בלוג ברלין

אוגוסט
282013
 
 

נכתב על ידי: Global Property Guide

נתונים מ-Europace מצביעים על שיפור בשוק הנדל"ן לדיור בגרמניה לאחר רבעון חלש במיוחד. במונחים ריאליים, מדד המחירים הכללי של המדינה עלה ב-1.94% לשנה שהסתיימה באפריל; רוב העליות נרשמו בברלין. לשכת הסטטיסטיקה הפדרלית דיווחה כי התמ"ג נמצא בירידה ונראה שיוסיף לרדת, ולפיכך קשה לחזות האם השיפור שנרשם לאחרונה הינו בבחינת רווח זמני בלבד. אנליסטים מאמינים כי השוק יעבור להתמקד בעתיד בבתים חד-משפחתיים, זאת על אף שרוב תושבי גרמניה הינם שוכרים. 

לאחרונה חלה עלייה במחירי הנכסים בגרמניה. מדד מחירי הדיור הכללי עלה ב-3.1% (1.94% במונחים ריאליים) לשנה שהסתיימה באפריל 2013, לאחר שלושה חודשים רצופים של ירידת מחירים שנתית: 1.9% בחודש מארס, 2.5% בחודש פברואר ו-0.7% בחודש ינואר; כך על-פי נתונים שהתקבלו מ-Europace.

  • מדד המחירים ההדוני של בתים חדשים עלה ב-5.2% (4% במונחים ריאליים) במהלך השנה שהסתיימה באפריל 2013.
  • מדד המחירים ההדוני של בתים קיימים עלה ב-8.7% (7.4% במונחים ריאליים) לשנה שהסתיימה באפריל 2013.

מטרתם של מדדים הדוניים לבצע השוואה מדוייקת, ולפיכך אמורים להוות כלי מדידה טוב יותר של מגמות מחירי דיור בהשוואה למדדים אחרים.

מדד מגמות מחירי הנכסים של ד"ר קליין (DTI) הצביע על מגמת עלייה חדה בשוק הדיור של מערב גרמניה ברבעון הראשון של 2013.

העלייה הגדולה ביותר התרחשה בברלין, בה המחיר החציוני לדירות עמד על 2,333 אירו/מ"ר, עלייה של 9.91% בהשוואה לשנה שעברה. מחירם הממוצע של בתים חד- ודו-משפחתיים עמד על 1,771 אירו/מ"ר, עלייה של 6.88% בהשוואה לשנה שעברה.

בדרום גרמניה, מינכן הובילה את שוק הדיור, עם בתי משפחה יוקרתיים בעלי מחיר ממוצע חדש של 9,535 אירו/מ"ר. מחירן החציוני של דירות במינכן עמד על 3,053 אירו/מ"ר, ומחירם החציוני של בתים עמד על 3,951 אירו/מ"ר; מחיריהם של בתים חד- ודו-משפחתיים עלו ב-7.20% בהשוואה לשנה שעברה. עליות חדות אלה במחירי הדיור מהוות המשך לתקופה ארוכה של עליות בשוק הדיור במינכן.

בפרנקפורט, מחירם הממוצע של בתי משפחה יוקרתיים עמד על 7,227 אירו/מ"ר. מחירן החציוני של דירות בפרנקפורט עמד על 2,468 אירו/מ"ר, ומחירם החציוני של בתים עמד על 2,030 אירו/מ"ר; מחירי הבתים עלו ב-3.00% בהשוואה לשנה שעברה.

בדיסלדורף, מחירם הממוצע של בתי משפחה יוקרתיים עמד על 4,567 אירו/מ"ר. מחירן החציוני של דירות בדיסלדורף עמד על 2,226 אירו/מ"ר, ומחירם החציוני של בתים עמד על 1,815 אירו/מ"ר; מחירי הבתים ירדו ב-0.39% בהשוואה לשנה שעברה (לשם השוואה, מחירן החציוני של דירות בדיסלדורף עלה ב-7.95% בהשוואה לשנה שעברה).

בקלן, מחירם הממוצע של בתי משפחה יוקרתיים עמד על 4,650 אירו/מ"ר. מחירן החציוני של דירות בקלן עמד על 1,815 אירו/מ"ר, ומחירם החציוני של בתים חד- ודו-משפחתיים עמד על 1,839 אירו/מ"ר, המהווה עלייה של 3.87% בהשוואה לשנה שעברה.

בהמבורג, מחירן החציוני של דירות עמד על 2,850 אירו/מ"ר, ומחירם החציוני של בתים חד- ודו-משפחתיים עמד על 2,720 אירו/מ"ר, המהווה עלייה של 6.42% בהשוואה לשנה שעברה.

סך היתרי הדיור עלה ב-2012 בשיעור של 4.8% לרמה של 239,465 יחידות, כך על-פי לשכת הסטטיסטיקה הפדרלית.

