בלוג ברלין

אוגוסט
032014
 
 

השוק הגרמני להשקעות בנכסים מסחריים המשיך לגדול ללא הפסקה ברבעון השני של שנת 2014, כך על פי ניתוח של חברת השקעות הנדל"ן NAI Apollo Group.

"עקב קצב עסקאות של כ-7.1 מיליארד יורו בתקופה שבין אפריל ליוני, התוצאה לחצי הראשון של השנה מגיעה לכ-17.1 מיליארד יורו" אומר ד"ר קונראד קאנצלר, ראש תחום המחקר בקבוצת NAI Apollo. "משמעות הדבר ש-32.3% יותר הון הושקע בנכסים מסחריים בהשוואה לחצי הראשון של שנת 2013".

נכסי משרדים הרכיבו כ-41.4% מסך העסקאות בחצי הראשון של השנה, עבור סך כולל של 7.1 מיליארד יורו. סכום זה הינו גבוה ב-21.6% מהשנה הקודמת (בה נתח שוק זה היה שווה ל-5.8 מיליארד יורו). תחום הנכסים השני בגודלו, נכסים מסחריים, רשם השקעות בסך 5.0 מיליארד (29.3%), אשר מייצג עלייה של 15.7% בהשוואה לשנה הקודמת. הצמיחה החזקה ביותר נרשמה שוב בתחום נכסי המחסנים והלוגיסטיקה, "עם נתח שוק של 1.9 מיליארד יורו, תחום נכסים זה הגדיל את נתח השוק שלו מ11.3%, אשר מייצג צמיחה של 67.9% בהשוואה לשנה הקודמת. אם כן, רק בששת החודשים הראשונים של שנה זו, תחום נכסים זה כבר עבר את הסך הממוצע של חמשת השנים האחרונות – 1.4 מיליארד יורו. נתונים אלו פותחים את האפשרות שאנו עומדים בפני שנת שיא" אומר קאנצלר. נכסים אשר הוגדרו כ"שימושים אחרים" היוו נתח שוק של כ-3.0 מיליארד יורו, או 18%, כאשר כמחצית מנתח שוק זה נוצר על ידי נכסים מתחום המלונאות.

עסקאות פורטפוליו תרמו במיוחד למצב החיובי של שוק ההשקעות. נתח השוק שלהם צמח מ-25.1% במחצית הראשונה של שנת 2013 ל-35.7%, כאשר 6.1 מיליארד יורו (+88.2%) הושקעו בתיקי השקעות. העסקאות הגדולות ביותר ברבעון השני של שנת 2014 כללו מכירת 67 בתי מלון גרמניים ל-Accor עבור 420 מיליון יורו. בנוסף, פראמריקה (Pramerica) השקעות נדל"ן והקרן השלישית לפנסיה שוודית (AP3) רכשו 83 נכסים מסחריים גרמניים בשתי חבילות עבור סך כולל של 265 מיליארד יורו. בגלל עסקאות הפורטפוליו והמכירה של נכסים גדולים, עסקאות שנכנסו אל תוך הקטגוריה של 100-500 מיליון יורו היוו 6.4 מיליארד יורו (37.5%), ולפיכך הסכום בקטגוריה זו היה גבוה ב-37.4% במונחים אבסולוטיים לעומת השנה שעברה. עסקאות גדולות (מעל 500 מיליון יורו) היוו נתח שוק של 9.0% או סכום כולל של 1.5 מיליארד יורו.

משקיעים גרמניים הינם השחקנים הפעילים ביותר בשוק ההשקעות בנכסים מסחריים, ומבצעים כ-52.3%  מכלל הרכישות וכ-54.8% מכלל המכירות. באותו הזמן, ההון המושקע על ידי משקיעים מקומיים נותר כמעט זהה לחלוטין בסך כולל של 9.0 מיליארד יורו (בהשוואה ל-8.8 מיליארד יורו עבור אותה תקופת זמן בשנת 2013). "ארצות הברית נמצאת במקום השני מבחינת ארץ המקור של המשקיעים, עם השקעות בסך 2.7 מיליארד יורו, או 15.8% מסך ההון המושקע. משקיעים בריטיים ביצעו השקעות בסך כולל של 1.2 מיליארד יורו" אומר לני למלר, המנהל השותף של תחום ההשקעות בקבוצת NAI Apollo. משקיעים צרפתיים הוכרזו בתור משקיעי הנטו הגדולים ביותר (סביבות 685 מיליון יורו), כאשר רכישת פורטפוליו המלונות על ידי קבוצת Accor מהווה חלק משמעותי מהשקעות אלו.

