בלוג ברלין

אפריל
042012
 
 

כתבה של הוול סטריט ז'ורנאל האמריקני, מנתחת באופן ביקורתי את עליות המחירים בשוק הנדל"ן בגרמניהבעוד רוב מדינות האיחוד מתמודדות עם גרעונות, מיתון, ומשבר חובות הרי שבגרמניה יש החוששים כי עלויות המימון הנמוכות עשויות לגרום להתחממות יתר של השוק המקומי.

באופן הסטורי, הגרמנים לא חולקים את החלום האמריקאי (והישראלי) של בעלות פרטית על בתים, כאשר קיימת העדפה להשכרה מאשר לרכישה של נכסים. אך עלויות המימון הנמוכות מהוות זריקת מרץ לשוק הנדל"ן הגרמני הרדום בדר"כ, כאשר עליות מחירים ממוצעות של 5% נרשמו ברחבי המדינה ב 2011. בעוד הגידול אינו ניכר בערים קטנות, הרי שבחלק מהמרכזים המטרופולונים נרשמו עליות מחירים דו ספרתיות בשנה האחרונה.

מאז התפרצות משבר החובות באירופה, המדיניות המוניטרית של האיחוד האירופאי הופנתה בעיקר לתמיכה במדינות כגון ספרד ואיטליה. גרמניה נהנתה משיעורי הריבית הנמוכים, והתחזקות בייצוא עקב הירידה בערך האירו. הכלכלה הגרמנית צמחה ב 3% או יותר בשנתיים האחרונות. אך המשך העלייה במחירי הנדל"ן עשוייה לאתגר את היציבות הכלכלית.

כאשר בוחנים את עליות המחירים בגרמניה בשנים האחרונות, לא צריך להיות מדען גרעין כדי להבין שעליה נוספת של 20% בשנה עלולה להוביל לסכנה של בועתיות", אומר אנדרו גרום, מנהל אגף השמאות בחברת הנדל"ן Jones Lang LaSalle בגרמניה.

הבונדסבנק, הבנק המרכזי של גרמניה, בוחן את המצב מקרוב ועשוי להמליץ על הקטנה של כמות האשראי שהועמדה לרשות בנקים אירופאים בידי הבנק האירופאי המרכזי. "עלויות המימון הנמוכות, העלייה בהכנסות ושוק העבודה החזק תורמים לעלייה בביקושים לנכסים", אמר נגיד הבנק המרכזי הגרמני ג'נס ויידמן, “וזהו משהו שאנחנו צריכים לשים אליו לב.”

כלכלנים חלוקים בדעותיהם לגבי היכולת של בנקים מרכזיים להתערב בדינמיקות המובילות לבועתיות. קרן המטבע הבינ"ל תומכת במדיניות של התערבות בכדי להאט עליות מחירים, בעוד כלכלנים אחרים טוענים שלמוסדות הפיננסים הגדולים חסרים הכלים להתמודד כראוי והם עשויים רק לגרום לנזק באמצעות העלאה מהירה מידי של שיעורי הריבית.

רוב ההלוואות בגרמניה הינן הלוואות ארוכות טווח בריבית קבועה. כתוצאה מכך הכלים העומדים בפני מעצבי מדיניות הינם בעיקר מיסוי מוגבר או שינוי מדיניות ההלוואות. “סופו של דבר הבנקים המרכזיים יצטרכו להגיב להפתחויות (בשוק הנדל"ן)”, הוסיף ויידמן.

החשש מאינפלציה הינו אחד מהגורמים המעודדים את העלייה בביקוש לנכסים. מאז המשבר הכלכלי של שנות ה 20 של המאה הקודמת, הגרמנים חוששים מאיבוד ערכו של כסף נזיל. משבר החובות באירופה, ומדיניות ההלוואות של הבנק האירופאי המרכזי, אשר עשויים להגדיל את רמת האינפלציה, הובילו גרמנים רבים להשקיע בנדל"ן.

החשש מאינפלציה יחד עם שיעורי הריבית הנמוכים הובילו לעלייה בהשקעות בנדל"ן למגורים", מוסיף מר גרום, “ישנם רמזים לכך שהדבר עלול לעודד מדיניות השקעות ספקולטיבית.”

באמת יתכן שחלק מהנזילות (מההלואות של הבנק המרכזי האירופאי) ימצא דרכו לשוק הנדל"ן בגרמניה, ויעודד הווצרות תנאים בועתיים", אומר קאי קארסטנסן, כלכלן העובד במכון Ifo במינכן. “קשה למצוא במינכן דירה אם אתה לא מאוד עשיר", הוא מוסיף. הדבר עשוי להקשות על חברות להעסיק עובדים חדשים ללא תוספות שכר משמעותיות, דבר שעשוי לגרום לעלייה באינפלציה.

אך הגירה מאזורים כפריים לערים כגון ברלין ומינכן, תורמת גם היא לעליות המחירים, יחד עם מחסור בבנייה חדשה. בברלין המלאי של דירות חדשות עלה רק ב 0.9% מאז 2005, בעוד מספר משקי הבית גדל ב 4.8%, כך על פי Jones Lang LaSalle. הביקושים הובילו לגידול של 11% במספר ההיתרים לבנייה חדשה במהלך השנה האחרונה.

מחירי הדירות להשכרה בברלין, אחת הערים הגדולות הזולות באירופה, עולים במהירות. המחיר הממוצע למטר הגיע ל 7.05 אירו במחצית השנייה של 2011, עליה של 9.3% תוך שנה.

ההשקעה בנדל"ן למגורים בגרמניה התבררה כרווחית עבור משקיעים בינ"ל כ Goldman Sachs Group. חברת השקעות הנדל"ן הברלינאית GSW גייסה 633 מיליון אירו ב 2011, ו 175 מיליון בהנפקה נוספת ב 2012. העלייה במחירי הדיור בגרמניה נדמים כבלתי נמנעים. אך המשברים שהתפרצו משני צידי האוקיאנוס האטלנטי בשנים האחרונות, מצביעות גם על הסכנה הקיימת בעליית מחירים מהירה מדי. בספרד, מחירי הנדל"ן עדיין בירידה לאחר הקריסה של שוק הנדל"ן המקומי ב 2008.

בועת נדל"ן התפתחה בגרמניה בפעם האחרונה בתחילת שנות ה 90, לאחר איחוד ברלין, כאשר האופוריה הכללית ותמריצי מס הובילו לספקולציות בעיר ובמזרח גרמניה.

גרמניה השכילה להמנע מבועות הנדל"ן שהכו בארה"ב, אירלנד, ספרד ומדינות אחרות, תוך שאירגנה מחדש את שוק העבודה שלה. אך השגשוג הנוכחי עשוי לגרום לשאננות בבחינה של המצב הנוכחי. אחרי הכל, לפני כעשור מדינאים בארה"ב לא היו מודאגים מעליות המחירים החדות שהתחוללו בשוק הנדל”ן בארה”ב.

לקריאת הכתבה בוול סטריט ז'ורנל לחצו כאן

comments

Inspiration Group