רק 12% מהכסף המושקע בשוק הדיור מגיע מרוכשים זרים

מבדיקת מחירי נדל"ן באזורים שונים בברלין עולה כי מחירי דירות מגורים עולים בקצב מהיר פי 2 ממחירי השכירות.

שתי עובדות על שוק הנדל"ן של ברלין אינן ניתנות לערעור:

1. המחירים עולים.

2. המחירים עודם נמוכים בהשוואה לערים גדולות אחרות.

אך באילו מחלקי העיר דמי השכירות עולים במידה הרבה ביותר? איזה אזור בעיר הוא הזול ביותר? היכן כדאי לרכוש נכס? באיזה רובע שורר קיפאון במחירים?

המגזין "יורו" פרסם כעת את מדריך הנדל"ן לשנת 2014, שמשיב במדויק על השאלות הללו. המגמה הכוללת בעיר הבירה היא זו: מחיריהן של דירות מגורים עולים בקצב כמעט כפול מקצב עליית דמי השכירות. בעבור מטר רבוע בשכירות שולמו בברלין, נכון ליום 31 בדצמבר 2013, 7.20 יורו בממוצע, 4.8% יותר מהשנה הקודמת. בעבור מטר רבוע של דירת מגורים לרכישה, המחיר הממוצע היה 1943 יורו – 8.2% יותר מבשנת 2012.

להלן הממצאים העיקריים מהמחקר:

• הרובע בו המחירים מטפסים במהירות הגבוהה ביותר הוא נויקלן (Neukölln). כעת עומד המחיר הממוצע שם על 1963 יורו למ"ר – 17.1% יותר מבשנה הקודמת. "אחת הסיבות לכך היא שהאזור היה עדיין זול במשך מספר שנים קודם לכן", לדברי דובר איגוד עסקי הבנייה של ברלין.
• באזור הלרסדורף (Hellersdorf), מטר רבוע עולה 1008 יורו. זהו האזור בו דירות מגורים הן הזולות ביותר.
• הדירות היקרות ביותר מצויות באזור גרונוולד (Grunewald). מחירו הממוצע של מטר רבוע לרכישה שם עומד על 3371 יורו, ומחירו הממוצע של מטר רבוע בשכירות עומד על 10.44 יורו.
• הרבעים שפנדאו (Spandau) ורייניקנדורף (Reinickendorf) הופכים מבוקשים יותר, ידידותיים יותר למשפחות ויקרים יותר. הסיבה לכך: סגירתו המתקרבת של שדה התעופה טגל. "מאז שנקבע ששדה התעופה ייסגר, המחירים מצויים בעלייה", כך טוען דובר האיגוד.
• גם באזור Treptow-Köpenick עולים מחירי הדירות. הסיבה לכך: פתיחתו, (הלא לגמרי ודאית), של שדה התעופה BER.
• רק 12% מהכסף המושקע בשוק הדיור מגיע מרוכשים זרים. "יותר ויותר ברלינאים צעירים משתוקקים לרכוש נכס בעירם", טוענים מרבית סוכני הנדל"ן בעיר.
• ברבעים פאנקו (Panko) וליכטנברג (Lichtenberg) ההשקעה משתלמת:  הרבעים הללו נתפסים כמרכזיים ומספקים הזדמנות טובה לרכישת דירה להשקעה בברלין.
• בשנת 2013 זרמו בסך הכל 6.8 מליארד יורו בשוק הנדל"ן, פי 4 בהשוואה לשנת 2012.
• שיעור הדירות הריקות הגבוה ביותר הוא ברובע רייניקנדורף – 3.6%. השיעור הנמוך ביותר הוא באזור פרידריכסהיין קרויצברג (Friedrichshain-Kreuzberg).

מתי ובאיזו מידה אפשר להעלות את דמי השכירות, אם בכלל?

לפי המחקר, עלו מחירי הדיור בשכירות בכ-4.8 אחוזים בשנה האחרונה. בממוצע יש לשלם 7.20 יורו עבור מטר רבוע.

מתי ובאיזו מידה יכול המשכיר להעלות את דמי השכירות?

התשובה: הדבר תלוי במספר משתנים.

עקרונית, אסור להעלות את דמי השכירות בשנה הראשונה לאחר חתימת החוזה. לאחר מכן, מותר להעלותם בשיעור של 15% לכל היותר במהלך שלוש שנים. אך גם אז, מותר לעשות זאת רק עד לשיעור המהווה "דמי שכירות תואמים למחיר הממוצע במקום".

כאשר נחתם חוזה שכירות חדש, מתאפשר משא ומתן חופשי, גם מעבר לסכום הממוצע לפי דמי השכירות המקובלים במקום. יחד עם זאת, מדובר כעת על הטלת מגבלות על מחירי השכירות בשנת 2015. לפי הצעת חוק חדשה, כאשר תיכנס לתוקפה עסקת שכירות חדשה, אסור יהיה לעבור את השכירות המקובלת במקום ביותר מעשרה אחוזים. מבקרי ההצעה חוששים שמשכירי הדירות יוכלו לעקוף מגבלה זו באמצעות חתימה על חוזים עונתיים.

המחקר מחזק את הדעה הרווחת בקרב בתי השקעות ואנשי נדל"ן: ברלין ממשיכה לחזק את מעמדה כבירת נדל"ן כדאית ומשתלמת.

מקור: bz-berlin