בלוג ברלין

מרץ
162015
 
 

84 אחוז מתושבי ברלין מתגוררים בדירותיהם בשכירות. ואולם, מחקר חדש מראה: רכישת דירה נמצאת בהישג ידם של ברלינאים רבים על אף מחירי הדירות העולים.

ברלין היא עיר של שוכרי דירות. 84 אחוז מתושבי העיר אינם מתגוררים בדירה שנמצאת בבעלותם, אלא באחת מתוך 1.6 מיליון דירות בשכירות בכל רחבי העיר.

ואולם, לאור העלייה המתמשכת של דירות להשכרה בברלין, תושבים רבים שוקלים את האפשרות לרכוש דירה למגורים. יחד עם זאת, גם מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות במידה רבה – ורק בשנת 2014 הם זינקו בכעשרה אחוזים. בנוסף לכך, גם השלטון המקומי בברלין מרוויח לא מעט כשהוא גובה מרוכשי נדל"ן ששה אחוזים מגובה מחיר העסקה בתור מס רכישה.

לעומת כל זאת, המסקנה המפתיעה של איגוד הנדל"ן IVD Berlin-Brandenburg היא שרכישת נדל"ן בברלין מעולם לא הייתה משתלמת כפי שהיא כיום. "בכל הרבעים של ברלין משתלם יותר לקנות דירה כיום, בהשוואה לחלופת השכירות", כך אמר דירק וולטורף יו"ר IVD השבוע.

האפשרות של רכישת דירת מגורים בבעלות עצמית מצויה כיום בשיא של כל הזמנים, לפי וולטורף. לאור שיעורי הריבית הנמוכים מאד בהשוואה לעבר, וגם לאור העלייה בהכנסתם של תושבי העיר, דירה למגורים נמצאת כיום בהישג ידם של ברלינאים יותר מאי פעם. ואולם, יש לציין שישנם הבדלים משמעותיים בין הרבעים השונים של העיר.

על מנת להמחיש מהו גובה התשלום החודשי שנדרש מרוכשי הדירות בפועל, המומחים של IVD הפרידו תחילה את מחיריהן של דירות מגורים (על שטח של 90 מ"ר) לפי הרבעים השונים, בהתייחסות לאזורים המבוקשים יותר ולאלו הזולים יותר. לצורך החישוב לדוגמה הניחו המומחים שלרוכשים יש הון עצמי של 25 אחוז ממחיר הדירה, ו-75 האחוזים הנותרים ישולמו בעזרת אשראי שיתקבל מהבנק, ותשלומי ההחזר יתפרסו על פני פרק זמן של 30 שנה.

"באזור רייניקנסדורף של ברלין התקבל לפי החישוב תשלום חודשי של 367 עד 480 יורו בחלקים הפחות והיותר מבוקשים (בהתאמה)", כך אומר וולטורף. לפי נתוני המומחים של IVD, שמייצגים אינטרסים של מתווכי הנדל"ן, דירה באזור זה של העיר עלתה בשנה שעברה 1300 יורו למ"ר בחלקים הפחות מבוקשים וכ-1700 יורו למ"ר בחלקים היותר מבוקשים. באזור שרלוטנסבורג ווילמרסדורף, המחירים גבוהים באופן ניכר (2000 יורו בחלקים הפחות מבוקשים ו-3000 יורו למ"ר בחלקים היותר מבוקשים).

ובחישוב דומה מתקבל שברובע המערבי של העיר הרוכשים יצטרכו לשלם מדי חודש 564 יורו למ"ר בחלקים פחות מבוקשים ו-846 יורו למ"ר בחלקים היותר מבוקשים. וולטורף מוסיף שדמי השכירות בחוזים חדשים שנחתמים כעת באזור כבר מגיעים לשיעור של 11.5 יורו למ"ר, ולכן האפשרות לרכוש דירה, במקום להתגורר בשכירות בהחלט ראויה לשיקול דעת.

יחד עם זאת, וזה מצב שוולטורף מבין לפחות כמו כל אחד אחר, כמתווך נדל"ן בברלין, לא קל כלל למצוא בעת הזו דירת מגורים לרכישה בעיר. אולם האשמים בכך אינם האזרחים הגרמנים הרבים בעלי הממון שעוברים אל העיר. בראש ובראשונה גורמת למצב הזה מדיניות הדיור של מדינת ברלין, שמקשה על רכישת דירות מגורים בבעלות הדיירים, לדעתו של וולטורף.

