בלוג ברלין

מאי
232013
 
 

החברה שבבעלותה יותר דירות להשכרה מאשר כל חברה אחרת בגרמניה מתקרבת להנפקה ציבורית ראשונה, ומקווה לנצל את מחירי השכירות הגואים ואת הביקושים למניה המסוגלת להציע תשואות אטרקטיביות בסביבה עם ריבית נמוכה.

שוק הדירות הגרמני מהווה שוק אטרקטיבי בין היתר מכיוון שהגרמנים נהנים מהכלכלה החזקה ביותר ביבשת אך בה בעת משלמים את מחירי השכירות היחסיים הנמוכים ביותר במערב אירופה, כך על פי חברת הייעוץ גרין סטריט. כמו כן, במהלך השנים האחרונות חלה ירידה בהיצעים וזאת על אף שפע של שטחים. זמן קצר לאחר איחוד המדינה ב-1989 חלה עלייה חדה בבנייה. אך ליזמים היו תמריצים מועטים לבנות מאז, בעקבות צמיחה חלשה ברמת השכירות וגידול אפסי באוכלוסייה.

בחלקים מסויימים של המדינה דברים אלו מתחילים להשתנות, בעקבות ההגירה. לדוגמה, עלפי רוב ההערכות, כ-30,000 בני אדם עוברים לברלין בכל שנה, בעוד רק 4,000 דירות חדשות נבנות, פער המוביל למחסור שנתי של 15,000 יחידות דיור, כך עלפי אנליסטים ב-JP Morgan Cazenove. היעדר ההיצעים גורם בתורו לעלייה בתעריפי השכירות; אלה עלו בשנת 2012 ב-8.1% בברלין וב-9.1% במינכן – כך עלפי דו"ח שפורסם לאחרונה עלידי JP Morgan Cazenove.

אך העיתוי של ההנפקה עשוי היה להיות טוב יותר אילו דויטשה Annington אימוביליין (Deutsche Annington Immobilien GmbH) היתה פועלת מוקדם יותר. החברה, שבבעלותה כ-200,000 דירות, אשר עיקרן במחוזות המרכזיים והמערביים של גרמניה, מתכננת לצאת להנפקה בשוק בתחילת חודש יולי.

מנייתה של GSW, אשר בבעלותה כ-60,000 דירות, עלו ב-46% מאז סגירת המסחר ביום ההנפקה של החברה באפריל 2011. אך LEG ירדה בכ-3.7% מאז סגירת המסחר ביום ההנפקה שלה בינואר האחרון – אנליסטים מייחסים זאת באופן חלקי להרוויה בסקטור.

ישנם משקיעים הטוענים כי עלמנת שהנפקתה של Annington תהיה מוצלחת, מחיר המניה יצטרך להיות מוצע בניכוי של 10-15% משווי הנכסים נטו. LEG ו-TAG נסחרות בניכוי של 5.2% ו-6%, בהתאמה.

אין ספק שישנם משקיעים רבים אשר מחזיקים בעמדה שורית לגבי Annington. הם אומרים שחברות הבונות דירות בגרמניה מהוות הימור נאה, הן עקב התשואות שהן מציעות והן כגידור מול עתידה הלוט בערפל של אירופה. אם האירו אכן יקרוס אי פעם, השקעה בנכסים אשר ערכן יכול להיות נקוב במטבע גרמני עשוי להוות "ביטוח מפני אסון", כך לדברי פיטר פאפאדאקוס מחברת ייעוץ הנדל"ן גרין סטריט.

עם זאת, מר פאפאדאקוס גם מצביע על העובדה שישנם שטחים רבים זמינים לפיתוח ברוב הערים. "ההיצע עשוי להגיב לאותות השוק במהירות, וכך לחתור תחת הציפיות הנוכחיות לעלייה חיובית, ריאלית וארוכת טווח במחירים."

אם הנפקתה של Annington תתקדם כצפוי – מכירת מניות בשווי של עד 4 מיליארד אירו (5.2 מיליארד דולר), היא תעבור בקלות את 1.4 מיליארד האירו שגויסו בהנפקה של מניית Telefonica SA (TEF.MC -0.94%) בשלהי השנה שעברה, מה שהיווה את ההנפקה הציבורית הראשונה הגדולה ביותר בגרמניה בלמעלה מחמש שנים. תשואות דיבידנדים ראשוניות צפויות לנוע בין 3.25% ל-3.75%.

חברות הפיננסים JP Morgan Chase ו-Morgan Stanley) תנהלנה את ההנפקה.

מחירי השכירות הגואים מושכים משקיעים, אשר הוציאו למעלה מ-200 מיליארד אירו על פורטפוליואים של בנייני דירות בשנת 2012 לבדה. העסקאות כללו את רכישתן של 7,000 דירות באזור ברלין עלידי GSW ואת רכישתן של 23,400 דירות מ-Barclays Capital עלידי Deutsche Wohnen – מה שהביא את סך הדירות שבבעלותה ליותר מ-80,000.

עם עליית המחירים חלה האטה בנפח העסקאות. בשיחה עם משקיעים בחודש מארס, אמר מנכ"ל Deutsche Wohnen מיכאל זאהן כי "אנו לא מוכנים לשלם יותר ממה שנדרש, ואנו מאמינים שאין צורך בצמיחה בשנה זו." אך העסקאות לא פסקו לחלוטין. בחודש אפריל, חברת Patrizia Immobilien המבוססת באאוגסבורג, גרמניה, הובילה קבוצה אשר הסכימה לרכוש 92% מחברת GBW AG – בעלת דירות למגורים אשר בבעלותה 32,000 דירות מידיה של BayernLB, בנק בשליטת המדינה. עם המכירה שוויה של GBW הוערך בלמעלה מ-2.5 מיליארד אירו.

דויטשה Annington, כמו רבים ממתחריה, הינה חברה צעירה יחסית בעלת שורשים ישנים: היא הוקמה בשנת 2001 כאשר Terra Nova רכשה תיק עצום של דירות פועלים בנות עשרות שנים מידיה של חברת הרכבות הפדרלית של גרמניה.

הארם מאייר, אנליסט מ-JP Morgan Cazenove, רמז כי שלוות נפש תהווה מאפיין העשוי לסייע במכירת המניה: "4.5% עד 5% תשואה, 2% עלייה במחירי השכירות, ושינה טובה."

comments

Inspiration Group