נדל"ן מסביב לחומה: מאזורים חסרי ביקוש בברלין למגורי יוקרה

סוכנים טוענים כי בשום מקום אחר המחירים לא עולים מהר יותר מאשר ברחובות החוליים בקרבת המקום בו עמדה פעם החומה

מקבץ של 16 בתים, הממוקם על פסגת מדרון בצפון ברלין, מפליא בשל השימוש המתוכם בעיצוב חדשני ומודרני. מתוכננות על ידי אדריכלים מקומיים צעירים, אלומות גליות של מתכת מקומטת וצורות אורגניות יוצרות יער המורכב מבתים שמבנים יחדיו תמונה של קומונה מודרניסטית ואורבנית.

למרות האמור, הרכיב ההופך את הפרוייקט ליחודי אינו האסטתיקה היצירתית, אלא הקרקע עליה הוא ממוקם. הפרוייט נבנה על פיסת אדמה עליה עמדה פעם חומת ברלין (על ברנאור שטראסה במחוז מיטה – Mitte), מבני הזכוכית והמתכת בנויים על קרקע אשר נרכשה בזול ואשר היתה מחוץ לתחום עבור יזמי נדל"ן גדולים. 16 המשפחות המתגוררות על שטח של חצי דונם, חכרו את השטח ל-199 שנים במחיר של 34,000 אירו בלבד כל אחד. הדירות עוצבו ונבנו על הקרקע בעלות של 200,000 אירו לערך כל אחת.

צעד יוצא דופן זה, אשר אושר על ידי מתכנני עיר שמחוייבותם לקדמה איננה פחותה ממחוייבותם לשימור ההיסטוריה של ברלין, הוא ניסיון נואש לרסן את מחירי הנדל"ן העולים באזורים בהם פעם עמדה החומה. "לא הייתם מוצאים מישהו שהתעניין בפיתוח האזורים בסביבת החומה לפני מספר שנים," מספרת לורה פוגרסי לודלוף, אדריכלית. היא ובעלה מתיאס עיצבו את אחד הבתים, וכעת מתגוררים בו עם שני בניהם בני העשרה. "יזמים נוגסים כעת בקרקעות מסביב לחומה, והופכים אותם לאזורי מגורים יקרים משמעותית", היא אומרת.

לאחר נפילת החומה בשנת 1989 שוק הנדל"ן של ברלין היה בקשיים עד לתחילת שנות האלפיים, אז רוכשים זרים החלו להביע עניין. כיום השוק בגאות חסרת תקדים. מחירי בתים קפצו ב-11% בשנת 2012 ביחס לשנה שלפניה, עם מחזור של 12.75 מיליארד אירו בעסקאות, בהתאם למחקר אשר נערך על ידי ה-IVD (ארגון הנדל"ן הגרמני). בהתאם לדיווח, בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הדיור ב-31%. משקיעים זרים, מעודדים על ידי יציבותה הכלכלית של גרמניה, אחראיים ל76% אחוזים של עסקאות אלה.

אין מקום אחר בו ערך הנדל"ן צומח מהר יותר מאשר לאורך הרחובות המקיפים את האזורים החוליים בהם ניצבה פעם החומה, זאת בהתאם להערכה אשר בוצעה על ידי חברת Ziegert הגרמנית. להערכתם, כעת מצויים בבניה בסך הכל 11 פרוייקטים, בהם 500 יחידות דיור חדשות, על קרקע המצויה במקום בו עמדה פעם החומה, או בקרבתה.
"לאחר שנים של פיתוח בברלין כעת אוזלת הקרקע עליה ניתן לבנות," אומר סגן נשיא IVD, יורגן מיכאל שיק. "ריבוי האכלוסין וגידול בכמות הרוכשים הזרים משמעותם כי על היזמים למצוא אזורים חדשים לבנות בהם, מה שמגדיל את הביקוש לאזורים מסביב לחומה."

למשך יותר מעשור לאחר שאוחדה גרמניה בשנת 1990, האזורים מסביב לחומה היו בין האזורים הכי פחות מבוקשים על ידי היזמים. מכוסים בשאריות החומה ובגושי בטון, האזור הציע לא יותר ממקבץ ערום של מגרשים ריקים וחזיתות מתפרקות, אשר עדיין נושאות עליהן את צלקות מלחמת העולם השניה. מרבית האדמה היתה בבעלות העיריה ושמורה לדיור בר השגה.

עם זאת, החוב הגדל ואבטלה הכריחו את העיר למכור את האדמה ללא מגבלות למשקיעים פרטיים, לרבות קרנות מימון. אלו הוציאו 2 מיליארד אירו לרכישת נכסים אשר היו מצויים בידי העיר במהלך עשר השנים האחרונות. היום, אזורים אלה מלאים במסעדות יוקרה, בוטיקי מעצבים, גלריות אמנות ופריטי נדל"ן מהיקרים ביותר בהון הגרמני.

Living Bauhaus, חברה יזמית גרמנית, בונה את בניין הדירות האחרון שלה ישירות מתחת לאיסט סייד גלרי (East Side Gallery) , קטע חומה של 1.3 ק"מ עם 101 יצירות אמנות המצויירות עליו בידי יותר מחמישים אמנים מסביב לעולם. הביצורים אשר בעבר הפרידו בין ברלין המזרחית לברלין המערבית הינם כיום אטרקציית תיירים חשובה.

למרות מחאות ספורדיות מטעם תושבים ותיקים, הפרוייקט בן ארבע עשר הקומות, הנקרא "Living Levels" יתנשא לגובה של 196 רגל וימוקם באזורי פרידריכסהיין וקרוייצברג כאשר יסתיים בתחילת 2015. הוא יצפה אל עבר נהר שפרה ויכיל 61 דירות עם עיצוב פנים בהתאמה אישית. המחירים מתחילים מסך של 2,750 אירו למטר רבוע ומגיעים לסך של 10,000 אירו למטר רבוע, בהתאם לגודל היחידה, הנוף ,והשירותים אשר יעמדו לשימושם של המתגוררים. לדברי היזם, כחמישים אחוזים מתוך שישים ואחת היחידות כבר נמכרו, כאשר הרוכשים מגיעים, בנוסף לגרמניה, מארצות הברית, סין, ואוסטרליה.

Living 108 הוא מיזם יוקרתי נוסף המוקם מספר צעדים בלבד מן המקום בו פעם עמדה חומת ברלין, באזור מיטה. בניין הדירות בן 128 היחידות נבנה על ידי Peach Property Group, אשר פיתחה מספר פרוייקטים יוקרתיים בברלין בעשור האחרון. גודלן של היחידות במיזם ינועו בין דירות בנות שני חדשים בגודל 38 מטרים מרובעים, ועד לדירות ארבעה חדרים עם מרפסות בגודל של 121 מטרים מרובעים. המחירים נעים בין 197,500 אירו ומגיעים עד ל-704,000 אירו. השירותים הנלווים יכללו מרכז כושר, חצרות מטופחות, וטראסות פרטיות על גגות. המתחם יכלול גם חניון תת קרקעי. המיזם מצופה להסתיים עד אביב 2015.