הרובל מתגלגל לעבר ברלין

הסכסוך באוקראינה גורם לבריחת הון מרוסיה – ומוביל את משקיעי הנדל"ן לנהר השפרה (SPREE) .

מי שחושב על שוק הנדל"ן הרוסי מדמיין בראשו בעיקר כל מיני אוליגרכים, שהרוויחו את הונם לא פעם בדרכים מפוקפקות. הללו שוכרים נכסי דיור מפוארים בכמויות, בונים לעצמם וילות מנקרות עיניים או משפצים בניינים עתיקים מרשימים במרכז העיר ברלין.

אבל הקלישאות הישנות האלה כבר לא כל כך מתאימות למציאות. "האוליגרכים משקיעים את כספם בלונדון. לברלין מגיעים 'רק' המיליונרים הפשוטים…", כך לדברי קורבין טולה מחברת הנדל"ן ROHRER, שמוסיף לקביעה זו חיוך קל. לדברים האלה יש בהחלט עיגון במציאות. והראיה לכך היא שמספר בעלי הנדל"ן בברלין שיש להם דרכון רוסי צומח כל הזמן.

בחברת הנדל"ן BLACKLABEL שמו לב שמאז שנת 2013 עלה הביקוש מצד בעלי דרכון רוסי השואלים את עצמם איפה כדאי להשקיע בנדל"ן לנכסי מגורים באזור CITY WEST. "שרלוטנבורג, דאהלם, שטגליץ, וגרונוולד הם אזורים אהובים במיוחד", אומר מנכ"ל החברה אכים אמאן.

האוטו שלי, הספינה שלי, הדירה שלי בברלין

בינתיים החלו בעלי מקצוע בענף הבנייה וגם מתווכי נדל"ן להציע שירותים מותאמים במיוחד לציבור הלקוחות החדש הזה. כך למשל, היזמית הברלינאית הצעירה קייט להמן מחברת הנדל"ן L & B מוכרת כבר מאז שנת 2009 נכסי נדל"ן בגרמניה בעיקר לרוכשים מרוסיה, ביחד עם שותפתה לעסקים ליובוב באומגרטנר.

"הלקוחות שלנו הם בעיקר בני שכבת הביניים הסוציו-אקונומית, אנשים בעלי השכלה. הם מנהלי חברות, עורכי דין או רופאים מצליחים", כך לדברי המתווכת להמן. הצוות שלה מטפל בעד כ-200 פניות מלקוחות פוטנציאליים מרוסיה מדי חודש. הרובל מתגלגל לעבר גרמניה. המכירות כוללות לא רק דירות יוקרה חדשות במחיר של כעשרת אלפים יורו למטר רבוע ומעלה, אלא גם דירות קטנות וישנות יותר בעיר ברלין ובכל רחבי גרמניה.

יש מספר סיבות לכך שקונים בעלי ממון מרוסיה רוכשים כעת דירות להשקעה בברלין. אחד הגורמים הוא לחץ חברתי. דימיטרי באראנוב (שם בדוי), מנכ"ל שותף של מפעל סוכר מהעיר וורונש Woronesch, עיר בת כמיליון תושבים הממוקמת בערך 500 קילומטר דרומית מזרחית למוסקבה, מבהיר את הנקודה: "החברים שלי קנו דירות בברלין, אז גם אני קניתי". האוטו שלי, הספינה שלי, הדירה שלי בברלין. התחושה הזו של רוסים רבים שזה מה שמגיע להם מניעה את התהליך.

רוסים מחפשים מפלט בטוח 

אבל גם הסכסוך הנוכחי באוקראינה והמצב הכלכלי המידרדר ברוסיה תורמים לכך שמשקיעים רוסים שמים את כספם יותר ויותר בגרמניה. "רק לפני שנים אחדות, ההעדפה בקרב רוכשי הנדל"ן מרוסיה עוד הייתה לדירות יוקרה באתרי נופש וסקי ביער הבווארי או ליד הגבול עם אוסטריה או באגם בודן", אומרת קייט להמן. אבל היום, לדבריה, הלקוחות הרוסים מעדיפים לרכוש נדל"ן מסחרי. "הם רוצים לעשות עסקים בסביבה פוליטית בטוחה", אומרת להמן.

חלק מהעסקאות המרשימות ביותר מצד משקיעים רוסים מתבטא בכניסתם לשותפויות בחברות השקעה גדולות. "אחת ההשקעות הגדולות ביותר בשוק הנדל"ן המסחרי היוקרתי בברלין בשנה האחרונה הייתה רכישת מניות החברה הגרמנית CA IMMO AG שנסחרת בבורסה, על ידי חברת ההשקעות O1 PROPERTIES ממוסקבה, וזו עסקה שייעצנו למעורבים בה בחודש אוקטובר האחרון", כך אומר אולף בוהלמן מחברת COLLIERS. שמונה בנייני משרדים כלולים בתיק ההשקעה הזה, באזור Spreebogen ברובע הישן Alt-Moabit, וביניהם רב הקומות Tour Total ובניין John F. Kennedy Haus שמצוי עדיין בבנייה.

כעת בודקים מספר משקיעים גדולים את אפשרות הרכישה של נדל"ן מסחרי בהיקף נרחב, בתור השקעה ישירה. בעסקאות כאלה מדובר בדרך כלל בשווי כולל של לפחות 50 מיליון יורו, לדברי בוהלמן. במוקד ההתעניינות מצויים כמה וכמה קומפלקסים של בניינים גדולים בשווי כולל של 100 מיליון יורו, באתרים מבוקשים ברחבי העיר.

