כיצד הופכים 2600 דירות בברלין לכ -4000 דירות ?

ביעילות ובזול: חברת הבינוי הברלינאית DEGEWO רוצה להתבסס על מודל הדיור הציבורי של העיר וינה וליישם אותו גם בברלין

"זה פשוט נפלא, ומובטח לנו שדבר כזה יוכל לפעול בהצלחה גם בברלין!", כך אומרת ראש חברת ,DEGEWO קריסטינה יאן כשהיא עומדת מול מתחם בתים שנבנו לאחרונה באזור SONNWENDVIERTEL בבירת אוסטריה.

מתחם המגורים עומד על שטח שבעבר נחצה על ידי מסילת רכבת. יאן נלהבת מאד ממה שהיא רואה מול עיניה. הדבר נובע לא רק מכך שחזותו של כל אחד מבנייני המגורים לא מרמזת כלל על כך שמדובר כאן בעיקר בבנייה של דיור ציבורי. מצב זה שונה מאד מברלין, שבה הדיור הציבורי עדיין מתנהל בהתאם למוניטין הגרועים של מכונת הבנייה חסרת הנשמה.

מה שגורר התלהבות כה רבה מראש חברת הבנייה הגדולה ביותר בברלין לדיור עירוני הוא פרטים רבים נוספים לגבי הבנייה בפרויקט המדובר בווינה. הפרטים הללו מבטיחים שהדירות בווינה יכולות להיבנות בעלות נמוכה במיוחד.

"החלונות שמותקנים בדירות כולם בגודל סטנדרטי בלבד, חזיות הבתים מצופות בפלקסיגלאס. על המרפסות מותקנים סורגים תעשייתיים מגולוונים, ולא נבנים במקום מרתפים", אלה רק מקצת הדברים שיאן מתארת. "כאשר נוכל להתבסס על המודל של וינה, נוכל גם לבנות באותה העלות  30% יותר דירות להשכרה בברלין", היא משוכנעת בכך.

יאן, בת 40, שמכהנת בתפקידה כיו"ר חברת DEGEWO מאז 1 באוקטובר 2014, הגיעה לוינה יחד עם חברות/י מחלקת הבינוי בחברה שלה. תכנית הביקור שלהם בעיר כוללת סיור בשלושה מתחמי בינוי חדשים בבירת אוסטריה. מדובר במתחם SONNWENDVIERTEL שיהיו בו 5000 דירות, מתחם NORDBAHNHOF שיהיו בו 10,000 דירות ומתחם SEESTADT ASPERN שבו מתוכננות 10,500 דירות.

נקודת המוצא בעיר וינה בהחלט ניתנת להשוואה למצב בעיר ברלין. קצב הגידול של האוכלוסייה בבירת אוסטריה, שבה 1.8 מיליון תושבים, הוא כ-20 אלף תושבים בשנה. בברלין, שבה 3.4 מיליון תושבים, נרשם קצב גידול שנתי של כ-40 אלף תושבים. גם התחזיות ביחס לקצב הגידול בשתי הערים דומות: נראה שבשתיהן לא תפחת העלייה במספר התושבים.

ואולם, ההבדל הוא שבברלין לא נבנו כבר במשך עשר שנים דירות לדיור ציבורי. רק בשנה האחרונה החליטה העיר לאפשר את בנייתן של 1000 דירות כאלה מדי שנה. לעומת זאת, דיור ציבורי בוינה נבנה ברציפות כבר במשך כמאה שנה, מאז תקופת מלחמת העולם הראשונה, והדבר אף מתנהל בהיקף נרחב מאד: מדי שנה נבנות בעיר 6500 יחידות דיור בתמיכה של מועצת העיר.

גינות קטנות ומרחב לרכיבה על אופניים

כדי לעמוד באתגר הבנייה הגדול מאד הזה ביחס למימדי האוכלוסייה בעיר, ובמצב של שוק דיור מתוח, עיריית וינה החלה כבר לפני שנים להתמקד בבנייה ששמה דגש על עלויות ביצוע נמוכות ככל האפשר – וכל זאת בלי לוותר על איכות אדריכלית גבוהה, יציבות חברתית של מתחמי הדיור, ובעיקר בלי לוותר על דמי שכירות סבירים לדירות. באזור Sonnwendviertel שאמור לספק פתרונות דיור ללא פחות מ-13 אלף דיירים בסיום הבנייה, אפשר לראות הבדלים גדולים לעומת הפרויקטים הגדולים של דיור ציבורי שהוקמו בברלין בשנות הששים והשבעים של המאה הקודמת.

