בלוג ברלין

אוקטובר
262012
 
 

חלק שני: החוקים הקשוחים של ביקוש והיצע

ולריה פלורי, הקונה הפוטנציאלית ממילאנו, הגיעה לברלין עם בעלה ואחד מנכדיה. "הם מבקרים עכשיו במוזיאון הלגו" היא אומרת. היא לובשת סוודר ורוד, ג'ינס ונעליים נוחות, ונראית כמו תיירת טיפוסית בטיול לחו"ל. היא הגיעה לברלין כדי לקנות עוד דירה, והפעם היא מסתכלת על דירת שני חדרים ב Friedrichshain. תהיה זו ההשקעה הרביעית שלה בשוק של ברלין. פיורי יצאה לגמלאות, אך היא אומרת שאינה מקבלת פנסיה באיטליה.

מאוד שקט כעת במשרד של טאוקר, על אף שתריסר אנשים רוכנים על שולחנות ארוכים ועובדים. פיורי מעוניינת בדירה אך עדיין יש לה מספר שאלות. מתי החוזה יהיה מוכן? באיזו מהירות יכולים המתווכים למצוא לה דייר? היא אינה אוהבת את העובדה שהרבה אנשים גילו שניתן להרוויח כסף מנדל"ן בברלין. "המחירים עלו, זה נורא", היא נאנחת, ונשמעת כמו ברלינאית ותיקה.

לפני כשלוש שנים, פיורי גלשה באינטרנט כשגילתה דירה ברחוב Leipziger ברובע Mitte. הייתה זו דירה בת 100 מ"ר בקומה העשרים, והיא "חטפה" אותה מייד. הדבר הראשון שעשתה היה להתקין רצפת פרקט מעץ אקליפטוס. הדירה משקיפה על Mauerpark, פארק בשכונת Prenzlauer Berg שבעבר עברה בו חומת ברלין, היא אומרת. לפיורי יש דירה קטנה נוספת לא רחוק מ Mauerpark, וכן יחידת מגורים ליד Weinberg park, ב Mitte. לבעלה יש בינייני דירות בשכונת Moabit, וכן שלוש דירות נוספות.

הנדל"ן מהווה למעשה את ההון של משפחת פיורי והתרחבות הינה תמיד אופציה. האם ישקלו לקנות בעיר גרמנית אחרת? הו לא, היא אומרת, "זה יקר מידי".

כאשר ברלינאי חדש נתקל בברלינאי ותיק בתקופה מוזרה זו של חששות ואופוריה, בדרך כלל יש רגע של אי נעימות. האם שכר דירה חודשי של 500 יורו לדירה של 60 מ"ר עם פרקט עץ, חימום מרכזי ונוף לנהר ה Spree הוא נמוך עד כדי גיחוך או שוד לאור היום?

במהרה הברלינאי הוותיק מאבד את עשתונותיו משום שהברלינאי החדש מתחיל להסביר לו כיצד דברים עובדים בעולם, ועל הקפיטליזם. דירות הינן מצרך, אומר הברלינאי החדש, וכאשר הביקוש עולה, כך גם המחירים.

ערים גדולות נחשבות לאטרקטיביות ויקרות. המחירים בניו יורק שערורייתיים, בעוד העלויות בלונדון מרקיעות שחקים. תלונות אודות שכר הדירה השערורייתי הינן חלק מהנראטיב של עיר כרך מצליחה. אך ברלין הייתה תמיד היוצא מן הכלל.

נדחקים החוצה

נרטיב המהפך של ברלין מעיר מבודדת בתוך ים קומוניסטי לעיר הידועה באמנים וחיי הלילה התוססים שלה תמיד שילב בתוכו שכירויות נמוכות. החלק המזרחי של ברלין היה בעבר עיר סוציאליסטית, בעוד שהחלק המערבי היה עיר גבול שהתקיימה מסבסוד ממשלתי. הבניינים הישנים התפוררו בPenzlauer Berg כאשר הייתה חלק מברלין המזרחית וב Kreuzberg במערב ברלין. אפילו לאחר האיחוד מחדש, מחירי השכירות נשארו נמוכים.

