המדריך למשקיע

פברואר
252012
 
 
אז מה התשואה על הדירה בברלין?

מה המחיר הסופי של הדירה? מה התשואה וכיצד היא מחושבת? כיצד לקרוא את הנתונים המופיעים בטבלת המכירותבבואנו לנתח 'ביצועיםשל דירה כדאי להצטייד בעטמחשבוןהיגיון בריא וכמה תובנות בסיסיותלעיתים הנתונים שחסרים בטבלה הם לא פחות חשובים מהמידע המוצגהבנה מעמיקה של המשתנים על פיהם מחושבים הנתונים – למשל חישובי התשואה – הכרחיים על מנת להגיע להחלטות נכונות.

בחלק הראשון של הכתבה ננתח את המרכיבים של טבלת המחירים ונבין כיצד להבין באופן מעמיק את האינפורמציה המוצגתכולל חישוב התשואהבחלקה השני שתפורסם בהמשך, נסקור את המרכיבים של לקיחת הלוואה בברלין, ונבין את אופן חישוב התשואה במקרה של לקיחת משכנתא.

נתחיל מהבסיסטבלת דירות סטנדרטית (כפי שמוצגת להלןצריכה לכלול את העמודות הבאות:

מידע כללי – שטחקומהבניין (קדמיאחורי), שכירות חודשיתמחיר הדירהמחיר למ"רתשואה נטוומידע לגבי עלויות דמי הניהול

חישוב תשואה לדירה

בחישוב התשואה יש לקחת בחשבון את המחיר הסופי של הדירה כולל העלויות ההיקפיות של הרכישהרוב הנכסים בברלין משווקים לפי מחיר אשר לא מגלם בתוכו 4.5% מס רכישהתיווך 3.5%-7% ועלויות משפטיות של 1.5%-2%. כלומרלמחיר הדירה יש להוסיף בדר"כ בין 10%-12% ועל פיה לחשב את התשואה.

על מנת להקל על הרוכשים שלנובטבלאות של אינספריישן אנחנו מציגים את המחיר הסופי של הדירה כשמגולמים בתוכו ההוצאות ההיקפיות של הרכישהלכן ניתן להגיע בקלות לתחשיב של התשואה.

בדוגמא לפנינו מוצגת דירת סטודיו של 36 מ"ר המושכרת ב 250 אירועל מנת לחשב את התשואה יש להכפיל את השכירות החודשית ב 12, 250*12=3000 ואת ההכנסה השנתית מהשכירות יש לחלק במחיר 3000/57000=5.26% תשואה.

להלן דוגמא לטבלת מכירות:

דירה מספר

שטח במ"ר

מיקום

שכירות חודשית

מחיר

מחיר סופי למ"ר

תשואה

10

36

בניין אחורי

קומה 2

250

57,000

1,583

5.26%

בתור בעלי דירות על פי חוק ישנן 2 הוצאות שוטפות נוספות שיש לקחת בחשבון:

1. דמי הניהול של הנכס לכל בניין בברלין ישנה חברת ניהול האחראית על התחזוקה של הבנייןגבייה מהדיירים והעברת השכירויות לבעלי הדירות. העלות הממוצעת של חברת הניהול היא 30 אירו לחודשאו 360 אירו לשנה

2. קרן אחזקה Sink Fund – בכל בית משותף ישנה קרן אחזקה אליה מופרשים בידי בעלי הדירות כספים לטובת תיקונים שוטפים. הכספים מצטברים בקופה המשותפת לטובת שיפוצים נרחבים יותר במידת הצורך למשל שיפוץ חזיתות. הדבר דומה לקופת הועד בבית משותף בישראל. בבניינים של אינספריישן אנחנו גובים כ 0.4 אירו למ"ר עבור קרן האחזקה. במקרה של דירה 10 (36 מ"ר) פירוש הדבר 0.4*36=14.4 אירו לחודש או 173 אירו לשנה

בשקלול דמי הניהול וקרן האחזקה ההכנסה השנתית תהיה 3000-360-173=2467 אירו, והתשואה השנתית נטו היא: 2467/57000=4.32%

כדאי לשים לב שברוב החומרים השיווקים, התשואות לדירות בברלין מפורסמות ללא שיקלול ההוצאות השוטפות דמי הניהול וקרן האחזקה. התשואה מחושבת גם ע"פ מחיר הנכס ללא העלויות ההקפיות בצורה שמנפחת באופן מלאכותי את התשואה.

לשם הדגמה דירה דומה תיוצג באופן הבא:

מחיר: 57,000 אירו (למעשה למחיר יתווספו 10% הוצאות היקפיות ולכן המחיר יהיה לפחות 62,700) שכירות שנתית: 3000 (למעשה לאחר ניכוי דמי ניהול וקרן אחזקה 2467 אירו).

אף שהתשואה האמיתית תהיה 2467/62,670=3.9% הרי שהיא תוצג באופן מטעה כ: 3000/57000=5.3%  כ 33% יותר מהתשואה בפועל!

לסיכום טבלת המכירה של דירות היא כלי הכרחי בכדי להבין כדאיות של השקעה. אך על מנת לעשות בה שימוש מיטבי, כדאי לבחון את הנתונים ולנתח את האופן בו בוצעו החישובים השונים.

comments

Inspiration Group