בלוג ברלין

אוקטובר
262012
 
 

במשך שנים ברלין חרגה מהנורמה בכל הקשור למחירי דירות ושכירויות ביחס לערים מבוקשות בעולם, אך הימים האלה מגיעים לקיצם ובמהירות. גל של משקיעים מוביל לעליות מחירים בעיר ומשפיע על הרגלי החיים של התושבים הותיקים.

ג'ורן טאוקר מעדיף להתהלך יחף בלופט המעוצב בשכונת Kreuzberg שמשמש גם כמשרד הנדל"ן בניהולו על אף שהיום הוא נועל כפכפי אצבע. שם המשפחה שלו , טאוקר, הפך בברלין למילה נרדפת ליזמנות נדל"ן נשכנית. עבור קתרין לומפשר, חברת מפלגת שמאל רדיקאלית בפרלמנט, טאוקר הינו "סמל הרשע".

ולריה פלורי, ילידת מילאנו, מטפסת במדרגות למשרדו של טאוקר בקומה החמישית, הממוקם ברחוב Paul Lincke . רחוב זה משתרע לאורך תעלת המים בשכונת Keruzberg. אין בבניין מעלית, ופיורי מתנשמת מעט כשהיא מגיעה למשרד. היא בת 61 והגיעה אתמול ממילאנו. בבעלותה כיום 3 דירות בברלין, וכעת היא קונה דירה רביעית מטאוקר. "יש לי יותר אמון בגרמניה מאשר באיטליה," היא אומרת ומוסיפה שלא חסכה כסף כל חייה רק בכדי שמשבר היורו יהרוס לה את גיל הפרישה.

במרחק פסיעות מועטות מהרחוב, שלושה מדייריו של טאוקר יושבים על גג הבניין. הם מעדיפים שלא להיחשף ולכן נכנה אותם טורסטן, הנינג וג'ייקוב. "כל מה שקורה כאן לא קשור אלינו", אומר טורסטן. בניין המגורים שלהם הפך לרכושם של משקיעים, כמו רבים אחרים באזור. "אנו רק גרים כאן", אומר הנינג.

במשך זמן ממושך השלישיה לא הייתה מודעת שמשקיע מדנמרק רכש את בניין המגורים שלהם. הם לא ידעו גם כי המשקיע מוכר כעת דירות בבניין, לעיתים קרובות למשקיעים פרטיים מדרום אירופה, שבעקבות המשבר הכלכלי מעוניינים כעת להעביר את חסכונותיהם לאפיק בטוח יותר– – וכי גם דירותיהם עלולות לעמוד למכירה.

שוק נדל"ן בשיכרון חושים

אצל טורסטן, הנינג וג'ייקוב מתרקמת הבנה כי הבניין שלהם הפך לכלי נוסף במארג הכלכלי הגלובלי, המתבטא כשגשוג חסר תקדים בענף הנדל"ן בבירה הגרמנית.

בסביבה דינאמית זו, שני הצדדים נתונים בקונפליקט: מצד אחד מצויים המשקיעים הזרים והגרמנים ה'ברלינאים חדשים', המחפשים נכס לרכישה, ומצידו השני של המתרס מצויים התושבים מקומיים, או הברלינאים הותיקים, שתוהים כמה זמן יוכלו להישאר בשכונות בהן הם מתגוררים שנים. חברי הקבוצה הראשונה נוטים להטות את מבטם למעלה בהתהלכם ברחוב, בוחנים בנייני מגורים ומחפשים השקעות חדשות. חברי הקבוצה השנייה – בוחנים את המדרכה לפניהם בעודם צועדים הביתה.

טורסטן, אחד מדייריו של טאוקר אומר: "הם מנסים לגזול את העיר מאיתנו".

ולריה פיורי, אחת ממשקיעותיו של טאוקר, אומרת: "המחירים בברלין אטרקטיביים, וזוהי השקעה טובה".

טאוקר עצמו אומר : "אני אוהב את ברלין, והעתיד שלה מבטיח".

שוק הנדל"ן בברלין נמצא במצב של שיכרון חושים. מחיריהם של אזורי המגורים בברלין עלו ב 32% מאז 2007. עלייה זו משמעותית הרבה יותר מעליית המחירים בשאר גרמניה. ב 2011 בלבד היו כ 32,000 עסקאות נדל"ן בברלין, כשמדובר בעלייה של 20% מהשנה הקודמת, והמגמה עדיין נמשכת. באותה תקופה, המחירות גדלו ב 28% מ 8.7 מיליארד יורו (11.2 מיליארד דולר) ל 11.1 מיליארד יורו.

לפי מדד השכירות הגרמני, זינקה השכירות הממוצעת ב 4% לשנה מאז 2009, המתורגמים לרווחים גדולים יותר עבור בעלי הנכסים. בגרמניה, ומקומות אחרים, משקיעים מקבצים את ההון שלהם, ומנצלים את שיעורי הריבית הנמוכים במיוחד לשם לקחית הלוואות והשקעה בנדל"ן. ההעדפה הברורה היא לברלין, שבה המחירים עדיין נמוכים בהרבה מהמבורג או מינכן. מספר הפניות של רוכשים פוטנציאליים בנוגע לנכסים בעיר זינק ב 500% מאז 2007, כך לפי אתר הנדל"ן הגרמני Immobilienscout 24.

נוסחה מנצחת

שכונת Graefe Kiez, אחת שכונות האחראיות לדימוי ה ענייה וסקסית, שהפכו את ברלין לטרנד עולמי, נמצאת ממש מחוץ לבניין שבו שוכן משרדו טאוקר. הלוגו של טאוקר, עם האותיות a ו e משולבות יחדיו, מופיע בפינות רחוב ואתרי בנייה רבים.