כעת הם עולים. לפי GSW Immobilien AG, חברת נדל"ן גדולה בברלין, מחירי השכירות זינקו בכמעט 8% ב 2011. כ 85% מהברלינאים שוכרים דירות, והדאגה שהם מביעים מעליית מחירי השכירות היא סימפטום מובהק של השגשוג. הקונפליקט הנוכחי בין השוכרים ובעלי הדירות מהווה איום לסגנון החיים בברלין. הוא מאיים על אנשים בסטנדרטים חומריים אך תרבותיים גבוהים, אותן הם מקשרים עם ה Kiez (ביטוי בסלנג המבטא את סביבת החיים המקומית). עבור ברלינאים רבים, ה Kiez מייצג חלק קטן ונעים יותר של העיר הגדולה שאותה הם מכנים בית.

"אנחנו שואלים את עצמנו, לאן אנחנו אמורים ללכת", אומר טורסטן, שעובד בתעשיית התקשורת. שלושת הדיירים של טאוקר, שיושבים על המרפסת בגג ביתם ב Kreuzberg , רוצים להישאר בעילום שם משום שהם חוששים להיזרק מדירותיהם. אך לא ברור לגמרי אם חששותיהם מוצדקים. בבעלותו של טאוקר בניינים מאז 2006. בשנה שעברה, דיירים קיבלו מכתבים שמודיעים להם כי הדירות שלהם עומדות להימכר.

ג'ייקוב, העובד בתעשיית המוזיקה, עבר לאזור לפני 15 שנים "משום שהכול פה היה כה נחמד ונטול טרנד". כעת הם מוקפים בהיפסטרים, תיירים ואימהות עם עגלות. " אין לנו בעיה עם טרנדיות", אומר ג'ייקוב, "כל עוד היא לא מגרשת אותנו מהעיר". הנינג, החבר השלישי בחבורה, עובד ב IT. הוא משלם 200 יורו לחודש עבור דירת ה 35 מ"ר שלו, וזה כל מה שהוא יכול להרשות לעצמו, הוא מספר.

כאשר נשאלו מהי בדיוק סיבת ההתנגדות שלהם לטאוקר, הגברים השתתקו. העיתונאות בברלין תיארה לאחרונה את הטרדתם של הדיירים על ידי בעלי הדירות, אך אף אחד בבניין לא שמע על התנהגות כזו. "התנהגותם בדרך כלל הגונה למדי", הם אומרים. הדיירים בבניין יכלו למנוע מטאוקר להעלות מחירים על ידי איום בתביעה משפטית. חלק מהדיירים קיבלו הסדרי פשרה ועזבו את דירותיהם מרצונם כאשר נמכרו. אז מה כל כך רע בטאוקר? "הם לא עושים שום דבר בשביל הבניין", אומר טורסטן. "כל מה שעשו היה להתקין סככות לאופניים".

נולד מחדש מתוך משבר

בינתיים, טאוקר מדבר אודות איכותם של בניינים עתיקים ויפי הפרקטים בבניינים שלו. הוא מרגיש שהדרך שלו לעשות דברים נכונה יותר מדרכם של משקיעים גרמנים רבים. "הם קונים בניין, מפשיטים אותו מהיסוד והופכים אותו לבניין של דירות יוקרה". "זאת הגישה הרווחית ביותר". מצידו, טאוקר מעדיף להשאיר את השיפוץ לקונים.

טאוקר מודה שהצליח יפה בברלין. "הופענו בזמן הנכון וקנינו בשכונות הנכונות", הוא אומר, ונימת סיפוק נשמעת בקולו. ניתן לומר שברלין הייתה הישועה של טאוקר. ב 2008, חברת האם הדנית שלו נלכדה במשבר הכלכלי הגלובאלי ועמדה על סף פשיטת רגל. החברה לקחה הלוואות מבנקים בדנמרק כגון Rosklide Bank ו FIH Erhvervsbank. Rosklide הכריז על פשיטת רגל, ו FIH נרכש על ידי הבנק האיסלנדי Kaupting Bank, שבסופו של דבר הולאם.

