מחקר מציג: בעשור האחרון, העליות בשכר הדירה בגרמניה היו מתונות למדי

בקרב רבים יש תחושה שדמי השכירות ברחבי גרמניה עולים בקצב מסחרר ללא הרף. יחד עם זאת, הנתונים מגלים שעליות מחירים התרחשו בעשור האחרון רק במעט ערים גדולות ברחבי המדינה. האתר Immowelt.de בחן את מגמות השינוי בדמי השכירות ב-14 ערים גדולות בגרמניה בפרק הזמן שבין 2004 ל-2014. המסקנה שעלתה מהבדיקה: רכישת דירה להשקעה בברלין היא עדיין בחירה משתלמת. עוד עולה מהבדיקה: רק בארבע מהערים הגדולות עולים המחירים בקצב מהיר יותר משיעור האינפלציה, ורק בעיר אחת קצב העלייה מהיר באופן בולט יותר מקצב עליית המחירים הכללית.

דמי השכירות עולים בכל מקום, זו התחושה שרבים מאתנו מקבלים. הדבר השפיע אפילו על ממשלת גרמניה, שהחלה להכין תכניות להטלת מגבלות על דמי השכירות. אבל לפי מחקר חדש, נראה שהפוליטיקאים בברלין הושפעו בעיקר ממה שקורה מול עיניהם בעיר ברלין עצמה, ולא התייחסו למה שקורה בסך הכל ברחבי גרמניה. למעשה, עיר הבירה היא העיר היחידה מבין 14 הערים הגדולות שנבדקו, שבה התחוללו עליות דרמטיות בדמי השכירות בעשור האחרון. המסקנה הזו עולה מן המחקר שערך אתר הנדל"ן immowelt.de. המחקר התמקד בהשוואה בין המחיר המבוקש מצד בעלי הדירות ברבע הראשון של שנת 2014 למחיר הזה בתקופה המקבילה בשנת 2004. על דירות להשכרה בברלין ישלמו כיום השוכרים בממוצע תשעה יורו למטר רבוע (מ"ר), כלומר 45 אחוז יותר ממה שהם שילמו בממוצע לפני עשר שנים, כאשר המחיר עמד על 6.20 יורו למ"ר.

בערים רבות מחירי השכירות עולים בקצב מתון מאד

ברחבי 13 הערים הגדולות האחרות ברשימה מגמת העלייה במחירים הייתה הרבה פחות בולטת: את המקום הבא ברשימה, מבחינת קצב עליית מחירי השכירות, תופסת העיר מינכן, עיר יקרה ממילא. בעיר זו, בירת מדינת בוואריה, מ"ר אחד בשכירות למגורים עולה כיום בממוצע 27 אחוז יותר ממחירו בשנת 2004. ואם עורכים השוואה לקצב האינפלציה במהלך תקופה זו, מגלים שמדד המחירים עלה בערך בכ-עשרים אחוז. אם בשנת 2004 עלה מ"ר לשכירות במינכן 11.3 יורו, וזה בוודאי לא היה מחיר מציאה כבר אז, הרי שכיום המחיר עומד על 14.2 יורו למ"ר, כך שהעלייה היא לא כל כך דרמטית. בעיר דרזדן משלמים השוכרים של דירות מגורים השנה 7 יורו למ"ר בממוצע, וזאת בהשוואה ל- 5.5 יורו למ"ר בממוצע בשנת 2004.
אם מתבוננים בערים האחרות, מגלים שרק בעיר אחת נוספת, העיר נירנברג, המחירים עלו בקצב מהיר יותר משיעור האינפלציה. עליית המחירים בנירנברג הייתה בשיעור של כ-25 אחוז וכיום מ"ר אחד לשכירות למגורים עולה 8.1 יורו בממוצע, וזאת בהשוואה למחיר של 6.5 יורו לפני עשר שנים.

