בלוג ברלין

ספטמבר
282014
 
 

שוק הנדל"ן בברלין מתפתח יפה, לדעתו של מארק שטילקה, מנכ"ל חברת אימוביליין סקאוט 24. החברה ניצבת בלב תהליך זה, עם פלח שוק של 90 אחוז. שטילקה מדבר בראיון על ההתפתחויות בשוק הדיור בברלין ועל הדרך שבה הוא רוצה להוביל את החברה שלו.

במבט מבחוץ, מטה חברת אימוביליין סקאוט באזור אוסטבאנהוף של ברלין נראה גדול וקודר אך כשנכנסים פנימה מגלים אולם שטוף אור. בחצר פנימית מסתובבים עובדים, רובם צעירים, שמעבירים את הזמן בבית הקפה או בקריאת עיתוני ספורט. האווירה במקום מזכירה סטארט אפ קטן, אבל בחברה הזו יש יותר מ- 600 עובדים. בקומה החמישית יושב המנכ"ל מארק שטילקה במשרד עם קירות זכוכית.

שאלה: מר שטילקה, כיצד אתה רואה את המצב הנוכחי בשוק הדיור בברלין?

שטילקה: השוק בברלין ייחודי בכמה מובנים. מדובר בשוק מאד דינמי שצריך להדביק פער גדול והמחירים בהשוואה לערים גדולות אחרות בגרמניה, אבל גם בקנה מידה בינלאומי, עדיין נמוכים מאד.

ברלין היא עיר מבוקשת מאד כיום, גם בגלל נהירה רבה אליה, אבל גם בגלל התעניינות מצד משקיעים בינלאומיים, לכן אנו רואים ביקוש גבוה במיוחד. באותו הזמן, לא חלה עלייה גדולה ביכולת הבנייה בעיר. הגירה גבוהה לברלין וביקוש מצד המשקיעים הבינלאומיים מביאים בכך להיצע מוגבל של דיור. זה מסביר גם מדוע מחירי הדירות ומחירי השכירות בעיר עלו בשנים האחרונות באופן חסר פרופורציה. העלייה במחירי השכירות בעת חתימת חוזי שכירות חדשים מוערכת ב-30 אחוז, והמחירים של דירות מגורים עלו בכ-50 אחוז מאז שנת 2009.

שאלה: האם יש חשש שמדובר כאן בבועת נדל"ן?

שטילקה: לא, בועה נוצרת כאשר מחירי הרכישה של דיור ומחירי השכירות מנותקים זה מזה וכאן איננו רואים מצב כזה. ברלין מתפתחת כל הזמן באופן חיובי, אמנם נכון שהמחירים לרכישת דיור עולים בקצב מהיר יותר ממחירי השכירות, אבל המתאם בין שתי המגמות עדיין חזק. ערים קטנות יותר כמו פרייבורג או רגנסבורג פגיעות הרבה יותר לסכנת הבועה. לא הייתי אומר כלל שיש בועת נדל"ן בברלין. כאשר שואלים אותי איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, אני משיב שהייתי רוצה לרכוש נדל"ן בברלין.

"אנחנו רואים צמיחה נורמלית"

שאלה: והאם אתה עצמך השקעת בנדל"ן בברלין?

שטילקה: כן, אבל למעשה ביצעתי את הרכישה מאוחר מדי – כעת אני מנכ"ל החברה כאן בברלין כבר שש שנים, והמשפחה שלי חיה בבון. פירוש הדבר שאני על הקו, נמצא כאן בין יום שני ליום שישי ונוסע הביתה בסוף השבוע.

שאלה: בוודאי היה לך מידע להחליט החלטה טובה יותר…

שטילקה: כן, אבל פשוט לא חיפשתי יותר מדי, ולכן רכשתי דירה רק לפני שנתיים וחצי ואז הייתי צריך לשפץ את הדירה, כך שרק בנובמבר האחרון יכולתי לעבור אליה.

שאלה: כיצד נראה המודל העסקי של חברת אימוביליין סקאוט?

שטילקה: המוכרים או המשכירים משלמים לנו, ולמחפשי הדיור השירות ניתן בחינם. המוכרים או השוכרים משלמים תמורת המודעות שלהם כמו בעיתון יומי רגיל, אנחנו קוראים לכך "מקום פרסום" כי המודעה הזו לא מופיעה רק פעם אחת, אלא באופן מתמשך. כאשר מתווך זקוק לשטח פרסום גדול יותר אנחנו מגיעים להסכמה על מכסה כלשהי של מודעות שהוא יוכל לפרסם בהתאם לצורך ולמספר הנכסים שהוא מטפל בהם.