טאוקר, כלקוח של FIH, היה ברשימת הלווים של Kaupting שפורסמה על ידי Wikileaks. נכסיו הגרמניים שימשו כערבון בבנייה מחדש של החברה. רק בזכות נכסיו בברלין החברה הצליחה לעמוד מחדש על הרגליים, אומר טאוקר. החברה כעת מייצרת שוב רווחים.

שלושת הדיירים שמעו על עסקאות אלו. השמועות סובבות סביב שרשרת מוזרה של אירועים גיאופוליטיים המסתיימת בבניין דירות בברלין. משקיע מהצפון מפסיד כסף במשבר האשראי העולמי ב 2008, והחברה שלו הופכת רווחית שוב רק כאשר גובר הביקוש לנכסים שלו בברלין.

בדרך עקיפה ניתן לומר כי התנפצות בועת הנדל"ן בארה"ב הובילה לשגשוג נדל"ן בברלין שנים מאוחר יותר. המשקיעים הגרמניים שבאופן רגיל היו שמים את הכסף שלהם בבורסה החלו לקנות נדל"ן בברלין. ארצות בדרום אירופה החלו לקרטע בפרוץ משבר החובות האירופי, ואזרחיהן, שחיפשו מקום בטוח יותר לכספם, הגיעו אף הם לברלין. עבור טורסטן, ג'ייקוב והנינג, השורה התחתונה היא שמשקיע על סף פשיטת רגל מהצפון מוכר דירות לאנשים מהדרום שמנסים להימלט מהמשבר.

להיכנס למשחק

"האם אתה אוהב את האזור" שאלה פיורי את בנה, שאף הוא הגיע לברלין מאיטליה לזמן קצר. הם עומדים בשדרה של מסעדות ב Krossener Strasse ב Friedreichshain. פיורי רוצה להראות לבנה את הרכישה האחרונה שלה.

זה הנכס הראשון שהיא קונה ב Friedrichshain, שכונה שמצטיירת לה כשנחמדה עבור אנשים צעירים. דירת ה 53 מ"ר כוללת מטבח גדול וחדר אמבטיה מלא. למעשה לא התכוונה בתחילה לשלם יותר מ 2000 יורו למ"ר, אך היא וטאוקר הסכימו בסופו של דבר על מחיר של 109,000 יורו, או 2,056 יורו למ"ר. פיורי היא הקונה הראשונה בבניין. טאוקר רק לאחרונה העמיד את הדירות למכירה והדיירים לוקחים את החדשות טוב למדי.

כאשר פיורי החלה להשקיע בברלין לפני 5 שנים, המחיר למ"ר בדירה לא מרוהטת בבניין ישן היה 1540 יורו בלבד. בתחילת השנה שעברה, הוא עלה ל 1715 יורו למ"ר. פיורי, כמו רוב הקונים בברלין, מעדיפה בניינים ישנים יותר. במילאנו, עיר מגוריה, דירה יפה עדיין "נמכרת ב 4,000 יורו למ"ר",היא אומרת. פי 2 מהמחיר ב Friedrichshain.

פיורי מחכה לחוזה המכירה, אך הנוטריון עסוק מאוד כרגע, וזה ייקח עוד כמה ימים, אומר מועסק של טאוקר. "אך תקבלי מאיתנו שני בקבוקי יין אורגני בסגירת המכירה". החברה של טאוקר אוהבת מוצרים אורגניים, אומר העובד. "אהה", אומרת פיורי. לאחר מכן היא שואלת מתי הדירה הבאה תהיה פנויה לרכישה בבניין.

השגשוג הפך רבים בברלין למומחים ויזמים בתחום הנדל"ן ורבים רוצים להשתתף במשחק המונופול הברלינאי. מספר הקונים הפרטיים עלה ב 30% בחמש השנים האחרונות. בעוד שתקופת השגשוג הקודמת , בין 2004-2007, הייתה מונעת על ידי קומץ של משקיעים מוסדיים גדולים המחפשים רווח לטווח הקצר, המשקיעים של היום כוללים אלפי אנשים פרטיים שמחפשים השקעות לטווח הארוך בבירה הגרמנית. בעוד שהתאגידים שהשקיעו בעבר היו מכונים "ארבה" המשקיעים הפרטיים של היום מכונים "נמלים".