למרות הבנייה הצפופה, לכל בניין באזור יש סימן היכר משלו. כמו כן, הפרויקט מציע באופן כמעט מהפכני גינות גם על הגגות, מרחבים פונקציונאליים כמו משטח לרכיבה על אופניים עם רחבת תחזוקה צמודה לו, מגרש משחקים מקורה לילדים וגם מתחם כושר. "לא מדובר במשחקים מיותרים, אלא במשהו שמשרת את רווחת הדיירים במקום", כך מרגיע הארכיטקט הווינאי אוטו הולר.
למעשה, במקום כזה נדיר לראות גרפיטי על הקירות, וגם מעשי ונדליזם לא קורים לעתים תכופות. היות שתכניות הבנייה מקצות לכל דירה שטח אפקטיבי מצומצם – גודלן 40 עד 70 מ"ר לדירה בת חדר אחד עד שלושה חדרים – חשוב גם שיהיה מרחב משותף ונקודת מפגש של הדיירים, כמו מה שתואר לעיל.

"אנחנו לא צריכים להמציא כאן מחדש את הגלגל, אנחנו יכולים להסתמך על המודל של וינה", כך אומרת בהתלהבות קריסטינה יאן לאחר הסיור. היא מעריכה במיוחד את היעילות בהקצאת השטח בתוך הבניינים.

"בברלין יש בדרך כלל רק שלוש דירות בכל קומת בניין מגורים רב קומות", כך אומר הארכיטקט האוסטרי אוליבר שייפינגר. לעומת זאת, בוינה קובע הסטנדרט המקומי מספר כפול לפחות של דירות בכל קומה. "המצב הזה כשלעצמו יוצר מציאות שבה על כל 100 מ"ר של בנייה רק 65 מ"ר יכולים לשמש לדיור בפועל", אומר שייפינגר. לעומת זאת, בוינה מגיעים המתכננים לניצולת שטח של 80 עד 82 מ"ר מתוך כל 100 מ"ר בבניין בכללותו.
פרט לכך, יש פוטנציאל נוסף לחסכון בשטח באמצעות בנייה צפופה יותר על השטח במתחם ובאמצעות שימוש בחומרי בניין זולים יחסית.

השקעות בסך של 500 מיליון יורו בבנייה ציבורית בברלין

"עלות בנייה של 250 יורו למ"ר משמעותה בסופו של דבר דמי שכירות בסך יורו אחד למ"ר באותו בניין", כך עולה מחישוביה של יאן. בברלין, שבה עלות כל בנייה חדשה היא לפחות 2500 יורו למ"ר, לפי חישובי המומחים, פירוש הדבר יהיה שכר דירה של 10 יורו לכל מ"ר. "בכל מקרה, המחיר הזה כבר מביא בחשבון חישוב של מחיר השטח הכולל של המתחם", לדברי יאן. לפיכך, חברת DEGEWO מנסה בראש ובראשונה לבנות את הפרויקטים שלה בשטחים שכבר נמצאים בבעלותה.

"בהצעות לרכישת שטחים חדשים, מדובר בדרך כלל על מחירים של 250 עד 400 יורו למ"ר", לדברי יאן. 400 הם המחיר המקסימלי, ועל יותר מכך אין מה לדבר". בעזרת שני האדריכלים האוסטרים, היא כבר גיבשה תכנית בנייה חדשה באזור KOEPENICK, אשר מבוססת על העקרונות החדשים של המודל הווינאי.
היעד של הפרויקט: עלויות בנייה בסך 1550 יורו למ"ר בשקלול עלויות הבנייה הנלוות: "אם נגיע ליעד הזה, נוכל להקים בחמש השנים הקרובות, במסגרת התקציב של 500 מיליון יורו, לא רק 2600 דירות חדשות, כפי שמתוכנן כעת, אלא 4000", לדברי יאן.

מקור: berliner morgenspot