שאלה: כאתר אינטרנט לנדל"ן, אתם לא יכולים לדעת כמה עסקאות נחתמות לבסוף בעקבות שטח הפרסום אצלכם. האם זה לא משהו שמעניין אותך?

שטילקה: זה בהחלט מעניין אותנו כי באופן טבעי אנחנו רוצים לדעת באיזו מידה אנחנו מביאים תועלת למוכרים ולמשכירים בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת, אנחנו יכולים לבצע הערכה טובה של הנתונים. אנחנו יודעים את מספר המחפשים, אלו שעוברים על הפרטים באתר, מסתכלים בתמונות או בפרופיל של הנכסים. אנחנו יודעים גם את מספר המתעניינים שיוצרים קשר עם בעלי הנכסים, דרך אימייל או טלפון. בנוסף לכל זה, אנחנו מבצעים מחקרי שוק, כדי לדעת כמה מהפניות מובילות בסופו של דבר לחתימת חוזה מכירה או השכרה.

שאלה: חברת אימוביליין סקאוט צמחה במהירות רבה. כיצד התפתחה החברה כך?

שטילקה: אימוביליין סקאוט נוסדה בשנת 1998 עם 12 עובדים. בשנת 2000 היו בה כבר 150 עובדים, כי האינטרנט צמח בקצב מהיר באותה תקופה. החברה הצליחה להקדים אתרי אינטרנט אחרים בשוק הנדל"ן שקמו אז, בזכות החלטות טובות של מייסדיה. בסופו של דבר, אתרי שוק דיגיטליים כאלה מתקיימים רק על בסיס מובילי השוק, כי הלקוחות מגיעים רק לאתרים שבהם יש המספר הגבוה ביותר של מודעות. כיום יש לנו 600 עובדים כאן בברלין. בשנים האחרונות מדובר על קצב צמיחה רגיל.

"אנחנו נותנים עידוד לעובדים שלנו"

שאלה: איך נשארים גמישים וזריזים בחברה כה גדולה?

שטילקה: אנחנו צריכים לבחון כל הזמן אם מבנה החברה מתאים, ואם צוות המנהלים שלנו מנוסה דיו להוביל. אנחנו שואלים את עצמנו כל הזמן האם אנחנו מצליחים לשמר את הגמישות והרעננות שמאפיינות סטארט-אפ, זה הגורם שמדרבן אותנו. אנחנו לא רוצים להיכנס למוד של עצלנות בגלל הגודל שלנו ובגלל העובדה שאנחנו מובילים את השוק, אנחנו רוצים להיות אגרסיביים כל הזמן. אני רואה שתי דרישות עיקריות בתפקיד הניהול של החברה: ראשית עליי להראות שאני נותן לעובדים שלי את מירב החירות כדי שקבוצות העבודה יוכלו להחליט באופן עצמאי ככל האפשר, כמו כן אני צריך גם להבטיח שכל הקבוצות יחד צועדות בכיוון הנכון.

שאלה: כיצד אתה עושה זאת?

שטילקה: הדבר מתחיל בתרבות העסקית שלנו, האופן שבו אנחנו עובדים זה עם זה מבוסס על מתן אוטונומיה מקצועית. אין הגדרה ריכוזית של העבודה, אלא חלוקה לקבוצות. אנחנו מעודדים את העובדים כל הזמן להיות חדשניים, לעשות טעויות, לקחת סיכונים ואנחנו עומדים מאחוריהם ונותנים גיבוי כל הזמן כדי לאפשר זאת.

שאלה: חברת TELEKOM מכרה בסתיו 70 אחוזים מחלקה בחברת אימוביליין סקאוט לחברת ההשקעות Hellman & Friedman. כיצד זה משפיע עליכם?

שטילקה: Hellman & Friedman היא חברת השקעות אמריקנית שיש לה מומחיות מיוחדת בחברות צומחות. Hellman & Friedman היו קשורים בעבר לחברת אקסל שפרינגר בגרמניה.

שאלה: כיצד השפיע עליך השינוי הזה?

שטילקה: בעלי השליטה החדשים בחברה היו עמנו בקשר אינטנסיבי כבר שנה לפני חתימת העסקה והם מלווים אותנו באופן הדוק מאז כניסתם לתמונה. עבור חברת Hellman & Friedman, אנחנו מהווים את אחת ההשקעות הגדולות שלהם באירופה, הם מצפים מאיתנו להצליח ומעודדים אותנו להפגין כישורי ניהול.