הם כוללים אנשים כמו מיקול סינגרלה. כשהצעירה האיטלקיה בת השלושים עברה לברלין לפני מספר שנים, היא לא חלמה כי יום אחד משבר היורו יהפוך אותה לסוכנת נדל"ן. היא למדה ספרות ופילוסופיה, וכעת מתגוררת בדירת שותפים ב Friedrichshain.

סינגרלה מוכרת נדל"ן מחדרה שבדירתה או משולחן בפאב המקומי, בעיקר לקרובי משפחה ומכרים מאפריליה, עיר מולדתה באיטליה. חצי מתושבי אפריליה כבר קנו דירות בברלין. לאחרונה מכרה שלוש יחידות דיור בבניין דירות במחוז Wedding להורים של חברתה מאפריליה, לחברת ילדות ולמורתה מבית הספר. "חלק מהלקוחות שלי מאמינים שאם היורו יתמוטט, הם ישיגו את כספם בסופו של דבר במרקים גרמניים", אומרת סינגרלה.

שירותיה כוללים גם מציאת דיירים לדירות מרגע שנרכשו. זה החלק הקל בעבודתה. "נראה שכולם עוברים לעיר הזאת בימים אלה". היא אומרת. לפי הדמוגרפים, ברלין חווה הגירה חיובית, כשב2011 בלבד נהנתה העיר מתוספת נטו של 40,000 תושבים חדשים. באותה העת, אנשים רוצים לחיות בגפם, והעובדה שאחד מתוך כל שלושה ברלינאים חי בגפו תורמת לשגשוג.

שותפיה לדירה של סינגרלה שואלים אותה לעיתים שאלות על עבודתה. האם זה בסדר למכור דירות בברלין? הם שואלים, או האם היא נושאת באחריות לעליית מחירי השכירות ולעובדה שאנשים מאבדים את דירותיהם? סינגרלה אומרת להם שאינה מוכרת למשקיעים מפוקפקים אלא לאנשים שמודאגים לגבי עתיד חסכונותיהם. אך לעיתים היא שואלת את עצמה האם היא וכל האחרים הנוהרים לעיר, ומביאים את כספם ואת דאגותיהם, אינם הורסים אוטופיה.

חלומות הגירה

זהו החלום על עיר גדולה שבה דברים אינם עובדים באופן שבו הם בדרך כלל עובדים בערים גדולות, בירה אירופית שבה גמלאים, סטודנטים ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה יכולות להרשות לעצמן לגור בשכונות טובות, עיר שבה אנשים כמו ג'ייקוב, הדייר של טאוקר, יכולים להתפרנס ממוזיקה. היבט ייחודי זה של העיר כונה "כור ההיתוך של ברלין". סוציולוגים אורבניים חוזים כי כור ההיתוך לא ישרוד, לפחות לא בדאון טאון של ברלין. הם משערים כי אנשים בעלי הכנסות נמוכות יאלצו לעבור לפריפריה, כמו שקורה בערים אחרות. "ברלין רק מדבירה פערים בהתפתחות", אומרים מומחים בתחום הנדל"ן.

עיר קוסמופוליטית עם מחירי שכירות נמוכים? זהו חלום יפה. אך לג'ורן טאוקר יש חלום אחר. הפרוייקט האחרון שלו הוא בנייה של עיר קטנה מצפון ל Aarhus, עיירת מולדתו בדנמרק, והחברה שלו כבר יצרהה תוכנית מתאר. כ 15,000 תושבים יחלו לעבור לעיר בת 2000 דונם ב 2015. העיר תחומם על ידי אנרגיה סולארית וגיאותרמית, תהינה מערכות לאיסוף מי גשם והמכוניות יהיו שיתופיות. טאוקר משקיע את רווחיו הגרמניים בעיר הדנית. בעוד תקופה מגיעה אל קיצה בברלין, זוהי תחילתה של תקופה חדשה ליד Aarhus. העיר החדשה תכונה "Nye", כלומר "חדשה" בשפה הדנית.

comments

Inspiration Group