בעוד הברלינאים הותיקים רואים בשמו קללה, הברלינאים החדשים רואים בו הבטחה. "עוד בניין נפל לידיו של טאוקר", אומר דייר מקומי ואקטיביסט מרטין ברגר. כל הרחוב עבר "טאוקריזציה", הוא מוסיף. ישנו אפילו אתר אינטרנט המכונה "Taekkerwatch" שמגדיר את עצמו כאתר לעזרה עצמית עבור שוכרים המושפעים מהמכירה של הדירות על ידי קבוצת החברות של טאוקר בברלין". קונים פוטנציאליים, עם זאת, משתמשים באתר בכדי להתעדכן בנכסים שטאוקר עומד להעמיד למכירה.

"כמובן שאנו חודרים לשכונה. אני מבין מדוע אנשים מודאגים מכך",אומר טאוקר בן ה 56, שבבעלותו מחזיקה כ3,500 יחידות דיור בברלין. לפי אומדן שלו, הוא אחד מהמשקיעים הפרטיים הגדולים יותר בשוק של ברלין. לבוש בג'ינס וטי שירט שהפכו לסימן ההיכר שלו, הוא אינו נראה שונה מהברלינאים שאת דירותיהם הוא קונה. טאוקר רואה את עצמו כקפיטליסט בעל נימוסים נאים. "אין ספק שאנו כאן כדי להרוויח כסף", הוא אומר, "אך אנו עושים את זה באופן אתי, במסגרת החוק".

החברה הרחיבה את תיק ההשקעות הברלינאי שלה מאז אמצע העשור הראשון של שנות ה -2000, כשההתמקדות הינה בעיקר בבניינים שנבנו בשלהי המאה התשע עשרה ותחילת המאה העשרים המכונים בנייני Altbau בעיקר בשכונות Friedrichshain, Mitte, Prenzlauer Berg ו Kreuzberg.

כאשר נשאל לסיבה שהביאה אותו לגרמניה, עונה טאוקר : "חיפשתי אופציות חדשות להשקעות באירופה". הוא יושב בחדר ישיבות שקירותיו עשויים זכוכית. על מדפים נחים מאות קלסרים לבנים, שעל כל אחד מהם רשומה כתובת: Bokhstrasse 13, Dieffenbachstrasse 38, Maybachufer 47. צליל הכתובות, שכולן ממוקמות בשכונות טובות, נשמע מתוק לאוזניהם של הברלינאים החדשים כצליל פעמונים.

טאוקר הוא נגר ומהנדס בניין במקצועו. בברלין, הוא גילה את מה שמצא בקופנהגן לפני עשור: "עיר בעלת אוריינטציה ליברלית שמאלית, וללא הרבה הון, אך בעלת אווירה פנטסטית ובניינים רבים ולא יקרים". בתחילת המילניום, כאשר המחירים היו גבוהים, טאוקר מכר למעלה מ 70 בניינים בקופנהגן. לאחר מכן הוא החל לחפש מקום חדש שבו יוכל ליישם את אותה אסטרטגיה פשוטה: לקנות בזול ולמכור ביוקר כאשר מתחילה תקופה של שגשוג.

במשך זמן מה, טאוקר בדק נכסים ב Nuuk, העיר הבירה של גרינלנד, אך הוא חש שלברלין יש פוטנציאל גבוה יותר. "לא יכולתי להבין מדוע המחירים נמוכים כל כך". הוא אומר, "כנראה שמישהו החמיץ משהו".

הבהלה לדיור:

מרסל מגדבורד, מתווך שעובד עבור טאוקר, נוהג לפגישה במכונית Smart כחולה. המכונית המניאטורית בעלת שני המושבים היא המכונית האידיאלית לעבודה שלו, משום שלעיתים קרובות הוא נדרש לפתרונות חנייה יצירתיים. מגדבורג גדל בפוסטדאם, מחוץ לברלין, ובחמש השנים האחרונות הוא עובד עבור טאוקר מוכר או משכיר נדל"ן מגורים ברחבי העיר. ימיו מורכבים מנהיגה מרובה, טיפוס בגרמי המדרגות והצגת דירות ריקות לקונים או שוכרים פוטנציאליים.

מגדבורג, המדבר בז'ארגון השמור לעובדים בתחום הנדל”ן, אומר דברים כמו "הביקוש במגזר המכירות עלה מאוד השנה", אך לעיתים קרובות הוא עובר לגרמנית יומיומית רגילה ואומר דברים כמו "ידידיי, זה פשוט טירוף. לעיתים אתה רואה אנשים שמניחים את השטרות ישר על השולחן. קשה להאמין לזה, אך זו האמת. רק תחשבו על פליטי היורו מדרום אירופה. יש הרבה כאלה היום".

רק לאחרונה הראה כמה נכסים להשקעה לברלינאי בעל קעקועים. האיש קונה דירות קטנות ומשכיר אותן כיחידות נופש. עד לא מזמן, הוא עבד כמאמן כושר; אך לאחרונה, הפך למשקיע ממולח, וכל הנראה בעל שליטה ברזי חוקי הנדל"ן של ברלין.

נראה שהתפרצות המגמה בברלין שרבים ציפו לה בכיליון עיניים מאז האיחוד מחדש של גרמניה אך גם רבים חששו ממנה סוף סוף מתרחשת. משקיעים זרים, שכעת מהווים 30% מהשוק, מגבירים את הביקוש. רוב המשקיעים הזרים בברלין הם איטלקים, ספרדים, רוסים, בריטיים וצרפתים.

comments

Inspiration Group