מחירי השכירות יכולים גם לרדת, אפילו בערים הגדולות

בשש מתוך 14 הערים שנבחנו בסקר, מחירי השכירות אמנם עלו, אך העלייה הייתה בקצב איטי מקצב האינפלציה. בערים ברמן ודיסלדורף נרשמה עליית מחירים של שלושה אחוזים בלבד, ובערים קלן, לייפציג ושטוטגרט העלייה הייתה בין שבעה לעשרה אחוזים. בפרנקפורט נרשמה עלייה של 18 אחוז. בארבע מהערים שנבדקו בסקר נרשמו אפילו ירידות במחירי השכירות, ובכלל זאת המבורג (ירידת מחירים של אחוז אחד), אסן (ירית מחירים של שני אחוזים), והאנובר (ירידת מחירים של ארבעה אחוזים). ירידה גדולה במיוחד נרשמה בעיר דורטמונד – עשרה אחוזים.

עליות המחירים "טריות" יחסית

המעקב אחר מגמת המחירים על פני כל התקופה מעלה מסקנות מענינות. מסתבר שברוב הערים שנבדקו, מחירי השכירות ירדו בין השנים 2004-2009, ולאחר מכן הן היו במגמת עלייה. רק בשלוש ערים ברשימה נרשמו עד שנת 2008 עליות מחירים, והעליות הללו היו מתונות. שלוש הערים הן מינכן, נירנברג ודרזדן. לעומת זאת, באחת עשרה הערים האחרות ברשימה המחירים לא עלו, ולעתים אף ירדו במהלך התקופה 2004-2009. בכמה ערים המחירים אף רשמו ירידה תלולה – האנובר, המבורג, דורטמונד – והירידות הללו הגיעו עד כדי 18 אחוז. בפרק הזמן 2009-2014 השתנתה המגמה, ועליות מחירים נרשמו בכל הערים שהשתתפו בסקר. בסך הכל, מגמות העלייה האלה לא היו חזקות מספיק כדי שמגמת עלייה בולטת תירשם בערים הגדולות של גרמניה בפרק הזמן הכולל של 2004-2014. למעשה, עליות המחירים בחלק גדול מהערים הצליחו רק לקזז את הירידות שהתרחשו לפני כן, ובכמה ערים אפילו זה לא קרה. רק בערים ספורות נרשמה על פני כל התקופה עליית מחירים ריאלית גם בשקלול העלייה במדד המחירים. ולדוגמה, למרות שבהמבורג עלו המחירים בשיעור של כ-20% מאז שנת 2009, וכיום המחיר הממוצע עומד על 10.4 ליורו, הרי שהעלייה הזו לא הצליחה לקזז את הירידה בשנים שלפני 2009, מאחר שבשנת 2004 עמד המחיר של 10.5 יורו למ"ר בממוצע.

השינויים במחירי השכירות של דירות דרמטיים פחות מהשינויים במחירי הקנייה שלהן

בסך הכל מתברר בסקר שמחירי השכירות משתנים פחות ממחירי הקנייה של הדירות. התנודות בשוק הדירות למכירה בגרמניה בפרק הזמן המדובר היו חדות בהרבה. הסיבה לכך היא ככל הנראה השינויים בשער הריבית. משקיעי נדל"ן שצריכים לשלם עבור הלוואה ארוכת טווח ריבית בשיעור של שני אחוזים בלבד, במקום שישה, יכולים להרשות לעצמם לשלם מחיר גבוה יותר תמורת הדירות. במקרים כאלה, ההשקעה בדרך כלל משתלמת, גם אם מחירי הקנייה של נדל"ן מטפסים בקצב מהיר יותר ממחירי השכירות. הסיבה לכך היא שתשלום הריבית החודשי שנדרש מבעלי הדירות המשכירים אותן נמוך יותר, בזכות הירידה בשער הריבית.

אפשר לקבוע שלפחות מנקודת מבט של העשור 2004-2014 לא היו התפתחויות קיצוניות במחירי השכירות ב-14 הערים הגדולות בגרמניה, והיוצאת מן הכלל היחידה היא עיר הבירה ברלין. עדיין לא ברור אם הוויכוח שמתחולל כעת בשאלה אם להטיל מגבלות על מחירי השכירות יוביל לעליה מהירה של המחירים. התשובה תתקבל מסקרים עתידיים שיערכו ויבהירו את המצב, ובעיקר אם המגבלות על השכירות יהפכו לתקנות ממשיות, הדבר יתרחש אם בכלל לקראת סוף 2015.

מקור: immowelt.de