בלוג ברלין

מאי
252014
 
 

קניון הענק של ברלין משקף את הביקוש הקמעונאי לנדל"ן בגרמניה

כאשר הראלד הות' רכש את מה שהיה בעבר אתר חנויות הכל-בו של ורטהיים במרכז ברלין, הוא תכנן לבנות קניון ובו 200 חנויות, בעלות של כ-400 מיליון אירו (550 מיליון דולר). לאחר שלוש שנים וכמעט מיליארד אירו, הות' עומד בפני פתיחתו של מרכז הקניות הגדול בגרמניה, ובו 270 חנויות.

שאיפותיו ההולכות וגדלות של היזם משקפות את עלייתה המטאורית של ברלין כיעד מרכזי לשופינג – בניית החנויות החדשות אינה עומדת בקצב גידול הביקוש. תעריפי השכירות המסחריים בבירה עלו בשנה שעברה בשיעור גבוה יותר מכל יתר הערים הגדולות בגרמניה. מאחורי עליית המחירים עומדים הזינוק במספר התיירים והגידול באוכלוסייה המקומית.

"ברלין התפתחה באופן מרשים ביותר ב-10 השנים האחרונות," אומר הות'. "הביקוש שקיבלנו לשכירויות היווה בעיניי הבטחה שהפרוייקט יוכל לגדול אף יותר."

המטרופולין הגדול ביותר בגרמניה מהווה מעין שוק מתעורר של בנייה מחדש בעשורים שמאז נפילת חומת ברלין ב-1989. על אף שהכנסתם של הברלינאים נמוכה מהממוצע הלאומי, העיר מתחילה למשוך אליה מותגים  אשר פתחו חנויות ראשונות בברלין בשנה שעברה.

עוקפים את גרמניה
לדברי הלשכה העירונית לסטטיסטיקה, המכירות הקמעונאיות בברלין עלו ב-5.8% בשנה שעברה (בהתאמה לאינפלציה) – וזאת בהשוואה לעלייה של 0.1% בכל גרמניה.
הקמעונאים נוהרים לעיר בעקבות צמיחתה של ברלין והתעוררותה כאחת הערים המתויירות ביותר באירופה, כך לפי רודיגר תראיין, ראש תחום ברלין בחברת ניהול ההשקעות ג'ונס לאנג לאסאל (JLL).
"בשנתיים-שלוש האחרונות כבר הרבה יותר ברור שמותגים בינלאומיים מבקשים לפתוח סניפים בברלין," הוא אומר. "ברלין היתה מרכז אופנתי בשנות ה-20 וה-30 של המאה הקודמת, אך מאז נפילת החומה היא נזקקה לשינויים רבים על-מנת שזה יקרה שוב."
המוניטין של ברלין כיעד אופנתי קיבל תנופה מתערוכת שבוע האופנה החצי-שנתי המתקיימת בעיר, ביוזמת הממשלה, מאז 2007. בין החוויות הבולטות מהאירוע האחרון בחודש ינואר היו מופעים שנערכו בשער ברנדנבורג.
מאז 2005 גדלה אוכלוסייתה של ברלין ב-3 אחוזים לרמה של 3.4 מיליון איש, בערך כפול מזו של המבורג, הממוקמת במקום השני.
הממשלה צופה עלייה נוספת של 7% עד 2030. לדברי איגוד הסחר של ברלין, בעיר ביקרו 11.3 מיליון אנשים בשנה שעברה – 50% יותר מאשר ב-2007. לדברי האיגוד, תיירים היוו את המקור ל- 25% מסך כל המכירות הקמעונאיות.

