המחירים בעלייה: צוואר בקבוק בענף הבנייה בברלין

אם לשפוט לפי הנתונים האחרונים של המשרד לסטטיסטיקה של ברלין-ברנדנבורג, הקיפאון בתחום הבנייה למגורים בברלין מאחורינו. בנייתן של לא פחות מ- 7100 דירות אושרה על ידי הרשויות בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2013, והדבר מהווה עלייה של לא פחות מ-40 אחוז בהשוואה לפרק הזמן המקביל מהשנה שעברה. בה בעת, פרויקטים גדולים חדשים לבנייה התפרסמו תוך כמה שבועות: באזור Gervinusstraße של שרלוטנבורג מתכוונת קבוצת היזמים Buwog  – Meermann להקים 75 דירות. קבוצת Groth הודיעה על בנייתן של 120 דירות באזור Europacity צפונית לתחנת הרכבת הראשית. קבוצת Wohnkompanie מתכננת את בנייתן של 420 דירות להשכרה ולדיור בבעלות ליד ה- O2 World, ברובע פרידריכסהיין.

עם זאת, השאלה האם כל הפרויקטים יהיו מוכנים בדיוק בזמן תלויה לא רק בביקוש מצד רוכשי הדירות, אלא גם ביכולתן של חברות הבנייה. לראשונה, מסתמנים צווארי בקבוק בתחום זה. לנוכח המגבלה המתהווה בתחום היצע יכולת הבנייה, כבר אין זה קל למצוא קבלן ראשי. כך, למשל, בית החולים Charité, אשר חיפש קבלן ראשי לשיפוץ וחידוש מגדל האשפוז שלו, קיבל רק הצעות בודדות מחברות בנייה. לדברי מנהל בית החולים, קארל מקס איינהויפל, הוא הופתע לגלות עד כמה צר השוק במגזר הבנייה. בהתאם לכך, תחילת העבודות התעכבה.

"כן, השוק הופך הדוק יותר ויותר"' מאשרת הילטרוד שפרונגאלה, מנהלת האיגוד הארצי של עסקי הנדל"ן  והדיור (BFW) בברלין- ברנדנבורג. האיגוד מייצג חברות רבות הפעילות בתחום בניית הדירות. וגם דוד אברהארט, דובר איגוד עסקי הדיור בברלין- ברנדנבורג (BBU), מודע לדבר קיומו של צוואר בקבוק הולך ומתהדק. לדבריו, אמנם הדבר טרם הגיע למימדים דרמטיים, אולם יזמי בנייה יקבלו עתה פחות הצעות מחברות בנייה ויאלצו להתמודד עם הצעות מחיר גבוהות יותר.

האם עיכובים בבנייתן דירות עלולים להיגרם כתוצאה מכך? "עקרונית, האפשרות עומדת על הפרק", משיב אלכסנדר הארניש, מנהל חברת פיתוח פרויקטי הנדל"ן  Diamona & Harnisch, שמתכוונת להקים עד שנת 2016 פרויקט מגורים חדש עם 72 יחידות דיור באזור שלכטנזה בדרום מערב ברלין. יחד עם זאת, הארניש ממהר להרגיע באומרו שהחברה שבבעלותו טרם נתקלה בבעיה הזו. גם גינתר מינגה, יו"ר חברת CD Deutsche Eigenheim לבניית דיור פרטי, מעריך שעיכובים בשל מגבלות היצע בענף הבנייה "בהחלט ייתכנו, ובמיוחד בקביעת מועדים מאוחרים יחסית לביצוע פרויקט הקבלנות". ביחס לחברה שלו הוא אומר: "אנו מבצעים תמיד בהקדם את התחייבויות שאנו מקבלים על עצמנו במכרזים, ומקפידים לעמוד בזמנים שנקצבו לעבודת הקבלנות".

הביקורת אינה מובנת

לקבלן מנוסה יש שותפים ותיקים והוא יקבל לפיכך רק הצעות עבודה מתקבלות על הדעת, כך מרגיע גם מרק ויזה, יו"ר Sanus AG. לדעת ויזה, הדבר אינו תלוי בשאלה אם יזם הפרויקט מעסיק קבלן ראשי אחד שמבצע את כל העבודה בשיתוף קבלני משנה, או מקצה את המטלות הספציפיות לחברות קטנות בעלות התמחות.

גם סטפן אלנר, המנהל המקצועי של חברת Wohnkompanie GmbH, שמתכננת תחת השם מקס ומוריץ, 420 דירות ליד ה- O2 World בפרידריכסהיין, נראה רגוע. החברה היא חלק מקבוצת Zech שפעילה בכל רחבי המדינה, ואליה משתייכת גם חברת הבנייה Zechbau, שמשרתת באופן טבעי את החברה האחות בראש ובראשונה. ביחס ליזמי פרויקטים אחרים, אלנר מאשר שקשה יותר ויותר למצוא קבלנים ראשיים לפרויקטים – ומחירי הבנייה עולים.

מי שהושפעה באופן קשה במיוחד מהדבר הייתה חברת Peach Property Group בשני פרויקטי הדגל שלה "yoo Berlin“ ו- "Am Zirkus 1" ליד הברלינר אנסמבל. היות שהקבלנית הראשית, חברת BSS Beton-System-Schalungsbau, הכריזה על פשיטת רגל, הדבר הביא לעיכוב ניכר בעבודות הבנייה בשני הפרויקטים התאומים, שעתידים לכלול דירות יוקרה, מלון ושטחי משרדים. יזם הפרויקט נאלץ לבצע בעצמו את מלאכת התיאום של עבודות הבנייה ולהעסיק ישירות חברות בנייה ספציפיות לביצוע חלקי הפרויקט. כתוצאה מכך, נראה כי "הוצאות הבנייה יעלו באופן ניכר", כפי שנאלצה חברת Peach Property Group להודיע בחודש אוקטובר.

יחד עם זאת, לדעת אקסל וונשל, מנהל הפעילות העסקית של איגוד תעשיית הבניין ברלין-ברנדנבורג, אין, מבחינה עקרונית, כל יסוד לדאגה. "אינני יכול להבין את התלונות בדבר צוואר בקבוק ביכולת הבנייה", הוא אומר. אמנם, בנייה לדיור באזור ברלין- ברנדנבורג עלתה במחצית הראשונה של שנת 2013, הן בהכנסה הכוללת (עלייה של 1.8 אחוז) והן בהזמנות העבודה (עליה של 21.2 אחוז); אך בסך הכל – כאשר כוללים גם פרויקטים של תשתית והנדסה ובנייה ציבורית – נרשמה באזור ירידה של 4.9 אחוזים בהכנסה הכוללת מעבודות בניין. ירידה זו בפלחי השוק האחרים מאפשרת לחברות הבנייה, לטענת וונשל, להפנות את משאביהן לתחום הבנייה לדיור.

בכך אפשר לזהות מצב נורמלי. "אלו שמציעים עבודות בנייה התרגלו בעבר להיצע עודף ניכר מצד הקבלנים", כך אומר וונשל. הדבר השתנה, והשוק מצוי כעת בעיצומה של פעילות בנייה ניכרת, במצב של "איזון נרחב". מה שבהחלט אפשר להסיק מכל זה: יזמים של פרויקטים כבר אינם יכולים לצפות להצעות במחירי היצף מצד חברות הבנייה.

מקור: דר טאגשיפגל