בלוג ברלין

אפריל
272014
 
 

דירה בבעלות עצמית במיקום עירוני הינה השקעה טובה – אך קונים רבים מתקשים למצוא דירות כאלו ולשלם את מחירן. לעתים קרובות נאלצים הקונים להתפשר בעת רכישת נדל"ן. המומחים מציעים טיפים לחיפוש הדירה ולמימון רכישתה.

היא נמצאת במיקום מרכזי, אך לא רועש מדי. היא גדולה, אך לא יקרה מדי. נשמע טוב מכדי להיות אמיתי? לדאבון הלב זהו המצב לעתים תכופות, מפני שבחיפוש אחר דירה בבעלות עצמית בעיר, בדרך כלל אי אפשר להימנע מפשרות. מחירן של דירות החלומות האמיתיות בדרך כלל גבוה מדי. וכמו כן, מרחב המגורים בערים הגדולות ובמרכזי המטרופולין מצומצם.

"לאור זאת, חשוב שהחיפוש אחר בית או דירה לרכישה יתבצע בכל הערוצים האפשריים", לפי עצתה של אמל חליל מאיגוד רוכשי הדיור Verband Wohneigentum בעיר בון. העיון בעיתונים ובאתרי נדל"ן באינטרנט הוא דרך אחת לכך. כמו כן, בנקאים וקבלני בניין יכולים לתת הכוונה לדירות פנויות לרכישה. וגם חברים ומכרים יכולים לתת טיפים חשובים.  דירות ובתים רבים שמעוררים עניין בכלל לא מוצעים בשוק הפתוח, מפני שהם מתווכים ונמכרים באופן פרטי".

חשוב שלקונים יהיה מושג ברור  

 בשלב השני, חשוב למיין ולעשות סדר בהצעות. "קונים פוטנציאליים צריכים לגבש לעצמם קריטריונים ברורים ביחס לדיור הרצוי להם", כך מבהירה חליל. במצב האופטימלי, רצוי שהקונים ימצאו לפחות שניים מחלקי העיר שבהם ירצו להתגורר פרק זמן ממושך.

כמו כן, חשוב שלקונים יהיה מושג ברור ביחס לדירות המבוקשות, כמו למשל מספר המטרים הרבועים שצריכים להיות בהן ואיך החדרים צריכים להיות מחולקים. יש לחשוב גם האם יש עניין במרפסת, בגינה או במקומות חנייה. "משפחות צעירות צריכות לתכנן את גודל המשפחה לטווח הארוך", ממליצה חליל.

לאחר מכן, יש לחשב את התקציב העומד לרשות הקונה. גובה התקציב תלוי בהון העצמי ובהכנסה החודשית הפנויה הדרושה כדי לעמוד בדמי ריבית, הוצאות אחזקת הבניין ועלויות נוספות שמוטלות על הדיירים. "כאשר 20 עד 30 אחוזים מהעלות הכוללת מכוסים על ידי סכום שעומד כבר כעת לרשות הקונים, יש בכך יתרון", כך אומר סטפן ואלטר מאיגוד הרוכשים Haus & Grund Deutschland בברלין. במקרה כזה, ההכנסה נטו של בני הזוג תהיה מספקת כדי לעמוד גם בפני משבר כלכלי כלשהו. משבר כזה יכול להתרחש לדוגמה כתוצאה מאובדן מקום עבודה, חופשת לידה והורות או תקופת מחלה ארוכה.

"את דירת החלומות, שעונה על כל הדרישות, הקונים לא ימצאו", כך מסביר ואלטר. לפיכך הוא ממליץ לקונים לחשוב מבעוד מועד אילו פשרות באות בחשבון מבחינתם ואלו אינן באות בחשבון. שיקולים לדוגמה: האם יש מעלית בבניין, באיזו קומה הדירה, או האם יש חלון בחדר האמבטיה. יחד עם זאת, תמונת המצב הכללית ביחס לדירה צריכה להתאים לקונים. "בסופו של דבר, רכישת הדירה תהיה מן הסתם ההשקעה הגדולה ביותר בחיים".

מוטב לבקר בדירה פעמיים

על הקונים הפוטנציאליים לפנות לעצמם די זמן לצורך הביקור. וייתכן שיהיה טעם בשכירת שירותיו של מומחה בלתי תלוי, שינתח את טיב הבנייה במקום ויעריך האם יש צורך בביצוע שיפוצים בנכס. לפי המלצת  איגוד בעלי הדיור הפרטי Verbandes Privater Bauherren – VPB , כדאי לקבוע שני ביקורים במקום. ביקור אחד צריך להיערך במהלך יום עבודה בשעות היום – ואז אפשר להיווכח בתנאי התאורה בבית וגם לראות אם מהמרפסת אכן נשקף נוף ירוק. בפעם השנייה, כדאי לבקר בערבו של יום חג או יום ראשון. או אז רוב השכנים נמצאים בביתם, ואפשר לבדוק עד כמה הדירה רועשת.

מכונות כביסה, פסנתרים, וגם ילדים שמתרוצצים בעליצות אפשר יהיה לשמוע היטב בשעה כזו. ולדברי מומחי VPB, בערב יש גם הזדמנות לשוחח עם השכנים. "ראשית, אלו אנשים שהקונים יצטרכו להסתדר עמם. שנית, השכנים יכולים לא פעם לספר דברים מעניינים בנוגע לבניין", לפי דבריה של דוברת VPB אווה ריינהולד-פוסטינה. כך למשל, אפשר יהיה לשאול אותם על כללי השימוש בחדרי הכביסה והייבוש, וגם האם אפשר להכניס לבניין אופניים ועגלות ילדים.

המומחים ממליצים גם להעיף מבט ברכוש המשותף. "כך אפשר יהיה לגלות אילו זכויות שימוש מיוחדות יש לגינה, למרתף או לחניון", לדברי אמל חליל. היא גם ממליצה למדוד בעזרת מכשיר מתאים את גודל השטח בפועל ולהשוות לנתונים שנמסרו.

בנוסף לכך, מומלץ לקונים הפוטנציאליים להסתכל בכל רחבי הבניין. "בניגוד לדיור בשכירות, הקשר עם בעלי הדירות לא מתמצה רק באמירת שלום כשעולים ויורדים בחדר המדרגות", לדברי חליל. הרי בסופו של דבר מתחלקת האחריות לרכוש המשותף בין הדיירים, ויש לקוות שיעבדו בשיתוף פעולה. "מומלץ לנסות ככל האפשר גם לשוחח עם הקונים של דירות אחרות", היא מייעצת. גם פגישה עם איש התחזוקה והניהול השוטף של הבניין יכולה להועיל לקונים.

יש לבחון בזכוכית מגדלת את ועד הדיירים או חברת הניהול

חליל ממליצה גם לבחון את תקנון הדיור כדי לדעת אילו זכויות וחובות חלות על הקונים הפוטנציאליים. "עבור קונים אלו יש חשיבות גם ליחסים הפיננסיים בתוך קהילת בעלי הדירות", לפי עצה משלימה של אווה ריינהולד-פוסטינה. שיעור דמי הוועד החודשיים, היתרה שעומדת לרשות ועד הבניין וגם כוונות עתידיות לשיפוצים בו – כל אלה משחקים כאן תפקיד מכריע. על שאלות אלו יכול גם איש התחזוקה והניהול השוטף להשיב.

מקור: Berliner Zeitung

comments

Inspiration Group