המדריך למשקיע

פברואר
252012
 
 

ההצעה נשמעת מפתה: במחיר של שתי דירות 4 חדרים בגוש דן – 500,000 יורו – אפשר היום לקנות בניין של 20 דירות בברלין. במקום תשואה של 3.5% כמה מאות מטרים מהספארי, אפשר לקבל 7% בקרבת הזאולוגישר-גארטן.

מה עוד צריך? חיבור לאינטרנט, כרטיס אשראי, רכישת כרטיס אלקטרוני וטיסת בוקר של 4 שעות, כדי להגיע בזמן לשלאפשטונדה בקו-דאם ורעננים לחתימה.

 אלא שהמציאות מורכבת קצת יותר. השקעה בנכס מניב בברלין הינה ללא ספק מהלך פיננסי נכון המשלב בין תשואה סולידית ובטוחה, ודינמיקה של עליות מחירים בשוק הנדל"ן המלהיב ביותר באירופה היום. דו"ח חדש של JLLמצביע על עליות מחירים של 10% במחירי נכסים למגורים ברחבי העיר במהלך 2010. אך כדי להבטיח כי ההשקעה אכן תמלא אחר הציפיות של המשקיע, ותתמיד בתור נכס מניב או תגלם את הפוטנציאל באמצעות מימוש נבון, יש להכנס קצת יותר לעובי הקורה.

 אז איך קונים בניין בברלין? איך מאתרים נכס? כיצד מנהלים אותו? מה חשוב לקחת בחשבון?

 איתור ובחינת הנכסים:

 סוכניות נדל"ן ואתרי אינטרנט מלאים בבניינים למכירה, אך המחיר של בניין והתשואה על הנייר הינם רק מדד ראשוני לכדאיות ההשקעה. במקרים רבים, כמו ביצירות אומנות, אל הנכסים הטובים ביותר מגיעים דרך רשת של קשרים לא פורמאליים עוד בטרם הנכסים מוצאים לשוק.

המיקום של הבניין הינו חשוב ביותר. מחקר השוואתי של מחירי שכירויות ודירות באזור הקרוב לנכס הכרחי לביצוע הערכה כוללת של ההשקעה. כדי לקבל אינדיקציה ראשונית אפשר לבצע סקר שוק כזה באמצעות אתרי אינטרנט כגון//www.immobilienscout24.de ולהשוות מחירים באזור.

כמובן שכדאי לעשות בדיקה מעמיקה יותר בכדי להבין את הניואנסים של המיקרו אזור ופוטנציאל ההתפתחות שלו.לשם כך רצוי להעזר באנשי מקצוע מקומיים אשר חיים ונושמים את העיר ביומיום, ומבינים את תהליכי ההתפתחות האורבנית המתחוללים בברלין.

 מעבר למיקום ולמחקר ההשוואתי, מחיר הבניין משקף גם את מצבו הפיזי-הנדסי, איכות הניהול הקיימת וההכנסה השוטפת משכירויות. השלב הבא בבדיקה הוא ביקור בבניין ובחינה מקצועית מעמיקה של מצב התשתיות – מערכות החשמל, האינסטלציה, הגג, המרתף ומערכות החימום. את הבדיקות יש לבצע ע"י צוות של מהנדסים, אדריכלים וקבלנים. הניסיון שלנו מלמד כי כדאי לרכוש בניינים אשר עברו שיפוץ אינטנסיבי ב 10-15 שנים האחרונות כדי להפחית למינימום את הוצאות התיקונים לאורך חיי ההשקעה. מכיוון שעלויות החימום משולמות ע"י הדיירים, חשוב כי המערכות יהיו מודרניות – הדבר מהווה שיקול מרכזי בהחלטה של דיירים השוכרים דירה.

שלב נוסף בבחינת ההשקעה הינה בחינת רשימת הדיירים ותשלומי השכירויות שלהם. ההכנסות השוטפות מהנכס,כמו גם פוטנציאל העלאת השכירויות הינן מרכיב מרכזי בבניית תוכנית עסקית אשר לוקחת בחשבון את החזר המימון הבנקאי, והתשואה השוטפת על ההשקעה.

 כמובן שנדבך נוסף הינו הבדיקה המשפטית. מצבו הסטאטוטורי של הבניין, רישומי הבעלות, בדיקת שיעבודים, וידוא כי כל המסמכים הנוגעים לבניין הינם תקינים וחוקיים, והכנת חוזי הרכישה. על הבדיקות להתבצע על ידי משרד נוטריוני מקומי המתמחה בנדל”ן.

