בלוג ברלין

אוקטובר
202013
 
 

מאת מרק בושן, מנג'ר מגזין

 "אנו מצויים בתרחיש כמעט אידיאלי לשוק הנדל"ן: מספר גורמים לעליית מחירים פועלים במקביל באזורים העירוניים בגרמניה", כך אומר קארסטן-פאטריק מאייר ממכון קיל אקונומיקס. הוא משוכנע: מחירי הנדל"ן בגרמניה ימשיכו לטפס גם בשנים הקרובות.

לפי נתוני החוקרים, גרמניה חווה כעת את עליית המחירים הגבוהה ביותר מאז 1990. עקב כך אמורים מחירי הדירות לעלות ביותר מ- 10 אחוז בחתך כלל ארצי בשנת 2013. לפי התחזית, העלייה תימשך עד שנת 2017. ואולם, קצב העלייה יתמתן בשנים הקרובות. לפיכך צפויה העלייה להיות רק 8 אחוזים בשנת 2014.

 P1050108 small

גורם העלייה מספר 1: שיעורי הריבית עודם נמוכים

מכון קיל אקונומיקס סבור שהסיבה לדינמיקה המתמשכת היא ששיעורי הריבית עודם נמוכים. למעשה, הלוואות בשוק הנדל"ן היו רק לעתים נדירות נוחות כפי שהן כיום: אשראי למשך עשר שנים ניתן כיום עם דמי ריבית בשיעור נמוך משמעותית משלושה אחוזים לשנה, וגם הלוואות בריבית קבועה לתקופה של 25 שנה ניתנות תמורת פחות מארבעה אחוזים. לפיכך, רוכשי הדירות יכולים לעמוד במחירים גבוהים יותר, מפני שהודות לשיעור הריבית הנמוך הם יכולים לעמוד בתשלום החודשי.

שיעורי הריבית הם הגורם מספר אחת לעליית המחירים. כמו כן, החלטתו לאחרונה של הבנק המרכזי האמריקני לפתוח לרווחה את הסכרים המוניטריים, מעידה על שפל מתמשך – עם הסכנה הנלווית של בועת מחירים בשוק הנדל"ן.

הקשר בין הריבית לעליות מחירים ברור לעין. עד לפרוץ המשבר הפיננסי בשנת 2007, שערי הריבית של הבנק האירופאי המרכזי (EZB) היו גבוהים למדי בהשוואה לצמיחה האיטית של הכלכלה הגרמנית, והדבר הקשה על רוכשי הנדל"ן. ואולם, כעת שומר הבנק המרכזי האירופי על שיעורי ריבית נמוכים, כדי לתמוך במדינות גוש היורו שנתונות במשבר – בעוד שבגרמניה הכלכלה צומחת בחוזקה בהשוואה להן. המצב הכלכלי הטוב והירידה באבטלה מהווים סיבה נוספת, שבגינה עוד ועוד גרמנים מאמינים ברכישת בית – ובכך דוחפים שוב מעלה את המחירים.

גורמים נוספים לעליית המחירים: הגירה ובנייה של פרוייקטים יקרים

גורם נוסף לעליית המחירים הוא הגידול באוכלוסייה עקב הגירה. אוכלוסיית גרמניה גדלה בכ- 196,000 תושבים בשנת 2012, ומונה כיום 80.5 מיליון תושבים. עלייה בשיעור דומה נרשמה לאחרונה בשנת 1996, בכ-195,000 תושבים. בשנת 2011 צמחה האוכלוסייה רק בכ- 92,000 נפשות. לכך יש להוסיף את העובדה שהציבור מבקש יותר ויותר מטרים רבועים לנפש.

סיבה נוספת ומשמעותית מאד לעליית המחירים היא התחלות הבנייה של פרוייקטים יקרים, שמתקיימים כעת בערים מרכזיות רבות, ובהם הקונים מבקשים איכות דיור גבוהה בהרבה מברוב יחידות הנדל"ן הקיימות. ובתמורה משולם מחיר גבוה באופן ניכר.

תאוות הבנייה פקדה באופן בולט במיוחד את תושבי ברלין. שם הוכפל מספר פרוקיטי הבנייה החדשה מתחילת שנת 2012 עד תחילת שנת 2013, ליותר מ-200 פרויקטים.

"ההיצע בפלח שוק דירות היוקרה עצום"

בעתיד הלא רחוק נגיע לנקודה שבה שההיצע הגבוה ימתן את המחירים. לגבי דירות יוקרה חדשות באזורים היוקרתיים של ערי מטרופולין, ייתכן שכבר הגענו לנקודה זו. אחד הסימנים לכך הוא שבפרויקטים אלו ייתכן כבר עתה שיחלפו כמה חודשים ואף שנה עד שכל היחידות בנכס יימכרו.

"ההיצע של דירות חדשות באזורים היוקרתיים הוא עצום", כך לדברי ביורן דאהלר, מייסד וראש חברת בית תיווך הנכסים Dahler & Company. "הדבר לא היה כך מאז שנכנסתי לתחום".

בנוסף לכך, שוק הנדל"ן הגרמני היה צריך ליישר קו, מפני שמחירי הדירות עלו במשך שנים רבות בשיעור נמוך יותר מההכנסה.

בערים המרכזיות: מחירי הדירות גבוהים פי 30 מסך דמי השכירות השנתיים

למרות הזינוק בשנים האחרונות, אזרחי גרמניה חיים יותר בזול, כך מראים נתוני ה- OECD. היחס הנוכחי בין דמי שכירות להכנסה נמוך בכחמישית מהנתון הכלל ארצי בשנת 1980. אף שהמחירים עלו באופן ניכר, בראייה כלל ארצית הם נשארו בתחום התשלום בהשוואה להכנסת הגרמנים. הדבר מעיד על כך שעליית המחירים תימשך.

ואולם, הממצא הזה אינו חל בהכרח על הרבעים המבוקשים ביותר של הערים המרכזיות. שם המחירים מטפסים בקצב מהיר בהרבה מהחתך הכלל ארצי, והם הגיעו לשיאים חדשים.

המחירים באזורים המטרופוליניים המבוקשים מטפסים במהירות

כך עלה בינתיים בשרלוטנבורג, ברלין, המחיר לפי ארבעים משכר הדירה השנתי המקובל (ללא הוצאות חימום וחשבונות נוספים). לשם השוואה, בחתך כלל ארצי היחס הזה עומד על פי 23. כמו כן, לעתים תכופות ייאלצו הקונים ברבעים מרכזיים ומבוקשים של ערי המטרופולין האחרות, מהצפון ועד לדרום, לשלם יותר מפי 30 דמי השכירות השנתיים.

לפחות בתחום זה צפויה עליית המחירים להתמתן כבר בזמן הקרוב: שהרי מספרם של אלו שיכולים לשלם כמעט חצי מיליון יורו, המחיר בקירוב כעת, תמורת דירת 100 מ"ר ברובע אוטנזן של המבורג, ברובע קארלשטדט בדיסלדורף או ברובע אוסטהאפן בפרנקפורט, מוגבל והוא צפוי לרדת בתלילות עם עליות מחירים נוספות.

comments

Inspiration Group