוטגרט ודיסלדורף יידרשו בסך הכל 47,000 דירות חדשות בכל שנה, עד לשנת 2020. ומתוך דירות אלו, רק בברלין עצמה יידרשו 17,200 דירות חדשות בכל שנה.

לעתים קיים מחסור בכסף

הסנאט של ברלין אמנם הציב לעצמו כיעד להגדיל את מספר הדירות החדשות שייבנו בכל שנה, מששת אלפים בתחילת כהונתו של הסנאט הנוכחי עד לכדי 10,000 עד 15,000 – אך בכל מקרה, בהשוואה לתחזית בדבר 17,200 דירות שיהיו נחוצות, גם הגידול הזה איננו עונה על הצרכים.

הצורך בבניית מספר כזה של יחידות דיור הוא עובדה שיש להתמודד עמה. רק בשנה שעברה כבר אושרה בברלין בנייתן של כמעט 20,000 דירות. יחד עם זאת, לא כל הדירות שבניתן מאושרת אכן מגיעות לכדי מימוש בסופו של דבר.

חלק מהפרויקטים נכשלים בגלל מחסור בכספים. הבנייה בברלין הכרחית מאד כאשר העיר צומחת בקצב כה מהיר. רק בפרק הזמן בין שנת 2011 לשנת 2013, מספר תושבי העיר גדל בכ-130,000 איש. בשנת 2014 גדלה האוכלוסייה ב-40,000 תושבים נוספים. ברחבי גרמניה מתקבלת תמונה מורכבת עם יותר ממגמה אחת: לצד כמה ערים שמצויות בצמיחה, יש גם עיירות וקהילות שמצטמקות, והתופעה קיימת בעיקר באזורים הכפריים של המדינה.

מספר התושבים בגרמניה ירד ב-1.7 מיליון עד לשנת 2030

מספרם הכולל של תושבי גרמניה צפוי לפי התחזיות לרדת בכ-1.7 מיליון עד לשנת 2030. את העובדה שבכל זאת יידרשו בדחיפות יותר דירות אפשר לייחס גם לכך שמספרם של משקי הבית בפרק הזמן המדובר יעלה בערך בחצי מיליון. פירוש הדבר שגודלו הממוצע של משק בית צפוי לרדת עוד. לנתון זה יש להוסיף את העובדה ששטח המגורים לנפש מצוי אף הוא בעליה.

הביקוש לדירות חדשות ברחבי גרמניה כה גבוה מפני שבשנים קודמות הייתה הזנחה בייזום פרויקטי בניה חדשה במדינה. "אנו יודעים שבשנים קודמות נבנו פחות מדי דירות, וכעת עלינו להדביק פער עצום", כך אמרה שרת הבינוי הנדריקס. השרה מקווה שבזכות יוזמתה להקים התאחדות למען דיור ובניה בהישג יד, שבו חברים איגודים בענף הדיור וגם בתחום הקבלנות, אפשר יהיה לעמוד ביעדי הבנייה המואצת.

הגופים החברים בהתאחדות רואים את המצב בחומרה רבה יותר מכפי שרואה זאת השרה. התחזית שהציג המשרד אינה מביאה בחשבון את הצורך להדביק את הפערים, כך הבהיר אקסל גדאשקו נשיא GdW – האיגוד הגרמני של עסקי הדיור והנדל"ן. הוא הוסיף וציין שבעשר השנים הקרובות תידרש הקמתן של "לפחות 320,000 דירות חדשות מדי שנה בשנה".

עלויות הבנייה מטפסות באופן ניכר

לפי הניתוח של גדאשקו, דרישות חוקיות מחמירות יותר ביחס לבינוי דירות חדשות, כמו גם תקנות שמטילות עיריות ברחבי המדינה, הביאו לכך שעלויות הבנייה של בנייני דיור רב משפחתיים בגרמניה עלו בכמעט 40% מאז שנת 2000. "הפוליטיקה חייבת להתמודד עם המצב הזה", כך דורש נשיא האיגוד. כך לדוגמה, הוא טוען שלהבא אין למכור קרקעות ליזם שמציע את המחיר הגבוה ביותר, ובמקום זאת יש למכור את הקרקע למי שמציע את תכנית הפיתוח הטובה ביותר.

דברים באופן דומה אומר גם רולף בוך מוועדת הנדל"ן המרכזית (ZIA), שמכהן כנציג של 37,000 עסקי נדל"ן במדינה. לפי עמדת מגזר הנדל"ן, קיים צורך בשיפור התנאים שמעניק בנק ההלוואות הציבורי הגרמני KfW, וכן צורך בהפחתת המיסוי המוטל על נכסי קרקע. בנוסף לכך, יש לאייש את משרדי רשויות הבינוי באנשי מקצוע טובים יותר, כדי לעמוד ביעד של 272,000 דירות חדשות בכל שנה ברחבי גרמניה.

נציגי מפלגת הירוקים מתחו ביקורת על כך ששרת הבינוי "מתעקשת על בנייה חדשה בכל מחיר". הדבר איננו מספק פתרון לבעית הדיור, לדברי חבר המפלגה קריס קוהן. "יש לבנות דירות חדשות שיהיו בהישג יד". ואולם, ממשלת גרמניה טרם הציגה תפיסה ברורה בסוגיה זו.

מקור: berliner-zeitung