הוא מסביר שהאיסור להפוך דירות בשכירות לדירות מגורים לרכישה באזורי הרבעים המוגנים של ברלין מוביל לכך שהדיירים שם לא מקבלים הזדמנות לדאוג לעצמם לעת הפרישה בכך שירכשו את הדירות ויהפכו בן רגע משוכרים לבעלי דירות ורכוש, ועל כך מתלונן וולטורף.

הוא מוסיף גם שהמדיניות של השלטון המקומי בברלין עד כה גם מנעה בטווח הארוך מצב שבו שוכרים יוכלו לנהל קרן פנסיה ממומנת, והוא טוען שלצורך זאת לא משנה כלל אם הם שוכרים נכס קטן או גדול. ההגנה על שוכרים תקפה גם לגבי דירות מגורים בבעלות הדיירים.

היות שהסבה של דירות בשכירות לדירות בבעלות הדיירים הופכת קשה יותר ויותר, המתעניינים ברכישת דירות יכולים להסתמך בעיקר על מה שמציעים להם קבלנים פרטיים בפרויקטים של בנייה חדשה – אך זאת רק בתנאי שיש להם הון גבוה מספיק לצורך הרכישה.

מחיריהן של כ-18 אלף דירות שמצויות כעת בעיצומה של בנייה בכל רחבי העיר נעים בין 3000 יורו למ"ר ל-6000 יורו למ"ר. וגם מחירים גבוהים באופן ניכר אינם תופעה חריגה. וולטורף מסביר שברלינאים רבים שמתגוררים בשכירות היו רוכשים בשמחה את דירותיהם, ובמיוחד לאור העובדה שלשוכר הנוכחי של דירה בברלין יש זכות קדימה מעוגנת בחוק לרכישת הדירה ברגע שהיא מוצעת למכירה בשוק.

במחקר של מומחי IVD על דירות שבעליהן מתגוררים בהן בדקו המומחים בערים גדולות בכל רחבי גרמניה כיצד ההכנסה הפנויה שעומדת לרשות משק בית קשורה למקום המגורים ולאופן המימון של המגורים. שיטת החישוב נקראת "מדד הדיור בהישג יד", ובשיטה זו ערך גבוה של המדד במקרה כלשהו מעיד שהדיור בהישג ידם של רבים וערך נמוך מעיד על כך שהדיור בהישג ידם של מעטים בלבד.

הדיור הנגיש ביותר מבחינה פיננסית לרוכשים באחת הערים הגדולות של גרמניה קיבל ערך של 139.45 לפי המדד המדובר, והוא מצוי בחלקים של מזרח ברלין. בחלקה המערבי של העיר, תנאי הרכישה נוחים פחות ושם מקבל המדד ערך של 106. למרות שההכנסה של תושבי מינכן גבוהה בלא פחות משליש מזו של תושבי ברלין, מדד הדיור בהישג יד של תושבי מינכן מקבל ערך נמוך יחסית של 58.6.

לקראת השנה הקרובה חוזים המומחים של IVD החמרה קלה במדד הדיור בהישג יד. הסיבה העיקרית לכך לדעתם היא ששעורי הריבית לא יכולים להמשיך לרדת. לאור זאת, מחירי הדירות בגרמניה צפויים לעלות עוד השנה.

ובלי קשר לאיסור על הסבת דירות בשכירות לדירות למכירה או למחירים הגבוהים של דירות בבנייה חדשה, ריינר וילד, יו"ר איגוד שוכרי הדירות בברלין, מבהיר נקודה אחת: "ברלין תישאר עיר של שוכרי דירות". זה נובע מכך שלברלינאים רבים פשוט אין את סכומי הכסף הנדרשים כדי לקבל מהבנק אשראי לרכישת דירה.

יתר על כן, בגלל מחירי הנדל"ן הגבוהים מאד באזורים המבוקשים של מרכז העיר, רוב התושבים יכולים להרשות לעצמם לגור בהם רק בשכירות, כך לדברי יו"ר איגוד השוכרים. בהמשך דבריו מזהיר ריינר וילד מפני הסיכון שטמון ברכישה: "במקרים לא מעטים, מחלה או גירושין עלולים לסכל את תכנית המימון של הרכישה, ויש להביא בחשבון גם גורמים כאלו".

מקור:  berliner morgenspot

comments

Inspiration Group