Union הגרמנית משנה את האסטרטגיה שלה אך מכוונת שוב להיקף עסקאות של 3.5 מיליארד אירו.
בכדי להתמודד עם תחרות מבית, Union Investment Real Estate הגרמנית, אשר מנהלת 23 מיליארד אירו בנכסים, תשנה אסטרטגיה, כך מסר מנהל ההשקעות האירופאיות פיליפ לה פייר. עם זאת, 3.5 מיליארד אירו בעסקאות נותרה המטרה לשנת 2015.
עסקאות הנדל"ן של Union בשנה שעברה הגיעו לכ-15.3% מסך כל תיק ההשקעות, עלייה מ-13.1% ב-2013. הקרן קנתה נכסים בשווי 2.5 מיליארד אירו, כאשר 70% מנכסים אלו מצויים באירופה מחוץ לגרמניה, בעוד שהמכירות הגיעו לכמיליארד אירו.
לה פייר אומר שהוא צופה שסך העסקאות השנה יגיע לסכום דומה: השינוי באסטרטגיה לא יהיה גדול במיוחד, אך הוא עדיין נדרש. "רוב הסיכויים שנתרחב יותר אל תוך מיקומי B – לא מבחירה אלא בגלל אילוצי השוק, פשוט מכיוון שייתכן שלא נוכל לעמוד במחירים בשווקים מרכזיים כמו פריז, לונדון, ואולי גם כמה מחמש הערים הגרמניות הגדולות", הוא אמר למגזין PIE בראיון "אנחנו עדיין אוהבים את האזורים האלו, ומקבלים שם החזר טוב על הסיכון, אבל אנחנו מתרחבים לאזורים מרוחקים יותר כדי שנוכל להיות בטוחים שנשיג החזר טוב למשקיעים שלנו.
אנחנו נתמקד אפילו עוד יותר בתזרים מזומנים בטווח הארוך ובהחזרים, כלומר בחירה של נכסים באיכות טובה ושימת דגש על תרחישים של השכרה ושל השכרה מחדש, מכיוון שזה הולך להיות תעודת הביטוח כנגד זעזועים בשוק, שלבטח יגיעו בשלב כלשהו. אנחנו עדיין לא יודעים מתי זה יקרה, אבל בשלב כלשהו השוק יהיה חייב לנשום מעט. לכן, אנחנו צריכים את האיכות ואת תזרים המזומנים כשזה יקרה".
האם הוא רואה נכסים באירופה שכבר מתומחרים גבוה מדי? "אני חושב שצריך להבדיל" לה פייר אומר. "בוא נגיד ככה: אם תשואות בונד הם המדד שלך להחזרי נדל"ן אז עדיין צריך להיות עוד מקום, מכיוון שעדיין יש הפצה של בין 200 ל-250 נקודות בסיס בנדל"ן". בעוד שכעת זהו נתון נמוך באופן היסטורי, כמו לפני המשבר הכלכלי, נתון זה לא יכול להיות המדד היחיד להשוואה של מחירים: "אנחנו זהירים עם השוואות בודדות אבל אנחנו מאמינים שעדיין יש קצת 'בשר' אבל זה הולך להאט. אני חושב שאיפה שתראה ירידה משמעותית יותר בתשואה ומחיר רכישה גבוה יותר, יהיה ככל הנראה במיקומים המשניים ובערים המשניות".
הוא רואה כיצד הון עובר באופן מדורג למיקומים האלו מכיוון שנכסים מרכזיים הופכים ליותר ויותר נדירים. "זה יהיה אחד האתגרים שאיתן נצטרך להתמודד – להשיג את ההחזר הנכון על הסיכון, גם כשעולים במעלה עקומת הסיכון".
בשנים האחרונות, מחוץ לשוק הביתי, Union התרכזה בEurozone, בבריטניה ובארצות הברית. גרמניה, צרפת, לונדון, אזורים שונים בבריטניה, פולין, בלגיה, הולנד ולוקסמבורג היו כולם גבוה במיקוד המטרה. אבל לה פייר אומר שייתכן שבעתיד ידגישו יותר מדינות כמו ספרד, אירלנד, והמדינות הנורדיות.
"לא עשינו הרבה דברים בספרד. וזה לא בגלל שלא ניסינו, אלא בגלל שזה שוק קשה למוצר שאנחנו אוהבים. בשבע השנים האחרונות לא היה שם הרבה פיתוח, כמובן, – ניתן לומר שלא היה שם פיתוח בכלל, בעיקר אם אתה מחפש איפה כדאי להשקיע בנדל"ן – ואנחנו מעדיפים נכסים חדשים. אבל אני מאמין שייתכן שזה ישתנה בהדרגה. ייתכן שיהיו שם הזדמנויות בקרוב".
בסך הכל Union מחזיקה בכ-350 נכסים בערים מרכזיות ברחבי העולם. בדומה לעמיתתה Deka, יש לה גישה לבסיס חוסכים לאומי באמצעות הרשת הענפה של מערכת הבנקים הגרמנית הקואופרטיבית שמאפשרת מעין 'ברז' אותו ניתן להדליק ולכבות בהתאם להזדמנויות הקיימות בשוק. באמצעות רשת הסניפים, דרך המנהלים והיועצים ניתן להגיע ללקוחות הקמעונאיים. עם זאת, Union שמה יותר דגש על אספקת ניהול השקעות ללקוחות צד שלישי מוסדיים, תוך התמקדות בקרנות גרמניות בתחום הפנסיה והביטוח.
מקור: pie-mag
מעודכן לתאריך: פברואר 22, 2015