כלכלתה של גרמניה כמעט שלא צמחה בשנת 2012 – התמ"ג עלה בשיעור של 0.7%, האטה חדה ביחס להתאוששות הכלכלית מהמיתון של שנת 2009, שהתבטאה בצמיחת תמ"ג של 3% ב-2011 ו-4.2% בשנת 2010. הכלכלה הגרמנית צפויה לצמוח בשיעורים של 0.3% בלבד ב-2013 ו-1.5% ב-2014, זאת עקב הקשיים המבניים המתמשכים בגוש האירו; כך על פי ה"דויטשה בונדסבנק".

bundestaginsp

היכן לקנות – במזרח או במערב?

לאחר שחלפו למעלה משני עשורים מאז איחודה של גרמניה, הפער הכלכלי בין מערב המדינה למזרחה עדיין ברור לעין.

 האבטלה בגרמניה (5.4%, נכון לאפריל 2013) נפוצה יותר במזרח הקומוניסטי-לשעבר מאשר במערב. נוסף על כך, קיים פער גם ברמות השכר בין שני האזורים. על-פי מחקר שבוצע ע"י "דויטשה בנק", הפער ברמות השכר במגזר הציבורי עמד על כ-10% בלבד בשנת 2011, אך ההבדלים ברמות השכר במגזר הציבורי מצטמצמים בקצב איטי הרבה יותר. בשנת 1992 הפער עמד על 50%; כיום הוא עדיין נמצא ברמה של 30%.

אוכלוסייתה של מזרח גרמניה היא גם מבוגרת יותר. במחוזות המזרחיים, שיעור התושבים אשר גילם מעל 65 נע בין 22.1% ל-25%, בעוד שיעור זה במערב נע בין 19.4% ל-22.1%.

 אוכלוסייתה המידלדלת והמזדקנת של גרמניה אינה מהווה תופעה חיובית עבור שוק הדיור. מספר בתי האב צפוי לצמוח ב-7% במערב גרמניה במהלך 15 השנים הבאות, אך רק ב-2.4% במזרח גרמניה – כך על פי המחקר של "דויטשה בנק".

  • עשרה מחוזות ב"גרמניה החדשה" צפויים לחוות צמיחה סטטית במספר בתי האב, ו-13 מחוזות נוספים צפויים לחוות צמיחה שלילית בתחום זה.
  • עם זאת, במערב המשגשג של המדינה, רק 3 מתוך 74 מחוזות צפויים לחוות צמיחה שלילית במספר בתי האב.

בתים חד-משפחתיים הם העתיד

במהלך 15 השנים הקרובות, צפויה גם מגמה של מעבר מדירות לבתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים (דופלקסים), כך על פי חברת המחקר "אמפיריקה". עד שנת 2020 צפוי ביקוש למיליון וחצי בתים חד-משפחתיים נוספים במערב המדינה; רק כ-500,000 יחידות יתווספו במזרחה.

שוק המשכנתאות

שוק המשכנתאות חווה צמיחה איטית מאז שנת 2000. יתרת ההלוואות עלתה מ-1.03 טריליון אירו בשנת 2000 ל-1.27 טריליון אירו בלבד ברבעון הראשון של שנת 2013. יתרת ההלוואות לדיור עלתה מ-30% מהתמ"ג בשנת 1991 ל-50% מהתמ"ג בין 1999-2003; עם זאת, נכון לשנת 2012, הלוואות אלה היוו כ-47% מהתמ"ג.

משכנתאות בריבית קבועה

רוכשי בתים בגרמניה נוטלים הלוואות בעיקר בריבית קבועה. בין 2003 ל-2012, כמות ההלוואות המאושרות בעלות שיעור ראשוני קבוע (IRF) של 5 שנים ומעלה עמדה על ממוצע של כ-67%, בעוד הלוואות בעלות שיעור ראשוני קבוע של שנה או פחות מעולם לא חצתה את רף ה-20% מסך ההלוואות המאושרות. בשנת 2012, הלוואות בעלות שיעור ראשוני קבוע של שנה או פחות היוו 14% בלבד מסך ההלוואות שאושרו. פרופיל זה מעניק יציבות ניכרת לשוק הדיור, אשר נוטה לא להיות מושפע מתנודות פתאומיות בשערי הריבית או בערכם של בתים.

כאשר הבנק האירופי המרכזי הוריד את שערי ריבית המפתח שלו, מ-4.25% בספטמבר 2008 ל-1% במאי 2009, שערי הריבית על הלוואות בשוק הדיור בעלות שיעור ראשוני קבוע של חמש שנים ומעלה ירד במתינות, מ-5.17% ל-4.35%. שערי ההלוואות אכן המשיכו לרדת, לשיעור של 3.58% באוקטובר 2010, לאחר שהבנק המשיך להחזיק בשער ריבית של 1%. רק לאחר שהבנק האירופי המרכזי יישם שער בסיס של 0.75% בחודש יולי 2012, שערי הריבית של הלוואות בשוק הדיור הגרמני נפלו מתחת לרמה של 3%.