רכישת הבנייןמימון בנקאי וניהול שוטף:

כדי ששתי הדירות בגוש דן יתורגמו לבניין אטרקטיבי בברלין ישנו צורך בקבלת מימון בנקאי בגרמניה. קביעת גובה המימון מתבצעת בידי הבנק המלווה תוך שיקלול נתונים הנוגעים להכרות הבנק עם הלווה, הערכות שמאות לגבי ערך הנכס ו'מכפיל' אשר משתנה מאזור לאזור ומתייחס לגובה השכירויות הנוכחיות של הבניין. למטה מוצג מתווה כללי של תוכנית עסקית המאפשרת בדיקה ראשונית של כדאיות ההשקעה. הפרוייקט החלומי ב50 AltneulandStrasseנרכש עבור 1,000,000 אירו. גובה ההלוואה הינו משוואה של המכפיל אותו קובע הבנק, והשכירות השוטפת של הבניין. המכפיל נקבע משקלול של מיקום ומצב הבניין, הכרות עם הלווה, וגובה השכירות. עם הכנסה שנתית של70,000 אירו ומכפיל של 9.5 ניתן לקבל הלוואה של 665,000 אירו. ההון העצמי הנדרש לטובת הפרוייקט – 500,000אירו, משלים את עלויות הרכישה של הבניין, כמו גם עלויות פריפריאליות הכוללות 4.5% מס רכישה, תיווך שעשוי להגיע בברלין גם ל 6% ללא מע”מ, עלויות משפטיות של 1.5%-2%, והעמדת המימון בידי הבנק – 1.5% מגובה המימון.

 מרגע רכישת הנכס מתחיל למעשה שלב הניהול השוטף של הבניין. לרוב בניינים דורשים ביצוע של שיפוץ אסתטי של החזיתות והשטחים הציבוריים בעלות של עשרות אלפי אירו. השיפוץ מגביר את יכולת ההשכרה של הדירות ומכירתן העתידית. את עלויות השיפוץ יש לקחת בחשבון בבניית התוכנית העסקית להשקעה.

לכל בניין בברלין ישנה חברת ניהול שתפקידה איסוף שכר דירה ומיסים מהדיירים והעברתם לבעלים ולרשויות, ביצוע תיקונים שוטפים בבניין והמצאות בקשר רציף עם הדיירים. עלויות התפעול של חברת ניהול הינה כ 30 אירו בממוצע לדירה לחודש. כלומר בפרוייקט של 20 דירות יש לשקלל הוצאה שנתית נוספת של 7000 אירו. בנוסף כדאי בתוכנית להפריש כ 5% מההכנסה משכירויות לטובת קרן לתיקונים שוטפים בבניין. התקנות הגרמניות מחייבות הקצאה של 3%-8% לטובת קרן השיפוצים.

תפקידה של חברת ניהול טובה איננו מסתכם בגביית שכר דירה. ניהול נכון של הנכס והדיירים יכול למקסם את ההכנסות השוטפות מהנכס באמצעות העלאת שכירויות ופיקוח וייזום של שיפוצים בדירות שמתפנות. הגדלת התשואה השוטפת של הבניין לא רק מגדילה את התשואה על ההשקעה אלא גם מעלה את ערך הנכס בכללותו. רוב חברות הניהול בברלין עוסקות בעיקר בפן החשבונאי של גביית שכר הדירה ובקשרים עם סוכניות תיווך למציאת דיירים חדשים לדירות שמתפנות. לפני רכישת הנכס כדאי לוודא מי, איך ובאיזה עלות יוכל לבצע שיפוצים בבניין ובדירות ספציפיות.

 כאמור, את ההכנסות מהשכירות יש לשקלל אל תוך התוכנית העסקית המחשבת באופן ריאלי את החזר ההלוואה הבנקאית. הריביות המוצעות היום בברלין תלויות פרוייקט, יזם ותקופת ההלוואה ונעות בדר"כ בין 3.5%-5% לשנה.החזר קרן סטנדרטי מתחיל בדר"כ ב 2% לשנה. גובה הריבית הנקבעת בידי הבנק, והחזר הקרן תלויים בלווה, בנכס,ובאורך ההלוואה.

 מניסיוננו לוקח כשנה – שנה וחצי להשלים הליכי שיפוץ אסתטי בשטחים הציבוריים ובחזיתות של בניין ולייצב בו רמת שכירויות גבוהה. בשלב זה ניתן להמשיך להחזיק בנכס, תוך החזר ההלוואה, עלייה בערך הקרן, והגדלת התשואה השוטפת. לחילופין בהתאם להתפתחויות בשוק, מתאפשרת האופציה של מימוש הבניין או דירות ספציפיות בו – כלומר ביצוע אקזיט מלא או חלקי. בין אם ממשיכים להחזיק בבניין כנכס מניב, או מעמידים אותו למכירה, כדאי ללמוד לפני הרכישה לגבי עלויות המיסוי השונות, והמבנה החשבונאי הנכון ביותר לביצוע ההשקעה.

קנייה נכונה במחיר הנכון בזמן הנכון הינה אקוטית, אך הניהול המוצלח של הנכס הוא זה שיקבע סופו של דבר,לשבט או לחסד, את ביצועי ההשקעה.

comments

Inspiration Group