בלוג ברלין

מרץ
022014
 
 

נכסים למגורים מהווים נדבך מרכזי וחזק משוק הנדל"ן הכולל, כך עולה מכנס ה- Refire 2013 שנערך בלונדון. בכנס, שהתמקד בשינויים בשוק השקעות הנדל"ן בגרמניה, השתתפו מומחים רבים שהציגו למשקיעים בריטיים מגוון רחב של נושאים רלוונטים להשקעות בגרמניה.

"לפני כעשר עד שתיים עשרה שנים, ראינו שילוב של עליה זניחה בשכירויות ובשווי הנכס, עם צורך בניהול מוגבר", אומר פיטר סטארק, העומד בראש המשרד הברלינאי Aengevelt Immobilien. "היו אלה סיבות מספקות לגרום לחברות ביטוח וקרנות פנסיה למכור את הנכסים למגורים שעמדו ברשותן. עכשיו, כעבור עשר שנים אנו, ואף הם, מכירים בטעותם, מכיוון שעתה הם משקיעים שנית בנכסים למגורים".

בתחילת שנות האלפיים, מספר המובטלים בגרמניה עמד על כחמישה מיליון איש, והיה במגמת עלייה, כאשר במקביל חלה ירידה בשיעור אבטלה במדינות שכנות. אך הרפורמות במשק שערך ראש ממשלת גרמניה גרהרד שרודר, שתוצאותיהן התבטאו בעלות נמוכה לתפוקה, יצרו עבור גרמניה יתרון תחרותי בשווקים בעולם, ולימים שיעור האבטלה ירד לשיעור של 5%.

השיפור במצב הכלכלי והגידול בהכנסה הפנויה הוביל לעליית מחירים בשוק הנדל"ן והמחזור השנתי עמד בשיאו על 110 ביליון אירו ב- 2006 וב- 2007. הקריסה של בנק ההשקעות Lehman ב- 2008, סימן את תחילת המשבר הכלכלי העולמי ולנפילה חדה במחזור הפעילות בשוק הנדל"ן שצנח לכדי 40 ביליון אירו.

ההתאוששות בשוק הייתה הדרגתית, "ב- 2013, עמד המחזור על 60 ביליון אירו. היו סמוכים ובטוחים שאין שום בועה נדל"נית בגרמניה" אומר סטארק.

 

Frankfurter Tor 02 (1)

 

בעוד התשואות על כל סוגי היחידות בשוק הדיור עדיין במגמת ירידה, מחירי השכירויות עלו. "בברלין 2012 השכירות הייתה 5.8 אירו למ"ר, בדומה למחירים שהיו לפני כ 12 שנים בשטוטגרד, דיסלדורף, פרנקפורט והמבורג. זוהי אחת הסיבות לעניין הגובר בברלין."

כיצד יתפתח השוק? בכ- 80% מבתי האב בגרמניה מתגוררות פחות משתי נפשות, במיוחד בערים הגדולות. עד 2030, יתווספו כ- 200,000 בתי אב בברלין. לשם ההשוואה, בגרמניה ככלל יתווספו 730,000 בתי אב בשתים עשרה השנים הקרובות.

ראלף קינד, שותף ב- Dr Lübke and Kelbeוחבר הועד המנהל ב- Arbireo Capital, ציין כי שוק הנדל"ן למגורים הינו מגזר מבטיח וחזק, והוסיף כי חלה עליה בשכירויות בשיעור קבוע של 2%-3% בעשר השנים האחרונות.

מגזר השוכרים הינו גמיש לשינויים, בעיקר מפני שבממוצע חווה מגזר זה עליה ריאלית בהכנסותיו, ועל כן דמי השכירות עדיין סבירים.

קאי קוברט, המוביל את ניהול הלקוחות הבינלאומי ב Corpus Sireo, טען כי המבנה הפדרלי של גרמניה נתן את ההזדמנות להשקיע ביותר ממקום אחד. "לא מדובר רק בעיר אחת, או בחמש או שבע ערים מובילות, המעוררות עניין להשקעה נדל"נית, אלא ההשקעה בשוק המגורים ככלל".

בכנס צוין כי ב- 70 מערי גרמניה מתגוררים למעלה מ 100,000 תושבים, המהווים שוק יציב בו שיעורי החזר ההשקעה יכולים לעלות על הממוצע במשק.

המשתתפים דנו בהשפעה האפשרית של הידוק הפיקוח על רמת העלאת השכירויות, בו דוגלת הקואליציה הנכנסת. עם זאת ציינו כי הפיקוח יחול רק באיזורים בהם מורגש מחסור חריף בדיור, כגון ברלין, מינכן או המבורג.

האפשריות להשקעה בשוק הנדל"ן למגורים בגרמניה הינן רבות ומגוונות. לדבריו של קינד, "גרמניה מהווה מקלט בטוח, בייחוד שוק הנדל"ן למגורים".

 

comments

Inspiration Group