המדריך למשקיע

יוני
092015
 
 

Mietpreisbremse הוא שמה של חבילת שינויי חקיקה שנועדה לרסן ולבלום את עליית מחירי השכירות בערים הגדולות בגרמניה, בהן הביקוש לדירות להשכרה עולה על ההיצע. ב-1 ביוני 2015 היא נכנסה לתוקף בברלין ובחודשים הקרובים היא צפויה להיכנס לתוקף גם בערים אחרות במדינה.

מהם עיקרי הרפורמה?

1. השתת עמלת התיווך שמבקשים מתווכים עבור דירות להשכרה על "מזמין השירות". כלומר, על בעל הבית. עד כה נהגו חברות תיווך רבות לגבות דמי תיווך משוכרים. מעתה הדבר נאסר עליהם.

2. הפיכת מדד השכירות העירוני הממוצע (״מיטשפיגל״) למדד מחייב גם בחוזים חדשים.

עד כה, המיטשפיגל שימש כמדד מחייב אך ורק בחוזים קיימים, או חוזים "ישנים". כלומר, אם שוכר שהתגורר בדירה שילם שכר דירה מתחת למיטשפיגל, החוק התיר לבעל הבית/חברת הניהול להעלות אותו רק עד המדד. אם שכר הדירה היה כבר מעל המדד, אסור היה להעלות אותו יותר בכלל. עם זאת, בעלי בתים שביקשו להשכיר את דירתם מחדש לאחר יציאת שוכרים ותיקים, לא היו מחויבים להצמיד את דמי השכירות למדד ויכלו לבקש ככל העולה על רוחם עבור הנכס שלהם.

אלא שמעתה, עם כניסת הרפורמה החדשה לתוקפה, מותר להם לבקש במקרה כזה שכר דירה בגובה של עד 10% מעל המיטשפיגל בלבד. זאת, אלא אם כן מתקיים לפחות אחד מן התנאים הבאים:

• אם שכר הדירה ששולם עד כה עבור הדירה היה כבר גבוה יותר מהמיטשפיגל. במקרה כזה, מותר לבעל הדירה להמשיך ולגבות את אותו שכ"ד בדיוק – אך לא יותר ממנו. כל זאת, בתנאי שהשוכרים הקודמים שילמו את שכר הדירה הזה במשך יותר משנה.

• אם הדירה היא דירה חדשה (Neubau) או דירה שזו הפעם הראשונה שמשכירים אותה. במקרה כזה, מותר לבעל הדירה לבקש עבור הדירה ככל העולה על רוחו.

• אם הדירה עברה שיפוץ מקיף ("מודרניזציה") בעלות כוללת של כשליש מעלותה של דירה חדשה באותו איזור. גם במקרה כזה, רשאי בעל הבית לבקש עבורה כמה שהוא רוצה.

• אם השוכר שמבקש להיכנס לדירה מצהיר כי בכוונתו לשהות בה זמן מוגבל בלבד. במקרה זה, יש לקבוע מסגרת זמן ברורה לחוזה השכירות וכן לציין בתוך החוזה את הסיבה שבעטיה מבקש השוכר לשהות בה לתקופה מוגבלת (לימודים, רילוקיישן וכד'). גם במקרה זה, רשאי בעל הבית לבקש כל שכ"ד שברצונו לבקש. שימו לב: סעיף זה תקף רק במקרה שהשוכר הוא זה שמבקש להיכנס לזמן מוגבל – ולא להיפך!

האם הרפורמה נאכפת?

כרגע, מוקדם מדי להיווכח כיצד מתבצעת האכיפה על תנאי הרפורמה. נגד מדד המיטשפיגל עצמו הוגשו מספר תביעות ייצוגיות, בטענה שהוא רחוק מלשקף את מחירי השכירות הממוצעים. להערכתנו, ייקחו עוד מספר חודשים לא מועט עד שהשוק כולו יבין כיצד הדברים עובדים בשטח ולמדוד את ההשפעות על שוק השכירות הברלינאי. בנוסף, הרפורמה אינה מגדירה באופן ברור את הסנקציות על בעלי הדירות שלא פועלים בהתאם למדיניות. כמו כן, במידה והדיירים חושדים כי הם משלמים שכר דירה גבוה יותר מהמותר, עליהם להוכיח זאת בהליך משפטי.

אם בית המשפט יקבע כי על בעל הבית להפחית את שכר הדירה – הוא יצטרך לעשות זאת גם רטרואקטיבית, עד ליום שבו קיבל פנייה רשמית מהשוכרים בעניין.

מהם הפתרונות לבעלי הדירות?

1. הפתרון הבולט ביותר כרגע הוא שדרוג הדירה בסעיפי המיט שפיגל, יש לא מעט מרחב תמרון בתוך מדד השכירות הרשמי וניתן להגיע אל הטווח העליון שלו בקלות יחסית, באמצעות שיפוצים ושיפורים לא יקרים במיוחד כמו הרכבת מטבח עם מקרר ושואב אדים או התקנת חלונות חדשים.

2. השכרת הדירה עם ריהוט לדיירים שמבקשים לשכור אותה לזמן מוגבל.

דוגמא מתוך המיט שפיגל – מודרניזציה של דירה והשפעתה על השכירות המתקבלת 

נקודות נוספות ששווה לשים אליהן לב:

• כבר כיום קיימת מצוקת דיור חריפה בברלין וקשה לשוכרים למצוא דירה להשכרה. החוק החדש צפוי להגביר את המצוקה, ולכן אנו צופים ביקוש גבוה עוד יותר להשכרה של דירות, גם במחירי שוק ריאליים.

• לפי הערכות של מומחי נדל"ן, משמעותו של החלת חוק זה הינה עלייה חדה במחירי הדיור בקצב מואץ מהיום. זאת, משום שלמעשה ישנה הגבלה נוספת בהיצע הדירות עקב ירידה בתחלופה. הערכות אלו מבססות על מקרים דומים של פיקוח מוגבר על שכירות בערים אחרות, כגון שטוקהולם בשוודיה על כך ניתן לקרוא כאן.

comments

Inspiration Group