בלוג ברלין

דצמבר
252013
 
 

מחירי הנדל"ן ימשיכו לטפס במהירות בשנת 2014, כך לדברי מומחי ה- DIW, המכון הגרמני למחקר כלכלי. רכישת דירה למגורים תתייקר במיוחד בערים הגדולות, וכך גם עלות השכירות – בפרט בברלין. "המגמה הכוללת של עלייה במחירי הנדל"ן  תימשך כמעט ללא שינוי בעתיד הקרוב", כך חוזים המומחים של המכון.

עליית המחירים של נדל"ן לדיור תגיע עד לכ- 6.5 אחוז בערים הגדולות של גרמניה ברבע השלישי של שנת 2014,  כך לפי הדיווח האחרון של ה- DIW. לעומת זאת, השכירות צפויה לעלות בכ- 3.5 אחוז בלבד ב- 12 החודשים הבאים.

מאז תחילת שנת 2010, המחירים שבהם נמכרות דירות מגורים בערים הגדולות עלו בממוצע ב- 6 אחוזים בכל פעם לעומת הרבעון המקביל בשנה הקודמת. שיעורי הגידול בדמי השכירות עלו בניתוח זה ב- 4 אחוזים, אך הם עדיין מצויים מעל שיעור האינפלציה הכולל, לפי תוצאות הניתוח שערך ה- DIW ב- 71 ערים בגרמניה.

לבחינת התפתחויות עתידיות, המומחים של ה- DIW בחנו 115 אינדיקטורים, לפי יכולתם לנבא מחירים ודמי שכירות בשוק הנדל"ן. לראשונה, נכללו בניתוח מדדים אזוריים כמו התנהלותם של הצרכנים והקשר בין מחירי נדל"ן ודמי שכירות ברמה המקומית.

Berlin Dome

בשלוש השנים האחרונות, העליות התלולות ביותר בדמי השכירות נרשמו בברלין, כשמונה אחוזים. בהמבורג ובמינכן עלו דמי השכירות בממוצע בארבעה וארבעה אחוזים וחצי בהתאמה, ביחס לשנה הקודמת, וזאת מאז תחילת שנת 2010. עליות בשיעור נמוך משמעותית נרשמו עבור כל הערים בחבל הרוהר. בגלזנקירשן אף ירדו דמי השכירות בכמעט אחוז אחד.

 בערים הגדולות ובאופן מיוחד בברלין, המחיר המבוקש עבור נדל"ן לדיור עלה ברציפות החל מהרבע הרביעי של שנת 2004 ועד הרבע השלישי של שנת 2013. קצב הגידול בעלות הדיור ודמי השכירות עבור נדל"ן קיים בערים הגדולות עולה על קצב הגידול בהם בשאר חלקי הפדרציה הגרמנית.

עליית המחירים הואצה מאז שנת 2010
 

מסוף שנת 2010, קצב עליית המחירים הואץ באופן ניכר. מהרבעון הראשון של שנת 2010 עד הרבעון השלישי של שנת 2013,  קצב העלייה השנתי במחירי הקנייה של דירות גדל בממוצע כלל ארצי, מקצב גידול של כחמישה אחוזים בשנה, ואף 7.4 אחוזים בערים הגדולות ובאזורי מטרופולין, כולל ערים בעלות יותר מחצי מיליון תושבים, לקצב גידול של  8.8 אחוזים בשנה.

במהלך פרק זמן זה, דמי השכירות עלו אף הם באופן ניכר בכל שנה, אך לא כמו מחירי הקנייה. במטרופולין הם עלו משנה לשנה בכ- 3.8 אחוז (כשיוצאת מהכלל היא ברלין בה הייתה עלייה של כ-8 אחוזים), ובערים הגדולות הם עלו בכ- 3.4 אחוז. בממוצע כלל ארצי, דמי השכירות עלו רק בכ- 2.4 אחוז.

קצב עליית דמי השכירות, משנה לשנה, נע בין מינוס 1.5 אחוז להתייקרות של כעשרה אחוזים. בסך הכל, השיעורים תנודתיים פחות מקצבי עליית מחירי הקנייה של דירות. ב- 43 מתוך 71 ערים, השכירות התייקרה יותר מהמחירים לצרכן. במיוחד ניכרה עלייה משנה לשנה, במהלך שלוש השנים האחרונות, בברלין, בוולפסבורג, באולם בפרייבורג ובמינכן.

בגלזנקירשן ובדואיסבורג, דמי השכירות דווקא ירדו. דמי השכירות נוטים לעלות במהירות בערים כאלה (ולאחר מכן באיטיות יחסית), ובפרקי זמן כאלו גם מחירי הקנייה עולים באופן ניכר. האנליסטים מסיקים מכך: "העובדה שהמתאם כאן אינו מושלם עשויה להיות מוסברת על ידי תקנות שכר הדירה מצד אחד, אך מצד שני גם על ידי היצע ספקולטיבי בשוק הנדל"ן למכירה בערים כאלו".

התחזית: קואליציה פוליטית רחבה לא תקל על המחסור בדיור

מחירי הנדל"ן העולים בערים הגדולות נובעים בראש ובראשונה מהפער המתרחב בין הביקוש לדיור והיצע הדיור, כך לפי חוות הדעת מומחי DIW. בערים הגדולות עלתה האוכלוסייה ב- 1.3 אחוז, אך מלאי הדירות עלה רק ב- 0.6 אחוז. באותו פרק הזמן, מספר התושבים באזורי המטרופולין עלה בלא פחות מ- 1.7 אחוז, ולעומתו עלה מלאי הדירות רק ב- 0.6 אחוז.

דמי השכירות הופכים קשים יותר לתשלום במיוחד עבור אנשים רבים בלב אזורי המטרופולין, כך קובע הדו"ח. התפתחות זו חמורה במיוחד לאור העובדה שגרמניה היא מדינה של שוכרים:  שיעורם של שוכרי הנדל"ן עומד על 57 אחוז.

לפי מכון המחקר, הנהגת תקרה על דמי השכירות והפחתת ההיטלים על הוצאות שיפוץ, שהקואליציה הרחבה הייתה רוצה ליישם, אינם משיגים את המטרה- הטיית הכף לטובת השוכרים. המסקנה המרכזית של הדו"ח קובעת כי את התקנות המתוכננות ע"י הקואליציה החדשה לא ניתן יהיה לממש באפקטיביות, או שהן יעמדו בניגוד ליעד של הבטחת מקום מגורים בהישג יד, בראש ובראשונה לתושבים חלשים סוציו-אקונומית בשכונות בלב ערי המטרופולין

 

comments

Inspiration Group