זינוק בשכירויות
תעריפי השכירות באזורים המסחריים המבוקשים ביותר בבירה עלו ב-13% במהלך שנת 2013, לרמה ממוצעת של 270 אירו למ"ר לחודש. בשנה שעברה, ברלין עקפה את המבורג והתמקמה במקום השלישי בטבלת תעריפי השכירות לחנויות, מאחורי פרנקפורט ומינכן.
לדברי GfK SE, חברת מחקר שוק המבוססת בנירנברג, תעריפי השכירות עומדים בניגוד לכוח הקנייה של ברלין, אשר הינו נמוך מכוח הקנייה של מינכן ב-50% ומזה של פרנקפורט ב-30%.
לפי הלשכה העירונית לסטטיסטיקה, ההכנסה הפרטית הפנויה הממוצעת של הברלינאים עמדה על 17,000 אירו ב-2011 (השנה האחרונה לגביה ישנם נתונים זמינים). על אף שמדובר בעלייה של 30% מאז 1991, ברלין עדיין נמצאת בפיגור לעומת ערים גדולות אחרות.
הכנסתם הפנויה של תושבי העיר לונדון, למשל, עמדה על סכום שווה ערך לכ-25,000 אירו, לדברי הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של בריטניה.

 

ברלין הגדולה
ישנם משקיעי נדל"ן המטילים ספק באטרקטיביות של ברלין, על אף צמיחת האוכלוסייה והתיירות הנכנסת.
"קניון ברלין" של הות' ייפתח בסוף חודש מאי, ויכלול 76,000 מ"ר של שטח קמעונאי, דירות, מלון ו-1,000 מקומות חניה. בתום בניית הפרוייקט בשנת 2015, יהיו בו 130,000 מ"ר של חנויות, והוא יעקוף את Ruhr-Park בעיר התעשייתית בוכום כקניון הגדול ביותר במדינה.
מרכז הקניות גם יעקוף בגודלו את Gropius Passagen – שנבנה ע"י הות' ב-1994 – כגדול ביותר בברלין.

ריבוי קניונים
"אין באף עיר אחרת בגרמניה ריבוי תיירים כמו שיש בברלין, למעט אולי נמל התעופה בפרנקפורט"
כבר היום מרכזי קניות הינם מחזה תדיר יותר בברלין מאשר בערים גרמניות אחרות. הדבר משקף מאמצים מצד היזמים להוסיף שטח קמעונאי במהירות לאחר איחוד העיר. לדברי המכון הקמעונאי EHI המבוסס בקלן, בברלין ישנם 36 קניונים, ויתווספו בה לפחות עוד שלושה במהלך השנה הקרובה. לשם השוואה, בפרנקפורט – בה ישנה כחמישית מאוכלוסיית ברלין – יש חמישה קניונים בלבד.

"ביקיני ברלין", מרכז יוקרתי ובו בוטיקים של מעצבים, נפתח החודש במבנה משנות ה-50 ממנו נשקף נוף לגן החיות הנמצא במרכז העיר המערבית. איל הריהוט קורט קריגר הסכים לבנות דירות בנות-השגה ופארק בסביבת אתר שהיווה בעבר תחנת רכבות משא במחוז הצפוני של פאנקוב. בתמורה הוא קיבל היתר לבנות את מרכז הקניות הגדול ביותר באזור. הות', שטרם סיים את העבודות בקניון ברלין בלייפציגר פלאץ 12, כבר החל בבנייתו של מרכז חדש ובו 120 חנויות, במבנה בו שכנה בעבר מבשלת שולטהייס במואביט.

סחר תיירותי
תוכניתו של הות' היא לנצל את תנועת התיירים סביב לייפציגר פלאץ, מרחק חמש דקות בהליכה ממרכז סוני בפוצדאמר פלאץ, ורבע שעה משער "צ'קפוינט צ'ארלי" החוצץ בין מזרחה ומערבה של העיר, וכן שדרת הקניות היוקרתית פרידריך סטראסה ובה חנויות יוקרה כגון Galeries Lafayette.
"בחלק זה של העיר, תמיד היתה ציפייה לשטח קמעונאי – הן מצד תיירים והן מצד המקומיים," אומר הות'. "זה היה מרכז קמעונאי לפני 100 שנה והיום זהו מקום מרכזי המתאים לשימוש כזה."

מקור:  Bloomberg

comments

Inspiration Group