שערי ריבית להלוואות בשוק הדיור, נכון לאפריל 2013:

  • שיעור ראשוני קבוע (IRF) של שנה או פחות: 2.87%
  • IRF  בין 1-5 שנים: 2.5%
  • IRF בין 5-10 שנים: 2.74%
  • IRF  של 10 שנים ומעלה: 3.08%

שערי ריבית יציבים יחסית, אשר שינויים בהם משפיעים על שיעור נמוך מהלווים, מהווים את המפתח ליציבות בשוק הדיור הגרמני.

היצע בתים

מאז אמצע שנות ה-90 של המאה הקודמת חלה ירידה משמעותית בכמות הפרוייקטים שהושלמו בתחום הדיור. תופעה זו נובעת בחלקה משינוי מדיניות כגון עלייה של המע"מ מ-3% ל-19% ב-2007, וביטול הסובסידיות לרוכשי בתים פרטיים.

לאחר איחודה של גרמניה ב-1990, חלה עלייה בהיקף הבנייה של בתים ודירות  ב"גרמניה החדשה" (מדינות פדרליות חדשות) ומזרח ברלין. תמריץ עיקרי לכך היה הפחתות מס לבנייה של בנייני דירות רחבי-היקף שנועדו להשכרה. היקף השלמות הבנייה עלה מ-257,000 יחידות בשנת 1990 לממוצע של 500,000 יחידות בין 1995-2000. למרבה הצער, רבות מההשקעות הללו התבררו כהשקעות רעות. בניינים שלמים עמדו ריקים מאדם במשך תקופות ארוכות.

ב-2011, היקף ההשלמות ירד לרמה של 183,110, זאת בהשוואה לשיא של 583,517 יחידות שנרשם ב-1995.

שוק השכירות

רוב הגרמנים חיים בשכירות. היקף הבתים שבבעלות הדיירים נפל מרמה של 43% בשנת 2002 לרמה של 42% בשנת 2006. שיעור השוכרים ביחס למספר בתי האב הינו מהגבוהים בעולם; 36% מהיצע הבתים נמצא בידיהם של בעלי בתים פרטיים. הדיור הציבורי מהווה כ-5% מסך הבתים, ושכירות קואופרטיבית גם היא מהווה כ-5%.

העליות בתעריפי השכירות היו גבוהות מהעליות במחירי הנדל"ן מאז שנת 2000, וכתוצאה שיעורי התשואה עלו במעט. ככלל, שיעורי התשואה מהשכרתן של דירות קטנות הינם גבוהים יותר מאשר בהשכרתן של יחידות גדולות, כך על פי מחקר של המדריך העולמי לנכסים.

  • בברלין, התשואה מהשכרת דירות של 75-120 מ"ר נעה בין 4.12% ל-4.29%, בעוד התשואה מהשכרת דירות של 180 מ"ר עומדת על 3.43%.
  • בפרנקפורט, היקפי התשואה נעים בין 4.24%-4.68%.
  • ככלל, התשואה מהשכרת דירות במינכן הינה נמוכה יותר. התשואה מהשכרת דירות של 45-75 מ"ר נעה בין 3.88% ל-4.66%, בעוד התשואה מהשכרת דירות גדולות יותר נעה בין 2.88% ל-3.6%.

צמיחה כלכלית איטית ב-2013 וב-2014

גרמניה חוותה האטה כלכלית חדה ב-2012 וב-2013; כלכלתה נחלשה לאחר התאוששות חזקה מהמיתון של 2009 בשנים 2010 (4.2%) ו-2011 (3%).

במהלך הרבעון הראשון של 2013, החורף הארוך מהרגיל פגע בהיקפי הבניה, ושיחק תפקיד בצמיחה המזערית של גרמניה. בהשוואה לשנה הקודמת, התמ"ג הריאלי למעשה ירד ב-1.4%, כך על-פי לשכת הסטטיסטיקה הפדרלית.

גרמניה צפויה לצמוח ב-0.3% בשנת 2013 וב-1.5% בשנת 2014. הבעיות המבניות המתמשכות בגוש האירו מוסיפות לעכב את הצמיחה של גרמניה. האיחוד האירופי מהווה כשני שלישים מיעדי הייצוא של גרמניה.

ההיחלשות הכלכלית של גרמניה מהווה בעייה עבור הקנצלרית אנגלה מרקל, שצפויה להתמנות בפעם השלישית לתפקיד, לאחר ניצחון מפלגתה בבחירות הכלליות שנערכו לאחרונה.

שיעור האבטלה עמד על 5.4% באפריל 2013, המהווה 2.9 מיליון בני אדם; עם זאת, שיעור האבטלה עדיין נמוך בסטנדרטים אירופיים.

עקב התנופה הכלכלית החלשה של המדינה, האינפלציה צפויה להישאר מתחת לרמה של 2% בשנה זו. רמת האינפלציה עמדה על 1.7% נכון לחודש מאי 2013, כך על פי לשכת הסטטיסטיקה הפדרלית (Destatis). במאמץ לאושש את הכלכלות באזור, הבנק האירופי המרכזי הוריד את שער ריבית המפתח שלו לשפל היסטורי של 0.5% עד מאי 2013.

מאמר זה פורסם מחדש באישור ה-Global Property Guide.

comments

Inspiration Group