בלוג ברלין

אוקטובר
102013
 
 

מאת: תומר יצחקי, מנכ"ל חברת אינספריישן גרופ.

בין שלל האפשרויות להשקעות נדל"ן שקיימות כיום באירופה, השקעה בברלין היא הנבונה והיציבה ביותר שיש. מחירי הדירות בעיר עדיין נמוכים מאוד בהשוואה לבירות אירופאיות אחרות, אפילו של מדינות הגוש המזרחי לשעבר, ונמצאים כל הזמן בעלייה. התשתיות בעיר מצוינות, צעירים רבים מכל העולם – בהם לא מעט ישראלים – נוהרים אליה, והביקוש רק הולך וגדל.

שכונות מסוימות בעיר, בעיקר בצדה המזרחי, הפכו לכל-כך פופולאריות בשנים האחרונות שההשקעה בהן כבר אינה כדאית: חלקים נרחבים משכונת פרנצלאוור ברג הבורגנית במזרח העיר, למשל, או מיטה הסמוכה – שבה צצו בתקופה האחרונה פרויקטי יוקרה רבים. הסוד להשקעה נכונה בברלין הוא לרכוש  נדל"ן מוצלח בשכונות "חמות" רגע לפני שהן מתלהטות יתר על המידה – וכדי לעשות את זה צריך לחפש דירות באזורים הגובלים בשכונות המבוקשות ביותר.

בשכונת ודינג (Wedding), למשל, שכונתה פעם "ודינג האדומה" – על שם הפועלים הרבים שהתגוררו בה ומשום שהיא הייתה באופן היסטורי מעוז שמאל מובהק ואף בית למתנגדי הנאצים החריפים ביותר בתקופה שקדמה למלחמת העולם השנייה –  יש לא מעט אזורים כאלה. חלקה הדרומי של השכונה, לדוגמה, גובל גם בפרנצלאוור ברג וגם במיטה, ובאופן טבעי נהנה מתהליך מזורז של ג'נטריפיקציה.

Wedding

ברלין צומחת – ומחירי הנדל"ן מזנקים

פניה של מי שהייתה עד לא מזמן שכונת מהגרים מוזנחת השתנו מן הקצה אל הקצה בשנים האחרונות: יותר ויותר סטודנטים ומשפחות צעירות מהשכונות הסמוכות החליטו להעתיק אליה את מקום מגוריהם בחיפוש אחר דירה במרכז ברלין, אבל בשכר דירה נמוך יותר, והחלו לדחוק החוצה את האוכלוסיות הפחות מבוססות שהתגוררו לפניהם באזור. בתי הקפה הטורקיים המעושנים הוחלפו בבתי קפה מגניבים, ומסעדות טבעוניות נפתחו לצד חנויות השווארמה. מחירי הנדל"ן, בהתאמה, החלו לזנק.

מדד השכירות הרשמית בחלקה הדרומי של ודינג – סביב נאוונרפלאץ ולאופולדפלאץ – עומד היום על כ-6.70 יורו למ"ר, עלייה של 10% לעומת השנה שעברה. מחירי הקנייה הממוצעים נעים בין 1500 ל-2,000 יורו למ"ר – מחירים שכבר לא קיימים בכלל בפרנצלאוור ברג או מיטה השכנות. בשכונות אלו, המחירים רק מתחילים ב-2,500 יורו למ"ר. השקעה בברלין, במחירים כאלה ובאזורים כל-כך מרכזיים, כבר לא קל למצוא.

ודינג, שנשקה עד האיחוד לצידה המערבי של החומה, ממוקמת ממש בלב ליבה של ברלין. בשטחה ובסמוך אליה נמצאים:

  • כמה מבתי החולים החשובים ביותר בעיר, בהם בית החולים היהודי היפהפה.
  • מוסדות אקדמיים יוקרתיים, כמו בית החולים לרפואה של האוניברסיטה החופשית של ברלין והקמפוס המרכזי של אוניברסיטת הומבולדט.
  • בתי ספר וגני ילדים רבים, כמו גם גני משחקים ציבוריים מושקעים.
  • תשתית מצוינת של תחבורה ציבורית, עם רכבות תחתיות ועיליות שמגיעות לכל פינה בעיר.
  • כבישים רחבים, מסלולי אופניים מרווחים וחיבור נוח ומהיר לשדה התעופה טגל.
  • ארבעה פארקים גדולים, בהם פארק הומבולדטהיין המקסים. צידה הדרום-מערבי של ודינג גובל באחת התעלות הרחבות המתפצלות מנהר השפרה. אגם פלוצנזה הקסום נמצא במרחק רכיבת אופניים קצרה של כמה דקות משם.
  • מרכזי קניות גדולים, בהם קניון גזונדברונן סנטר הנחשב לאחד הפופולאריים בעיר.
  • חיי חברה, תרבות, אמנות ולילה מהטובים בעיר.

ודינג: משכונת מהגרים לשכונה של סטודנטים ואמנים

בשנים שלאחר המלחמה נבנו ברחבי השכונה מבנים חדשים רבים, אולם בחלקה הצפוני והדרומי ניתן עדיין למצוא כיסים מלאי-חן של בנייני אלטבאו ישנים – משופצים פחות ומשופצים יותר – מתחילת המאה. האזורים האלה, באופן מיוחד, מושכים אליהם אוכלוסייה צעירה, בוהמיינית, יצירתית ופעלתנית, שמביאה איתה עסקים חדשים, מתוחכמים יותר, לשכונה – וכמו כן גלריות אמנות רבות ופרויקטים חברתיים מעניינים.

פרופ' טליה בלוקלנד מאוניברסיטת הומבולדט, סוציולוגית המתמחה בהתפתחות אורבנית, היטיבה להסביר את התופעה בראיון לעיתון הגרמני "ברלינר מורגנפוסט". לדברי בלוקלנד, הראשונים שהניעו את תהליך הג'נטריפיקציה בוודינג הם צעירים – ובעיקר סטודנטים – שהגיעו לשכונה בחיפוש אחר דירות גדולות עם תקרות גבוהות, מהסוג שניתן למצוא בבנייני האלטבאו שלה, במחירים שפויים יותר מבאיזורים הסמוכים. "אחריהם", המשיכה, "מגיעים בני מעמד הביניים. ואז מגיעים המשקיעים".

חברת Inspiration Group, שבראשה אני עומד ושהתמחותה היא השקעות נדל"ן בברלין, דואגת להיות תמיד צעד אחד קדימה מהבחינה הזו – וכבר מנהלת שני בניינים בשכונה. בשנים הקרובות, עם מחירי הדירות ההולכים ועולים בשכונות הסמוכות לוודינג וסכומי הכסף הגדולים המושקעים בתשתיות בשכונה, הפופולאריות שלה צפויה לגדול באופן משמעותי – ואנחנו כבר נמצאים בשטח, מחפשים נכסים חדשים ומניבים עבור לקוחותינו.

הערכתי שלפחות בשנתיים הקרובות רכישת דירה להשקעה בברלין עדיין צפוייה לעליית ערך משמעותית – ועדיין תחשב לניצול הזדמנות עסקית שלא תחזור.

Wedding 2

לצפייה בפרויקט Malplaquetstrasse 39 ב-ודינג.

comments

Inspiration Group