הלקוח הוא המלך

בנוסף לכך, המשבר באוקראינה מוביל אל מתווכי הנדל"ן בברלין גם לקוחות ממקום אחר. "אנחנו מקבלים הרבה מאד פניות מאוקראינה", לדברי להמן. בקרב מעמד הביניים במדינה יש חשש גדול מפני עלייה באינפלציה. "האוקראינים הם פטריוטים, והם לא כל כך אוהבים להשקיע בחוץ לארץ. אבל כעת הם פוחדים לאבד הכל כתוצאה מהמשבר", כך מסבירה להמן. נכסי נדל"ן בגרמניה נחשבים להשקעה כספית בטוחה בתקופות הפכפכות.

ובינתיים, משקיעים מכל רחבי העולם גילו שברלין היא מקום טוב מאד להשקעה. הם יכולים למצוא בעיר נדל"ן איכותי לדיור שמהווה חלופה יוקרתית לדירות "שחובה לרכוש" בניו יורק, לונדון או פאריס. באופן דומה חושבים גם המשקיעים מרוסיה. "די להעיף מבט במפה". ברלין היא המטרופולין המערבי הקרוב ביותר למזרח אירופה. בנוסף לכך, העיר מציעה לתושבים מרוסיה מעין אווירה ביתית, מפני שיש כאן כל מה שנדרש ל"חיים כמו ברוסיה", ובחנויות רבות מדברים רוסית.

לשתי נשות העסקים מחברת L&B Immobiliya אין מחסומים בשפה הרוסית, מפני שהן דוברות אותה כשפת אם. החברה מציעה לציבור הלקוחות דובר הרוסית חבילת שירותים מלאה וקשרים דרך הרשת עם מקצועני נדל"ן, עורכי דין, יועצי מס ונוטריונים. את כל המסמכים החשובים הלקוחות יכולים לקבל גם בכתב קירילי (של השפה הרוסית).

גם המכירה עצמה יכולה להתנהל עקרונית ממדינת המוצא של הרוכשים. לעתים קרובות, שתי מנהלות החברה מקבלות מהלקוחות שלהן ייפוי כוח מלא כדי לייצג אותם בכל הליכי העסקה עד להשלמתה. השירות הכולל הזה אינו מטרה בפני עצמה, אלא משהו שיכול לתרום להגברת האמון מצד הלקוחות. ובנוסף לכך קייט להמן מציינת שמה שמשולם תמורתו כאן הוא מתן השירות עצמו, ולא עמלת התיווך בשווי אחוזים ממחיר הנכס, שנתפסת בעיני רוסים רבים כמשהו וולגרי ובלתי רצוי.

לעשות עסקים ולגשר על דעות קדומות

העובדה שבהתנהלות מול לקוחות פוטנציאליים מרוסיה נדרשת רגישות מסוימת מוכרת היטב גם לניקול פון קלנקה. "לקוחות מרוסיה נתקלים במיוחד בדעות קדומות ובחשדות", לדבריה של מנכ"לית חברת UNUSUAL SPACES, שמתווכת בעסקאות נדל"ן אקסקלוסיבי בברלין, קלן וניו יורק כבר למעלה מ-22 שנה. היא מספרת שהמוכרים בעסקאות שבהן הרוכשים מגיעים מרוסיה נוטים לדרוש הרבה יותר מידע אישי על הרוכשים מאשר במקרים אחרים.

לעומת זאת, ללקוחות מרוסיה יש מושג מדויק מאד על נכסי הנדל"ן שהם מחפשים. ברגע שהנכס המתאים נמצא, העסקה מתנהלת במהירות שאיננה אופיינית כלל. "נתקלתי לאחרונה בלקוחה מסנט פטרסבורג שתיווכתי עבורה דירה בבנין ישן במרכז אזור CITY WEST. הלקוחה התאהבה בדירה וקנתה מייד, דבר שאיננו מקובל בפלח השוק הזה", לדבריה של פון קלנקה. בניגוד למשקיעים ממדינות אחרות שבהן הכלכלה מקרטעת, הלקוחות הרוסים שלה קונים בדרך כלל את הדירות לשימוש עצמי כדירה עיקרית או דירה שנייה, ורק לעתים רחוקות יותר הם קונים את הנכס כדי "לשים את הכסף במקום מבטחים".

למעשה, רכישת נדל"ן בגרמניה על ידי אזרחים רוסים איננה מסובכת יותר מרכישה כזו מצד לקוחות גרמנים. גם אשראי לרכישת נדל"ן הוא משהו שלקוחות מרוסיה יכולים לקבל, אבל לרובם אין צורך בכך, מפני שסכומי הכסף הדרושים להשלמת העסקה עומדים לרשותם. "עוד לפני המשבר, אזרחים רוסים רבים ניהלו תיקי השקעות במטבע חוץ", אומר אלכסנדר שיינין ממשרד תיווך הנדל"ן Allgemeine Immobilien-Börse בברלין. רק בשנתיים האחרונות הוא מכר נכסי נדל"ן למגורים ולמסחר בשווי כולל של יותר מארבעים מיליון יורו ללקוחות מרוסיה. המגמה הזו צפויה להימשך.

מקור:  pie-mag