לעשות אקזיט: כך תשדרגו את ההשקעה שלכם בברלין

רכישה של דירות להשקעה בברלין נחשבת לאחת מההשקעות הבטוחות והיציבות ביותר

התשואה השנתית הממוצעת על נכסים בבירה הגרמנית נעה סביב 4%, הביקוש לדירות להשכרה גדול, ומכיוון שמחירי הנדל"ן בעיר עדיין נמוכים מאוד יחסית לאלה המקובלים בשאר הערים הגדולות בגרמניה ולא מפסיקים לעלות – ערך הדירה הולך וגדל כל הזמן.

קניית דירות בברלין לא חייבת להיות בהכרח השקעה סולידית לטווח ארוך. עם קצת סבלנות ועם כמה צעדים אקטיביים אפשר במקרים רבים להגדיל את התשואה על הנכסים באופן דרמטי או לעשות עליה אקזיט מהיר: למכור אותה בתוך זמן קצר יחסית ברווח גדול. אקזיטים מהסוג הזה לא חסרים בבירת גרמניה. כל מה שצריך זה יועצים מקומיים שמכירים את השוק ותוכנית עסקית חכמה.

לפעמים, כמו במקרים שבהם דירה נרכשת כשהיא ריקה, מספיק להשקיע סכום קטן מאוד על שיפוץ וריהוט כדי לשדרג את הנכס באופן משמעותי ולהבטיח שתתקבל עליו תשואה גבוהה מהממוצע בשוק. שכר הדירה שניתן לבקש על דירה מרוהטת בברלין, מהסוג שקורץ בעיקר לשוכרים שמגיעים לעיר לתקופה קצובה של שנה-שנתיים, יכול להיות גבוה באיזורים מסוימים בכמה עשרות אחוזים משכר הדירה המבוקש על דירות נטולות רהיטים.

אם הדירה נרכשת כשבתוכה מתגוררים שוכרים מדובר בסיפור אחר לגמרי, שמצריך טקטיקה שונה לחלוטין, תקציב גדול יותר, יחסי אנוש טובים ויכולת ניהול משא-ומתן. חוזי השכירות הסטנדרטיים בגרמניה אינם מוגבלים בזמן, והוצאתם של שוכרים מנכס אפשרית על-פי חוק רק במקרה של הפרת חוזה חמורה או לצורך שימוש עצמי, סעיף שאיננו רלוונטי כאשר מדובר במשקיעים זרים שאינם מתגוררים בגרמניה.

שידרוג משמעותי של התשואה במקרה כזה – או מכירת הנכס ברווח גדול – יכול להתרחש רק אם השוכרים המתגוררים בו יוצאים מהחוזה. דבר כזה קורה לעתים קרובות מעצמו, בעיקר עם שוכרים צעירים. למשקיעים שמעדיפים שלא להמתין יש למעשה רק אופציה אחת: לנהל משא-ומתן עם שוכרים על פינוי מרצון תמורת פיצוי כספי. הסכומים המקובלים בשוק לא תמיד נמוכים, אבל במקרים רבים מדובר בהשקעה משתלמת מאוד.

בחברת אינספיריישן גרופ הישראלית, שמתמחה ברכישת נדל"ן במיקומים אטרקטיביים במיוחד בברלין ומנהלת יותר מ-800 דירות בעיר, יודעים לספר על לא מעט אקזיטים כאלה.

אחד המשקיעים שרכש דרך החברה דירה גדולה של כ-100 מ"ר עם שכ"ד נמוך במיוחד אבל במיקום מרכזי בשכונת נויקלן הצעירה והמבוקשת ועם תשואה שנתית נאה של כ-3%, למשל, ביקש מיועצי ההשקעות של אינספיריישן גרופ לנהל עם הדיירים שלו משא-ומתן על פינוי מרצון תמורת פיצוי. הדיירים, שלושה סטודנטים שהתגוררו בדירה כשותפים, שמחו על הפנייה שכן תיכננו בין כה וכה לעבור לאזור אחר בעיר והסכימו לצאת תמורת פיצוי של 2,000 אירו לכל אחד וסיוע בהובלה של רכושם לדירה חדשה.

לאחר יציאתם נמכרה הדירה ברווח גדול, עם תשואה של כ-25% על המכירה. באותה מידה היה יכול בעליה להחליט להשכיר אותה מחדש ולהגדיל את התשואה השנתית עליה משכירות לכ-6%. טווח הזמן שעבר בין רכישתה ועד מכירתה – שנה וחצי בלבד.

הסכמי פינוי-פיצוי, מדגישים באינספיריישן גרופ, מתבצעים תמיד בהסכמתם המלאה של השוכרים – ועונים כפי שניתן לראות גם על האינטרסים שלהם וגם של בעלי הדירה. במקרים רבים, כחלק מההסכם, מאתרים גם אנשי החברה עבור השוכרים דירות חלופיות שעונות יותר טוב על צרכיהם.

אבל גם אם הדיירים לא מתכוונים לעבור דירה, מדובר בהשקעה נהדרת: ערכן של דירות במיקום טוב בברלין עולה כל הזמן, מה שמבטיח בכל מקרה אקזיט לא רע בכלל. כמה וכמה מלקוחות החברה, אומרים באינספיריישן גרופ, מכרו דירות בתשואה של 20% ואף יותר בטווח של שנתיים בלבד לאחר רכישתן, וזאת מבלי שעשו דבר.