שאלה: חברת אימוביליין סקאוט מחזיקה כעת בפלח שוק של כ-90 אחוז. להיכן ינועו הדברים עכשיו?

שטילקה: אנחנו מתרחבים כעת ומבקשים להציע שירותים מקצועיים נוספים. כאשר אתם מבקשים לרכוש לעצמכם דירה למגורים, מתעוררות אצלכם שאלות גם מעבר להחלטת הרכישה עצמה, ואנחנו יכולים להשיב עליהן: מהו שווי הדירה? להיכן כדאי לעבור? איזה מימון כדאי לקחת? כמה הון עצמי? איפה מוצאים מובילים אמינים? כיצד מארגנים את החיפוש אם לא גרים כאן בכלל? אנחנו אפילו רוצים לעזור לאנשים שלא גרים בגרמניה ומחפשים דירות למכירה בחו"ל. תבין, חיפוש דירה יכול להימשך בממוצע משלושה חודשים עד שנה. התהליך הזה רצוף עליות ומורדות. אחריות ומתן תשובות לכל השאלות בדרך הן משהו שאנחנו יכולים להציע.

שאלה: יש לכם גם אינקובטור משלכם?

שטילקה: כן, המעבדה שלנו, תחת השם You is now. אנחנו מזמינים לשם יזמים חיצוניים ומאפשרים זרימה חופשית של רעיונות חדשים – פיצ'ינג. ואז אנו תומכים ברעיונות הטובים ביותר ומאפשרים להם להתפתח תחת קורת הגג שלנו.

שאלה: פרויקט המעבדה שלכם You is now  רץ כבר שלוש שנים. מה יצא ממנו עד כה?

שטילקה: לדוגמה, הרשת המסחרית שלנו לשוק ההשקעות קיימת בזכות המעבדה. פלטפורמת ההובלה שלנו קמה אף היא דרך המעבדה, וכנ"ל לגבי אתר החיפוש Noknok.de.

"אנחנו לא רוצים להיות אוףליין"

שאלה: מה התכניות שלכם לשנים הקרובות?

שטילקה: אנו רוצים להישאר מובילי החדשנות בענף, וכמובן גם להישאר מובילי השוק. לפני שלוש, ארבע שנים התחלנו לספק שירותים נתמכי טכנולוגיה סלולרית, ואנו ממשיכים בדרך הזו. כמו כן, אנו עובדים על פיתוח אפליקציות לטלוויזיה אינטראקטיבית. המערכת הזו תאפשר לאנשים להתבונן ולבחון נדל"ן דרך השלט-רחוק בטלוויזיה שלהם. אנחנו גם רוצים לבסס את שירותי המימון שלנו ברשת. המטרה היא להפוך מאתר שוק לרשת. ביסודו של דבר, אנחנו רוצים לתמוך בכל התהליך שמתנהל בין מוכרים ומשכירים מצד אחד לקונים או לשוכרים מצד שני. אנחנו רוצים שמציעי הנכסים יקבלו דרכנו לא רק פניות באימייל, אלא גם מידע על הפונים, הפרופיל שלהם, הרקע שלהם והאינטרסים שלהם.

שאלה: האם המדיניות הזו תהפוך את מתווכי הנדל"ן למובטלים?

שטילקה: אמנם יש מתווכים שאומרים שהשירותים שאנחנו מספקים יחליפו את עבודתם מתישהו, בתגובה לכך אני אומר תמיד לא ולא. מצד אחד אנו הופכים את העיסוק בתחום לקל יותר, מפני שאנחנו חוסכים לכם כמה דברים, אבל אף פעם לא נארגן ביקורים בנכס עצמו ולעולם לא נלך בשביל המוכרים והקונים אל הנוטריון. אנחנו לא הופכים למתווכים ואנחנו לא רוצים להיות אוף-ליין אבל אנחנו רוצים שהמתווכים יפעלו תחת לחץ לספק את הסחורה, וזאת בכך שאנחנו מציעים למחפשי הדירות מידע ושקיפות. מתווכי הנדל"ן מהסוג שרק מרחרח לחיפוש נכסים ומקבל את העמלה שלו רק בזכות פתיחת דלת פעם אחת צריכים להיעלם מהשוק. לדעתי זה מוצדק, כי אפשר בהחלט לשאול תמורת מה בדיוק האנשים האלה מקבלים את כל הכסף שלהם.

מקור: Berlin ZEITUNG

comments

Inspiration Group