"השקעות פתוחות/קרנות מיוחדות" אחראיות לנתח הגדול ביותר של העסקאות, לאחר שהן הגדילו את רכישותיהן ב-47.2% בהשוואה לשנה שעברה, לסך כולל של 4.8 מיליארד יורו. "קרנות הון פרטיות/קרנות הזדמנות" מייצגות את קבוצת המשקיעים השנייה בגודלה, עם נתח שוק של 16.4%, או 2.8 מיליארד יורו. אם כן, משקיעים אלו יותר מהכפילו את ההון שהושקע השנה לעומת השנה הקודמת. בנוסף ל"השקעות פתוחות/קרנות מיוחדות", "מפתחי פרויקטים/קבלני ביצוע" היו פעילים בצד המוכר של עסקאות אלו ומכרו נכסים בסך כולל של 2.9 מיליארד יורו (17.0% נתח שוק). "משקיעים פרטיים/משרדים משפחתיים" מהווים גם כן את אחת מקבוצות הקונים הגדולות עם סך כולל של 910 מיליון יורו.

"בשוק הגרמני להשקעות בנכסים מסחריים, ביקוש חזק גרם לצניחה בתשואה עבור נכסים משרדיים בחמשת השווקים הגדולים בשלושת החודשים האחרונים" אומר למלר. מלבד פרנקפורט אם מיין, היכן שהתשואה ירדה בחמש נקודות בסיס ל-4.65%, כל השווקים רשמו ירידה של 10 נקודות בסיס (ברלין: 4.65%; דיסלדורף: 4.70%; המבורג: 4.55%; מינכן: 4.30%). בתחום הנכסים המסחריים, התשואה ירדה בחמש נקודות בסיס בפרנקפורט ובדיסלדורף ל-4.20% ובברלין ל4.35% (המבורג: 4.15%; מינכן: 3.95%). ברלין ומינכן רשמו ירידה בתשואה עבור נכסים מתחום הלוגיסטיקה ל-6.85% ו-6.40% בהתאמה (פרנקפורט: 6.40%; דיסלדורף: 6.70%; המבורג: 6.60%).

"לאורך שאר השנה, מצופה כי הביקוש יישאר גבוה ב"קרנות פתוחות/קרנות מיוחדות" ו"קרנות פרטיות/קרנות הזדמנות" אשר נדרשות להשקיע את ההון שצברו במהירות" אומר למלר. בנוסף, כתוצאה מהתקופה הממושכת בה יש ריבית נמוכה בשוק אגרות החוב "מבטחים/קרנות פנסיה" ישקיעו גם בנדל"ן באופן ישיר או באופן עקיף דרך קרנות מיוחדות בכדי להשיג תשואות ממוקדות. בסך הכל, שוק ההשקעות מראה סימנים ברורים לטובת מעבר למיקומים משניים מצד אחד ולנכסים במוקדי האוכלוסייה מצד שני.

"ההתפתחות החזקה של הכלכלה הגרמנית, עם תמ"ג מצופה של 2.0% ב-2014 ו-2.5% ב-2015, יחד עם ההחלטה של הבנק האירופאי המרכזי להפחית את שיעור הריבית הבסיסי ל-0.15%, מעודדים את הביקוש להשקעה בנכסים בגרמניה. על כן ניתן לצפות לתוספת נוספת לפעילות ההשקעה בחצי השני של השנה. אני חושב שדי ברור איפה כדאי להשקיע בנדל"ן" אומר קאנצלר. עבור השנה כולה, קבוצת NAI Apollo מצפים לעסקאות בסך של כ40 מיליארד יורו.

מקור: property-magazine.eu

comments

Inspiration Group